おはようございます。先日、ある不動産会社から専任の宅建士の追加変更の依頼を受けました。

業務内容としては都庁へ提出する変更届けの作成と提出になります。それほど難しい業務ではないため、不動産会社の担当者が自身で作成して提出されるケースも多いと思います。

ただその方にお話を聞くと書類の不備とかで2度手間になったということもあり、専門家である行政書士に依頼する方が少々費用がかかっても気が楽ということでした。

今回は専任の宅建士となられる方個人の変更も合わせての依頼だったため、その方の変更から進めることにしました。というより、その変更を済まさないと会社の方の変更が出来ません。

このあたりかなり厳密になっています。こちらの変更も合わせて30日以内なので、うかうかしていると期限切れで始末書の提出を求められますのでご注意ください。

さて、会社は東京にあるのですが、宅建士の登録は東京とは限りません。神奈川、埼玉、千葉である可能性もかなりあります。東京へ通っている隣接県の方が沢山いらっしゃることは皆さんご存じ通りです。

この場合、宅建士の登録のある県の窓口での変更手続きが必要となります。また各県によって提出書類が若干違っているようなので調査も必要です。これが終わってからやっと都庁での宅建業（会社）の変更となります。

おはようございます。民泊関係の情報です。

（日経新聞2017年3月11日付けから引用）

地方自治体からは住民の苦情などを受け、民泊に独自の規制を設けようとする動きが出ている。2020年東京五輪など訪日客の増加を見込んだ規制緩和が骨抜きとなる可能性もある。

日本を代表する高原保養地として別荘地が広がる長野県軽井沢町。2016年3月に「清らかな環境と善良なる風俗を守るため」として、町内全域で民泊施設を認めない方針を示した。法的拘束力はないが「民泊の計画が出てきても、要綱や基準をしっかり説明し、営業できないことを何としても理解してもらう」（生活環境課）という。

すでに民泊が広がる都市部の自治体も身構える。札幌市は2月、違法民泊の取り締まりを強化するため、市民からの相談を受け付ける通報窓口を設けた。市内には旅館業法の許可を得ない違法民泊が多く、騒音やゴミ出しに対する苦情が急増しているためだ。

東京都新宿区や世田谷区は独自のルールを探り始めた。新宿区は昨年10月に有識者らでつくる検討会議を設けた。会合では住居専用地域での民泊禁止を求める声も出た。

民泊新法は都道府県や政令市などの上乗せ規制を認めている。具体的には「学校の周辺は夏休みの7～8月のみ営業可能」「観光地は多客期の9～11月を除き営業禁止」など、地域や期間を区切って営業を規制する内容を想定しているようだ。

条例を制定できるのは「生活環境の悪化を防止するため必要があるとき」に限るが、どのようなケースが当てはまるのかあいまいだ。松村敏弘・東大教授は「自治体が上乗せ規制をする場合は説明責任が問われる。大半の住民が反対している根拠を示すべきだ」と指摘する。さらなるルールの明確化が必要だ。

（引用ここまで）

最低限ゴミ出しルールと騒音を出さないのを守って欲しいところです。当事務所の近所に民泊がいくつもありますが、ゴミ出しの状況は最悪です。かなりの頻度でゴミが道路まで溢れています。生活ゴミも多いのですが、スーツケースとかもよく捨てられています。大きめのスーツケースに買い換え、古くて小さいのは古着などを入れてそのまま捨てているんでしょうか。少なくともこれらをクリアーできないと住民側は反対するでしょうね。

民泊の記事が載っていたので引用します。

（日経新聞2017年3月7日付けから引用）

東京都世田谷区の保坂展人区長は6日の記者会見で、住宅の空き部屋などに有料で旅行者を泊める「民泊」について有識者らの検討会を4月にも設置すると発表した。騒音防止や苦情への対応といった住環境の確保策のほか、観光資源としての活用方法をさぐる。検討会の意見を参考に、早ければ今夏をメドに区の民泊に関する方針をまとめる。

