独学で宅建士 本試験42点取れたようです

こんばんは。本日は雨の降りしきる中、宅建士の本試験でした。事務所の近所にある早稲田大学の西早稲田キャンパスで受験したのですが、さすがに受験人数も多かったです。因みに会場入口は中央図書館に面したところでした。

また試験後にわざわざ予備校の解答速報会に行く気も起こらず、参加しませんでした。解答速報もすぐには出てこないようなので、日建学院とLECの採点サイトに自己解答を入力しておいたのですが、先ほど日建学院から解答速報が送られてきました。42点でした。

権利関係14/14、宅建業法17/20、その他11/16という内訳です。それぞれ目標値を上回ることが出来ましたし、権利関係が全問取れたのは大きかったと思います。

LECやTACでも確認してみましたが42点で同じです。合格ラインは各社とも34点前後という予想なので、マークミスでもない限り問題なく行けたと思います。

以前ブログでも書いたように、権利関係以外の分野は殆ど初めてなのですが、宅建業法については行政書士の実務で少しだけ宅建士と宅建業の登録をしたことがあるのと、若干貸金業務取扱主任のところに似ていたということも学習にプラスしたのかもしれません。

それ以外はホントにテキストをサラッと読んだ(ブログに書いたように読む気もしなかったというのもありますが・・・)のと過去問を5回ほど繰り返しただけでした。

また過去問をしながらまとめたノートが結構インプットに役立ったように思います。今後受験される方に公開できる場があると良いなとか考えてます。

不動産屋さんの報酬

おはようございます。宅建業法の終盤に報酬額という項目があります。

報酬額の上限

宅建の試験においては単に計算できるようにしておけば確実に点が取れますし、そんなに難しいとも思えませんが、これ、行政書士からするとある意味うらやましいです。なんといっても法律で報酬が決まっていますので。といっても報酬の上限が決まっているだけなので、うらやましくないともいえますが・・・。

上限なのでダンピングしてもよいということですが、実際問題として上限より安くした報酬表は見たことがないです。実は上限が決まっている方が報酬額を設定しやすいのかも知れません。

また不動産業界では扱っているものが一つしかないものだからというのもあるかも知れませんね。この部屋を借りたい、この家を買いたいというときに、あそこの不動産屋さんは高いから、別の不動産屋さんに行って契約するという話は聞きませんよね。

よく考えるとこれって暗黙のうちにどこでも手数料は同じと思い込んでいるだけなので、実は安いところがあるのかも知れません。しかし不動産業界にとってはこの暗黙の前提をかき乱すことはしないんですよね。当たり前ですけど。というか開業時に報酬額を設定するときに右へならえって感じなんでしょう。

他方、行政書士の場合は、お客様側からこれを依頼したいというのがスタートなので、ある意味どこに頼もうかということになります。じゃあ安いところをということになるわけです。厳しい現実です。


住宅瑕疵担保履行法

これ、宅建の勉強をしていて始めて知りました。年に2回の届出が必要なんですね。どうして今まで気付かなかったのかというと新築物件を扱うときの担保だからです。一般的に新築物件を扱うのは大手の業者さん(しかも建設業者さんの方が多いかも)なので、街の不動産屋さんではあまり縁がないんですね。

それにしても何かを新しく勉強すると新たな発見があります。

独学で宅建士 宅建業法8種の規制

おはようございます。宅建士のテキストを一通り読んだ後、過去問をやっています。

過去問集を頭からやり、間違った肢、曖昧な肢をテキストでその都度確認。さらに一つの分野が終わったら、対応するテキストの箇所を読み返しています。

宅建業法も1巡目はほぼ終了です。宅建業法は宅建士基本テキストの第2編になり、出題割合は20/50なので、割合的には一番多いですね。業界の方はここをほぼ完璧にしてくるという話を聞いたのですが、さもありなんです。

