平成29年度 競売不動産取扱主任者合格しました

非常に遅くなりましたが新年おめでとうございます。今年もいろいろ受験するつもりなので頑張っていきたいと思います。

ところで昨日、合格通知が届きました。不在通知が届いており再配達をお願いしたら、すっかり忘れてたのですが合格通知でした。それにしても月日が経つのは早いですね。

自己採点では44点でしたが、点数通知がないので正確には分かりません。また合格最低点は32点だったようです。

受験者数:2,201名(男性 85.6%・女性 14.4%)
合格率 :40.4%
合格者数:890名
合格得点:32点

合格点が7割以下で、合格率が4割もあるのでありがたみはすくないですが、これで競売不動産のお話しをするときにちょっとした信用が出来るかなと思います。

合格証書と一緒に登録手続きの資料も入っておりました。今回登録するつもりはないのですが、1年に1度だけしか登録するチャンスがないのが気になります。もっとも流通協会の正会員になるという裏技(Bコース)もあるようです。

ところで登録するメリットとして、地位向上、異業種交流会の無料参加、981.jp有料会員の会費半額、FKR会報誌が届くという4項目が書かれていました。

さらに研修を受ければADR調停人にもなれるようです。ただし、この立退交渉にどの程度のマーケットがあるのかはよく分かりません。このあたりはネットでも議論されているようで、特に魅力的ではないという意見が大半に思えます。

いずれにしても不動産屋さんとお話しする機会には話のネタにはなりそうです。

平成29年度 競売不動産取扱主任者受けてきました

本日は平成29年度の競売不動産取扱主任者の試験でした。

芝大門の会場だったのですが、通常この手の資格試験の会場へ向かう道中にはいるはずの「頑張ってください」との掛け声とともにチラシを配る予備校の関係者は一人もいませんでした。かなり寂しい印象を受けました。

あのチラシは最後のポイントとか書いてあって結構好きなんですけどね。

試験会場では結構注意事項の条件が厳しくて、試験問題持ち帰り不可、途中退席不可です。試験問題に横やりが入ることを恐れているのかどうか分かりませんが、試験問題は持ち帰りたいですよね。仕方なく受験票に自分の解答した番号を記載して持って帰ったのですが、帰り際の解答速報会の案内チラシもなく、寂しかったですね。

試験の感想ですが、組み合わせ問題が多く、個数問題も結構多く見られたような気がします。時間的にはかなり余裕のある感じで、試験科目の配分まで数えていました。試験科目の配分を参考までに記載しておきます。

民事執行法 36
民法 7
宅建業法 1
不動産登記法 1
区分所有法 1
建築基準法 1
農地法 1
税 1
競売代行業関係 1

試験問題も回収されますし、来年の発表までお預けって感じですね。まぁ民事執行の復習を兼ねた勉強が出来たというくらいで考えておきます。

(2017年12月21日以下追記)

ネット上で正解と思われる解答が出回っているようです。それによると44点ということでした。ただあくまでも集合知による正解なので、何が正解なのかは分かりません。ですが、低く見積もっても7割は取れたのではないかと思います。

また東京の試験会場は複数用意されていたようです。私は芝大門が試験会場だったんですが、渋谷で受けたとか大学で受験とか書かれた記事がありました。宅建のように会場を選択できるなら近いところが良かったなとふと思いました。

競売不動産取扱主任 参考書など

おはようございます。行政書士試験も無事に終了し、競売不動産取扱主任者試験に向けて一直線です。

それにしてもこの「競売不動産取扱主任者」字面が長いですね。短くならないものかな。「宅地建物取引主任」→「宅建主任」、今なら「宅地建物取引士」→「宅建士」のように短縮したいところですね。「競売主任」・・・ちょっと怪しい。「競不主任」・・・でもこれかな?

使っているテキストは次の2点

  • 住宅新報社「競売不動産の基礎知識 改訂版」
    • 競売不動産取扱主任者試験公式テキストと銘打ってますが、残念なことに民法の改正には追い着いていませんし、練習問題も一部間違っているところがあります。この手の受験者数が少ない試験のテキストはその辺りがハードルが高いですよね。
  • パル出版「競売不動産取扱主任者試験 合格必須問題集」
    • こちらも少し古いものです。残念ながら毎年の改定は期待できそうもありません。しかも問題集なのに一部間違っている。

試験分野は民事執行法がメインです。なかでも不動産執行の実務と周辺が特に重要です。まぁ当たり前といえばそうですが。その他は民事訴訟、民事保全が少し、抵当権絡みの民法、基本的な不動産登記法という感じでしょうか。

幸いにして特に新規に学ぶことになる分野はなく、いきなり問題に取りかかってもある程度はできました。勿論これから細かいところを詰めていく作業は必要ですが、それにしても何十時間もかかるということはなさそうです。

学習時間は30時間くらいが目安となっていますが、これって宅建士を取得している人の話だと思います。まったくの初学者がこれに向き合ったらとても30時間じゃ足りません。また民事執行法の分野で出てくる「債務名義」なども民事訴訟のところから詳しくやり始めるととても無理ですね。

ところでテキストや問題集ではないですが、次の本をオススメします。

  • 日本評論社「実践民事執行法 民事保全法 第2版」
    • 実際に執行官が調査に行ったときの写真や手順、さらに執行官や裁判所が作成する文面などが民事執行の流れに沿って詳細に書かれており、非常に参考になります。

平成29年度 競売不動産取扱主任者 受験

こんばんは。宅建士の受験を終えて2週間ほど経過しました。受験業界を中心にした予想点数のお祭りはだいぶん落ち着いてきたようです。34点が一番多そうですが、宅建士になって3年目であり、少し合格者数を減らすのではないかという話もチラホラ聞こえてきます。