政府は訪日外国人客の増加を見すえ、全国で民泊を解禁するための法案の国会提出を予定している。新法で区市町村に民泊に関する条例制定権が付与されれば、世田谷区は条例を制定する方針だ。

保坂区長は会見で「宿泊施設の確保が課題だが、騒音やごみ出しのルールが守られず近隣とトラブルになっている」と指摘。検討会の方針や条例では、民泊を手がける業者の要件などを定める考えだ。

同区によると、2016年度の民泊についての相談件数は46件で、15年度の17件と比べ急増している。

（引用ここまで）

世田谷区で可能性があるのは下北沢あたりになるのでしょうか？少し都心から外れた郊外に当たると思うので、地理に詳しくない利用者からすれば、少し選択は難しいのかも知れません。一方、都心区である新宿区は昨年11月の会議で「民泊禁止区域の指定」や「事業者による近隣住民への事前説明」などを項目として示しています。こちらもどうなるのかは要注意ですね。

おはようございます。今日も面白い記事があったので引用しておきます。

（2017年3月1日付け毎日新聞から引用）

厚生労働省は1日、一般の住宅やマンションに旅行者が宿泊する民泊の3割が無許可営業だったとの調査結果を発表した。政府が今国会で成立を目指す民泊新法で、民泊を届け出制で認めて旅行者の宿泊先の拡大を図る一方、違法営業への取り締まりを強化。罰金を現行の最高3万円から100万円に引き上げることを柱とした旅館業法改正案を今国会に提出する方針だ。

調査は昨年10～12月に民泊仲介サイトから1万5000件を抽出して実施。旅館業法に基づく自治体の許可の有無を調べたところ、31%が無許可営業だった。また、53%は詳しい所在地が公開されていないため許可の有無が確認できなかった。許可を得ていたのは17%。

だが、東京23区など都市部に限ると、許可を得ていたのはわずか2%で、無許可は33%、確認できなかったのは65%だった。

無許可営業を取り締まるため、厚労省は旅館業法を改正して、違法営業の民泊に自治体が立ち入り検査を実施し、業務停止を命令できるようにする。

（引用ここまで）

許可2%っていうのは例外的な感じを受けるので、確認できなかったのは、ほぼ無許可と考えていいでしょう。それにしても罰金100万ってのはすごいです。だけど実際にはどうやって取締するんでしょうか。見せしめの何件かを摘発するって形にするとは思うんですけど。

民泊が少し勢いを欠いてきていますが、久しぶりに記事を見つけたので引用します。

（日経新聞2017年2月28日付け（日経ビジネス2月27日号再構成）から引用）

エアビーが民家などへ送った宿泊者数は2008年の創業以来、1億5000万人を超えた。紹介する宿泊物件数は世界191カ国に300万件以上。昨夏のリオデジャネイロ五輪ではエアビーが公式サプライヤーとなり、大会中に8万5000人が宿泊、家を貸したホストの収入は3000万ドル（約34億円）、宿泊者の増加などによる全体の経済効果は約1億ドル（113億円）あったという。

だが、これも日本では規制に阻まれ、まともな営業活動ができていない。日本では届け出のない「闇民泊」が急増している。

エアビーに掲載されている都内の物件数は1万7000超、大阪府内は1万2000超あるが、その多くが旅館業法の規定違反と見られる。自治体職員が違反物件の調査などに乗り出しているが、捜査や差し止めなどの強制力はなく、放置されているのが現状だ。

2013年、国家戦略特区諮問会議は、特区で民泊を解禁する方針を示し、昨年から一部自治体では、旅館業法が定めるフロントの設置や、一部の提出書類を省いても民泊として営業可能となった。次いで、全国的な解禁に向けた作業も観光庁を中心に進んでおり、今国会中にも新法の法案が提出される見込み。年間上限180日以内であれば、自宅を他人に貸せるようにする。