だいたい例年まんべんなく問われているようなので、過去問をやっていると問われどころというか出題ポイントの勘が働いてきますね。こういうタイプの試験は割と楽といえば楽です。苦しいのは範囲が広すぎて数年に1回しか出題されない分野が多岐にわたるものです。これはしんどい。


業者が売り主となるときの8種類の規制

宅建業法の最後の山場がこの8種規制です。この辺りは行政書士の実務には関係ないところで、どちらかというと不動産屋さんの実務です。実際に業務をされている方は有利な感じがしますね。

消費者保護の観点から民法より少し厳しめになっていることなので、民法をしっかり学習できていると割と理解しやすいかも知れません。紛らわしい数字が出てきて混乱しやするので、ここにまとめてみます。

★損害賠償の予定
代金の20%が上限(超える分は無効)

★手付金
代金の20%が上限

★手付金の保全措置
未完成物件 (代金の5%以下で1000万円以下)
完成物件  (代金の10%以下で1000万円以下)

★クーリング・オフと手付金は別物

  • どっちも解約するという感じなのでごっちゃになりそうですが、別物です。
  • よく考えたら一時の気の迷いだった → クーリング・オフ
  • 急に転勤になってしまった → 手付金を放棄して解約
    という感じでしょうか。

★割賦販売の所有権留保
30%以下しか受け取っていないなら所有権留保あり

宅建業 営業保証金について2

こんにちは。今日は保証協会のケースをまとめてみます。一括で供託するより、協会を通す方法が断然一般的ですよね。というより一括供託する業者さんっているのかな?

保証協会に加入するケースの流れ

  1. 免許を取得
  2. 保証協会に分担金を納付
  3. 弁済業務保証金を供託(協会から)
  4. 保証協会に加入
  5. 知事に届出(協会から)
  6. 業務開始

こちらも自ら供託するとき同様に、まず免許を取得(ハガキを貰うだけ)、諸手続が終了した後に業務開始という流れとなっています。

注意すべき点は協会に加入というのが追加になっていることと協会が供託することです。特に試験問題では「前」、「後」を問われることが多いようです。「加入の前」とか「加入後」とかですね。

保証金 協会
 免許取得 3ヶ月以内に引換えに来いという内容のハガキが送られてくる 同左(ハガキが送られてくる)
 分担金納付 協会に分担金を納付する。
保証金供託 供託する (協会が)供託する
協会に加入 協会に加入する
届出 知事に届け出る(下記免許証との引換え) (協会が)知事に届け出る
業務開始 上記届出とハガキを持参して免許証と引換え

(試験には出ないが、供託所から貰う供託書が必要)

ハガキを持参して免許証と引換え

(すでに届出は終了しているはず。試験には出ないが、納付したときに協会から貰う納付書が必要)

「免許を取得後に届け出る」と「業務開始後に届け出る」という書き方をした肢を見かけます。免許の取得と業務の開始が紛らわしいからでしょうね。

「免許を取得」というと、まぁ取得といえばそうなんでしょうけど、実際にはハガキが郵送されてくるだけで、諸手続が終了してやっと免許証の交付です。これを頭に入れると割と覚えやすいかも知れません。行政書士の業務知識の整理にもなります。


増設した場合

ここが要注意です。分担金を保証協会に納付するのは増設した後となっています。

因みに私は増設手続きを受注したことはないので、今回東京都の手引き書を読み返しました。そうしたところ、事後ではなく、先に分担金を払った後に増設となっていますね。(手引き書P.53)

  1. 変更届け仮受付
  2. 営業保証金の供託(分担金についても)
  3. 変更届けの提出・本受付
  4. 営業開始

この仮受付というのが増設手続きなのかとも思いましたが、そうだとすると通常の供託も事後になりますからね。ここは割り切って覚えるしかないです。特にこのように差異があるところは狙われますから。