さて、宅建も無事に終了し(ほぼ合格したと思われる)次はマンション管理士かな、どうしようかなと考えていましたが、ひょんなことから「競売不動産取扱主任者」という民間資格があることを発見しました。

不動産関係の資格であること、業務上競売物件を購入したいという話を聞く機会もあり、また実際に購入サポートを業務でもやっていきたいと考えていることもあって受験してみることにしました。試験範囲は民事執行法を中心とする民訴3兄弟がメイン、民法が少し、その他が若干という割合のようですね。

合格率40%程度です。

実施日 競売不動産取扱主任者試験
受験者 合格者 合格率
平成24年 1,655 701 42.3%
平成25年 1,949 799 40.9%
平成26年 2,002 747 37.3%
平成27年 1,922 736 38.3%
平成28年 1,985 759 38.2%
平成29年 2,201 890 40.4%

ところで受験するとなると予備校を探すか、テキストを探して独学かということになりますが、あんまり聞き慣れない資格で受験人数も少ないためか、参考となるテキストも試験実施している社団法人が発行しているものくらいしか見当たりません。宅建のように大規模な試験の場合は、それこそ書店にいろいろなテキストが並んでて、どれにしようかと迷うほどなんですが・・・。

取り敢えず、競売不動産の基礎知識という公式テキストを購入することにしてみます。

控訴と上告、抗告の違い

こんにちは。連休中は更新できませんでしたが、本日から再開します。民事訴訟法では控訴・抗告などよく似た制度がいくつかあります。今回はこの不服申し立てについてちょっとまとめてみます。

控訴・上告・抗告はすべて裁判結果に不服がある場合に発せられるものです。

裁判所(あるいは裁判長)が下す裁判には、判決と決定・命令があり、口頭弁論を経た後に下す「判決」に対する不服として「控訴」「上告」があります。

口頭弁論を経る必要のない「決定」「命令」に対しては抗告となります。


控訴とは

第一審裁判所(最初に受けた裁判所)の結果に対する不服申立てで、「控訴裁判所」に審査を求めることです

  • 第一審が家裁や地裁の場合は高裁
  • 簡裁の場合は地裁

上告とは

控訴裁判所が下した控訴審の判決に対する不服を申し立てることで、「上告裁判所」に審査を求める事です。

  • 地裁が控訴裁判所である場合は高裁
  • 高裁の場合は最高裁

上告審は憲法違反・法令違反等の法令の適用の誤りについての判断が中心です。つまり法律の適用のされ方がおかしいとか、明らかに法律が悪用されているような場合に判断を求める措置です。口頭弁論を開かずに書面審査だけで審理を行うことも出来ます。


抗告とは

下級裁判所(「最高裁」以外の裁判所)がなした「決定・命令」に対する不服申し立てです。法が認める場合に限って上級裁判所に審査を求める事ができます。

自白と証拠について

こんにちは。本日は民事訴訟法の自白と証拠について書いてみます。

民事訴訟法は弁論主義を採用しており、3つの原則があります。

  1. 主要事実について当事者の提出責任(当事者が主張しない主要事実は判断してくれない)
  2. 自白の拘束力(裁判上自白が成立した主要事実を判決の基礎としなければならない)
  3. 職権証拠調べ禁止(当事者が提出した証拠によって認定しなければならない)

簡単に言ってしまうと、裁判所は双方から出されたものを吟味して判断するだけであり、裁判所が自ら証拠を発掘してくれたりしません。何も主張しなければ負けということですね。


それはおいておいて、今回は自白です。(いついつまでに主張とか細かい規定があるのですが、今回その辺りは省略してますので注意)

自白の成立

自白が成立すると不要証事実となります。つまり、実際にその事実があったということになり、証明はいりません。例え裁判官が、「おかしいな、そんなことってないよな~」と思っていたとしても、関係ありません。事実として認定されます。

擬制自白とは

読んで字のごとく、当該事実を裁判上自白したものとみなされることです。相手が主張した事実について争わなかったりすると自白が擬製されます。但し、当事者が欠席した場合に擬制自白が成立しないことがあります。

  • 呼出しが公示送達(159.3.但し)
  • 出席当事者が、準備書面に書いて欠席した相手方に予め知らせてなかった(161.3)
  • 欠席者が争う旨記載した準備書面を提出し、かつ陳述擬制がはたらく場合(158, 277)

1.呼出しが公示送達

公示送達というのは、裁判所の掲示板に、「○○さん、裁判所に出頭してください」と書かれた紙を貼り付けるだけで呼び出したことにされる訳で、普通誰も見ません。従って、被告は出席するわけもなく、こんな状況で自白成立させるとあまりにもかわいそうですよね。

2.相手方に予め知らせてなかった

準備書面というのは、原告が言いたいことが①②③あったとして、それらを記載した書面のことです。予め裁判所と被告に対して準備書面を送る必要があります。その書面に③を書き忘れた場合、当日欠席した相手方は③について知ることはできません。これで自白成立させると被告が気の毒すぎます。

3.準備書面提出し、陳述擬制がはたらく

陳述擬制というのは、陳述したと見なしてくれることです。弁論主義は何事も陳述しなければならないが、欠席したときのセーフティーネットというか、初回だけの特例があります。準備書面を提出してた場合に、初回欠席しても陳述擬制して貰えます。

このケースは争ったとして陳述擬制が働いておりますので、自白は擬製されません。なんかややこしいです。

上記3パターン以外、例えば当事者が単に欠席したとかの場合に擬制自白が成立し得ます。で、この事実が主要事実の場合は証拠として認定せなアカンということになっています。

擬制自白 + 主要事実 → 証拠として認定

この辺は少しややこしいので試験ではよく出されるようで、注意が必要です。