しかし、これも妥協の産物で、世界標準には程遠い。

「ロンドンやパリなど世界の多くの都市では、年間上限までは無届け・無許可で営業可能。日本は特区同様、登録や周辺住民への説明が必須、という法案になりそう。だが、それでは一般人ホストにとって壁が高く、例えば70歳のおばあちゃんが亡くなった旦那の寝室を貸せるような制度ではない」。エアビー関係者はこう漏らす。

新法では、行政庁への登録義務化に加え、貸すホストは玄関などに名前などを書いた「標識」の掲示も義務付けるもようだが、「一人暮らしの女性などは危険に感じ、登録を断念せざるを得ない」（同）との声もある。ホストにとって不便・不安という点で、民泊を後退させるような法案なのだ。

お気づきだろうが、ここまで経産省の名は出てこない。経産大臣が「世界から取り残される」と憂いているのに、経産官僚は事実上、打開に向けた行動ができていないのが現状だ。

（中略）

グーグルなどが加盟する米最大のIT業界団体、インターネット・アソシエーションは近く、日本のシェアリングエコノミー政策を痛烈に批判する声明文を出す。

（中略）

本誌が入手した民泊新法の法案には、エアビーのような民泊仲介業者にも観光庁への登録を義務付け、登録のない違法な物件があった際は業務停止命令や仲介業者の登録抹消といった処分を下す、という旨がある。

前述の通り、新法の内容は一般人のホストにとってハードルが高く、国内物件の多くが届け出のない違法状態の今と何ら変わらない可能性がある。となれば、エアビーは数万件ある違法物件の多くを削除せざるを得ない状況に追い込まれる可能性がある。

米国の業界団体は、こうした日本政府の対応を自由競争を阻害する参入障壁と捉え、憤っている。本誌が入手した声明文の草稿にはこうある。

「日本政府の方針には、登録事業者に厳しい義務を課すことによって、日本国内、そして他国でホームシェアのプラットフォームの運営を目指す事業者を排除する可能性が含まれている。これは競争と消費者の選択を大幅に制限するばかりか、イノベーションの妨げとなる」「政府がシェアリングエコノミーを支援すると表明しつつ、同時に事業者の自発的な抑制を検討するという矛盾をはらんだ動きだ」

この話とは別に、「民泊新法の内容が、外資の自由参入を認める世界貿易機関（WTO）協定違反の疑いがあるとして、既に米大使館などが動いている」（業界関係者）という話もある。今後本格化する日米貿易交渉で米大統領のトランプなどから攻撃を受けるかもしれない。

国際問題になりかねない罠が隠されている民泊新法。矢面に立たされ、尻ぬぐいするのは直接、法案作成に携わっていない経産省である。

（引用ここまで）

これ読むと外圧がある可能性が否定できなさそうです。しかし、いくら自由経済といっても安全と秤に掛ければ無秩序には認めないだろうなとは想像できます。民泊問題は結構文化的なものに根ざす問題のような気もします。

移民で成り立ってきた国であれば、そもそも隣が何する人なのかあんまり気にしないでしょうが、移民で成り立ってきた国ではないので、全体としては同質性を求めるというか、あんまり突飛な文化の人が数日とはいえ近所に来ることをいやがる性質があるような気がします。

ところで無秩序に認めてしまったケースのデメリットってのはあんまり問題視されていないようですが、どうなんでしょうか？

おはようございます。久しぶりに民泊関係の情報です。

（日本経済新聞2017年2月9日付けから引用）

政府・自民党は8日、住宅に旅行者を有料で泊める民泊を巡り、年間営業日数の上限を地域の実情に応じて制限する調整に入った。生活環境の悪化などを招く場合、地方自治体が180日という上限を抑えるための条例を定められるようにする。民泊解禁は観光振興の起爆剤として期待を集めるが、条例の制定が相次げば骨抜きになる懸念もある。

民泊はマンションや戸建て住宅の空き部屋を旅行者に有料で貸すサービス。営業日数の上限を巡っては、顧客減を危惧する旅館業界が「30日以下」と主張。民泊参入をめざす不動産業界は「制限なし」を求め、国土交通・厚生労働両省は昨年12月、上限を180日にする妥協案を決めた。

だが、これにも旅館業界や自民党の一部が「長すぎる」と反発。都道府県や市が条例で営業日を少なくできる選択肢を設ける方向になり、政府が狙った規制改革は後退しつつある。

両省は8日の自民党会合で「日数制限条例」の創設を検討すると表明した。制定できるのは騒音の発生など生活環境の悪化を防ぐ目的に限り、どういう状況が該当するかを示すガイドラインをまとめる。日数制限が地域の宿泊需要に響かないかも考慮する。条例が乱発されないようにするための制度設計が今後の焦点になりそうだ。

民泊業者に適切な運営を促すため、宿泊者名簿の備え付けや騒音防止に関する宿泊者への説明、合法な民泊だと示す標識の掲示などを義務づける。違反すれば業務停止命令や立ち入り検査などの処分に踏み切る。

営業日数を制限するのは訪日外国人の住宅地への大量流入による生活環境の悪化などを防ぐためだが、条例が乱発されれば民泊業者への過度の規制になりかねない。ガイドラインなどの制度設計次第では、政府が描く観光戦略に水を差す恐れもある。

（引用ここまで）

180日のしばりは条例で上限を引き下げられるようになるのは以前から言われていたことなので、特に新しいものではありません。生活環境が悪化するので困るという点は、地域住民にとってどうしても譲れないでしょうね。なんといっても金銭的なメリットが何もない中、環境のみ悪化するというのは耐えられないのではないでしょうか。

町内会の問題点の一つとしてゴミ出しの問題がよく取り上げられています。当事務所の近所でも民泊がありますが、可燃ゴミだけでなく、スーツケースがよく捨てられています。この場合は敷地内なので事業者側が処理しているのでしょうが、一般道への投棄となればかなり問題として取り上げられるのではないでしょうか。「合法な民泊だと示す標識の掲示」義務づけというのは面白いと思います。

連続投稿になってしまいましたが、民泊関連の記事です。

（日経新聞2016年12月29日付けから引用）

大阪府（政令指定都市などを除く）で特区民泊の試みが始まって9カ月近くが経過したが、事業者からの申請はわずか4件。訪日客であふれる大阪市でさえ、ほぼ3カ月で8件にとどまる。事業者の注目は「簡易宿所」と呼ぶ従来の旅館業法の枠組みを活用した宿泊施設に集まっている。

京都では京町家を転用した施設が増えている

師走の京都。家族連れの外国人観光客が宿泊先に向かっていた。京町家の1棟貸しで家族水入らずだ。花街・宮川町の風情ある街並みも魅力。宿泊用の町家4軒を所有する不動産業の八清（はちせ、京都市）は「最近は欧米だけでなく、中国人客の利用も増え、稼働率7～8割と高水準」（西村直己専務）と話す。

この施設はカプセルホテルと同様、法律上は簡易宿所と位置付けられ、行政の許可を得て営業する。京都市は2012年、規制緩和の一環で、京町家を1棟貸しする場合に限り、施設のフロント設置を不要にした。京町家の活用を促す面もあったが、訪日客急増に伴う宿泊施設不足の解消に役立つと期待されている。

同市で16年度に新たに許可を受けた簡易宿所は10月末時点で15年度1年間の1.6倍の396件。うち町家の転用が3割を占める。16年4月には厚生労働省が旅館業法の政令を改正。簡易宿所は33平方メートル以上の客室が必要だったが、定員10人未満なら宿泊人数×3.3平方メートルで営業できるようになった。全国でも開業の動きが広がりそうだ。

では特区民泊に道が開かれた大阪はどうか。特区民泊の申請手続きに詳しい行政書士の雨堤孝一氏は「最近半年、大阪市内も特区民泊より簡易宿所に事業者の関心が集まっている」と明かす。

特区民泊は25平方メートル以上の居室で開業できる。マンション空室を活用できるが、「設置が定められた消防設備だけで追加投資が40万円ほど」（雨堤氏）。これに対し、注目されたのは二段ベッドを備えて見ず知らずの旅行客が相部屋で過ごす「ゲストハウス」と呼ぶ施設。簡易宿所の一種だ。

１泊からＯＫ

民泊のコンサルティングを手掛けるシェアジャパン（東京・豊島）は大阪市内に特区民泊と簡易宿所を1カ所ずつ申請した。高橋延明社長は「簡易宿所は1泊から利用でき、特区民泊より収入が期待できるため優先して計画している」と話す。

一方、大阪府市は条例を改正し、6泊7日以上だった宿泊日数を1月から2泊3日以上に短縮する。12月に入り行政書士に相談する事業者も再び増え始めた。大阪市などで特区民泊を展開する「とまれる」（東京・千代田）の三口聡之介社長は「（宿泊日数が）短縮される前提で他社に先行して物件を押さえてきた」と意気込む。目標は大阪市中心部でまず100室程度を準備する。

20年の東京五輪も視野に、様々な形の訪日客の受け皿づくりが続く

（引用ここまで）

先日もブログに書いたように当事務所の近辺でも簡易宿所の建設が始まっています。この記事でも書かれていますが、やはり特区民泊は利用しにくいですね。

気になる物件をお持ちの場合はどちらが良いかを専門家に確認してみるのが良いと思います。もちろん当事務所でもどちらでも対応できるように準備は怠っておりません。

おはようございます。本日も民泊関係の情報です。

（日経新聞2016年12月28日付けから引用）

民泊は大阪観光局によると訪日客の17％が利用しており、ホテル（57％）に次ぐ。ただ、最近は施設間で稼働率に差が開いてきた。そうした中、値下げに踏み切る施設も相次いでいる。

民泊データ分析のはりうす（東京・渋谷）の田村幸之介最高経営責任者は「民泊は今、人気の二極化が進んでいる」と指摘する。予約サイトでは評価の高い物件が優先的に表示されるため、部屋のデザインや利用者の評価の高い物件の稼働が高まっている。目立たせようと「自ら泊まってレビューを書いている事業者もいる」（大阪市内の民泊代行業者）。

民泊の貸し手の運営支援サービスを手掛けるメトロエンジン（東京・港）の田中良介社長も「ワンルームなど狭い間取りの物件数は減少傾向にある」と指摘する。はりうすによると大阪市内の民泊施設稼働率は平均すると6割弱にとどまる。9割前後のホテルとは対照的だ。

ここにきて他の民泊施設との違いを出せるサービスも登場。清掃代行を提供するグリップ（東京・港）はリネン業者などと組み、利用者が忘れ物をした場合に連絡などをするサービスを3月に始めた。これまでに250件以上と契約した。

綜合警備保障（ALSOK）では「民泊への警備サービスの問い合わせが今年に入ってから急増している」という。近隣住民とのトラブル対策のため、転貸可能な物件だけを選んで紹介する事業者も出てきた。システム開発のリーデックス（東京・渋谷）が運営する「Booken.jp」には現在、関西で数十件が登録しているという。

メトロエンジンでは11月、トラブル時のコールセンターや損害保険などをセットにした商品を民泊のホスト向けに発売。損害保険は三井住友海上火災保険が提供し、貸主と宿泊者、民泊の近隣住民が被る火災やケガ、盗難などの損害を最大1億円まで補償するもの。当初1カ月だけで数百件の契約があった。

ホテルや旅館より安いことで話題となった民泊だが、安さだけでは消費者をつなぎとめられなくなっている。今後、法整備が進み、行政が認可する「正規」の施設が増えれば、市場はより膨らむ半面、関連サービスにかかるコストはかさむ。単純な価格転嫁は難しいだけに淘汰の動きが広がる可能性はある。

（引用ここまで）

乱立気味ではあったが、一部で淘汰が始まっている感じですね。稼働率・値引き・保険など費用増加を考えると適正な場所や規模である民泊に落ち着きそうです。

商業地に隣接した中古アパート一棟をすべて民泊専用に改装するなどが狙いめと思っています。

おはようございます。正規の民泊が増加しないという記事を引用しておきます。

（日経新聞2016年12月27日付けから引用）

住宅の空き部屋を有料で旅行者に貸し出す民泊。国家戦略特区の大阪では条件付きで認められているが、1万1千件以上あるとされる大阪市内で実際に許可を得た物件は1%に満たない。ルールの整備が遅れるなか、需要が急拡大し、現状はインバウンド（訪日外国人）の2割弱が利用している。「正規」の民泊がなぜ増えないのか。利用実態などから探った。

チェックインは午後4時から午前2時まで。記者は4時半に着いた。指示に従いダイヤル式の郵便ポストを開け、鍵を取り出す。数字のボタンを押すとオートロックの扉が開いた。部屋には幅1.5メートル、縦2メートルのベッドが3台とテレビなど家電も備わっている。Wi-Fiもつながっていた。

外出して戻ると入り口付近をうろつく男性がいた。声を掛けると上海から来た賈敬濤さん（30）で同じマンションの部屋に宿泊する予定だという。だが予約券にマンション名が記されておらず、貸し手と連絡が取れずに困っていた。民泊運用代行会社のグラップ（大阪市）によると「民泊の二大トラブルは清掃とチェックイン」という。緊急連絡先に電話してポストの番号を聞き、鍵を取り出してあげた。

賈さんは両親、娘、姉夫婦の計6人で記者と同じ広さの部屋に泊まる。民泊の利用は初めてといい、料金は1人当たり3千円程度。「ちょっと狭いけれどネットも使えて部屋もきれい」という。

アジアからの旅行客は大人数の家族連れやグループが多い。複数の部屋を取らなければならないホテルよりも割安な民泊に流れているようだ。民泊データ分析のはりうす（東京・渋谷）によると大阪市内の民泊の約6割が定員4人以上という。

記者が泊まった部屋は大阪市から民泊運営の許可を得ていない物件だった。市では滞在が6泊7日以上などの条件を設けているが、訪日客のニーズとは合っていないようだ。賈さん一家は大阪、京都、名古屋を7泊8日で巡る計画。大阪観光局の調査でも大阪の平均滞在日数は3.9日だ。

周辺住民との調整という条件も事業者に申請をためらわせる。中央区のある飲食店店主は「この辺りのマンションは外国人の民泊利用が多く、騒音などのトラブルが多い」と話す。「規制は必要だと思うが、条件とする住民理解を得ることは不可能」（ある仲介事業者）との声もある。無許可営業の民泊は旅館業法違反として刑罰の対象になる恐れがある。

2020年の東京五輪に向けて訪日客はさらに増える見込み。既に不足状態のホテルや旅館だけで受け入れるのは困難だ。そうした中、大阪府・市は1月から滞在日数の条件を2泊以上とするなど実態に合わせようとしている。健全な民泊市場を育成するには行政、事業者、利用者、周辺住民それぞれが納得できるルール作りが急務だ。

（引用ここまで）

つまり、宿泊日数と近隣住民の理解が実態と合わないことが大きな理由ですね。宿泊日数の短縮はいいとしても住民理解はやはり必要だと思います。当事務所の近辺（新大久保駅の近くではあるが、住宅街の路地少し入ったところ）でも旅行者がスーツケースをがらがらと引きながら歩いているのをよく見かけます。家族連れなど通常の旅行者だと分かればいいのですが、最近は家族連れのテロリストもいることだし、少し怖い印象を受けることも事実です。またそこまでいかなくても深夜早朝に民泊の前でたむろし、タバコを吸っている（新宿区全域は路上禁煙です）のを見ると、マナーを守れない旅行者に対してどうしても印象が悪くなることは否めません。

新大久保近くで、大久保通りに面したところに少し大きな規模のビルが建設中です。工事の内容を確認すると簡易宿所となっているので、こういった方向に流れるのかもしれません。