東京都以外の手引き書は見ていないのですが、もしかして宅建業法通りなのかも知れませんね。

宅建業 営業保証金について

こんにちは。宅建業法のテキストと平行して過去問を進めています。営業保証金のところに差し掛かっており、そこそこボリュームがありますね。

免許取得から業務開始の流れは次のようになっています。

  1. 免許を取得
  2. 保証金を供託
  3. 供託した旨を知事に届出
  4. 業務開始

よく引っかけで出されるのが、供託しないと免許取得できないという奴ですね。

宅建業の申請書を書かれたことがある行政書士の方なら分かると思いますが、供託したかどうかは申請書に記載することはないです。東京都の手引き書にも最初の方にフローチャートがありますが、免許通知(免許証を交付しますよというハガキ)を取得してから供託という流れが書かれています。供託が終わってから免許証交付という流れになっています。

一方変更(支店追加)の場合は、営業保証金供託届出書などという書面が添付書類になっています。

追加の場合は、すでに免許証は交付されているため、免許証と引換ということができないからでしょうか?何でも良いからこじつけて頭に入れておきましょう。私もこれで忘れないと思います。


営業保証金の還付

還付があると供託所から知事に通知が行き、その後に知事から業者へ通知という流れになっています。

供託所から直接業者の所に来ても良いような気がしますが、そうはなっていませんね。これもさっきと同じように考えると腑に落ちます。

すでに免許証は交付されている訳なので、供託しなかったらいつでも取消しできるぞということをにおわせておく必要があるためです。だから2週間以内に供託をして、それから2週間以内に届け出るわけですね。

独学で宅建士 宅建業法5条と18条について

こんにちは。宅建士の勉強を始めてまだちょっとですが、第2編宅建業法を一通り読みました。行政書士の業務でもあるところなど割とすんなり頭に入ったのもありますが、宅建業法5条と18条についてはよく似ていますので混乱しやすいですね

5条(免許の基準)
18条(宅地建物取引士の登録)

貸金業務取扱主任も同様の構成になっており、受験当時整理した方法が割と頭に入りやすかったので、今回もやってみます。

また条文通りだと引用引用があり、さらに混乱する恐れがあるので、TAC出版のTAKKEN士、わかって合格る宅建士基本テキストに沿って書いてみます。(他の参考書でもだいたい同じ構成で書かれていると思います。)

まず5条の方です。「法人が」とか「~する者」とか条文に書かれており、混乱しやすいのですが、これは業者のお話になります。


申請者関係

①一定事由で免許を取り消された者
②廃業した者
③60日前から役員だった者
④不動産絡みの罰金、一般犯罪の禁固刑
⑤暴力団
⑥宅建業の不正をした者
⑦宅建業の不正のおそれある者

このうち、①~③を分かりやすく次のようにしてみます。

①免許を取り消された法人(個人事業主)
②廃業した法人(個人事業主)
③上記法人にいた個人
が、再び業をやるのがダメ

①②は復活についてのお話しですが、階層がそのままなので、個人事業主という言葉を表に出すよりも、単に「業者」とした方が覚えやすいです。

③は役員が個人事業主として出発するのが難しいということです。ここは1つ上の階層になることがダメですね。

このように覚える

①免許を取り消された業者 → 復活
②廃業した業者 → 復活
③上記法人にいた個人 → 個人事業で独立
以上5年しばりあり


次は18条。こちらは個人のお話しです。

申請者関係

①一定事由で宅建業の免許を取り消された者
②廃業した者
③60日前から役員だった者
④不動産絡みの罰金、一般犯罪の禁固刑
⑤暴力団

ここで①、②は業の免許を取り消された者というような書き方をしているので、法人のことを含むように思えますが、この18条が対象にしているのはあくまでも個人の免許であり、法人は有り得ません。

③については法人が有り得ます。1~3を分かりやすく次のようにしてみます。

①免許を取り消された個人事業主
②廃業した個人事業主
が、宅建士としてダメ

③免許を取り消された業者、廃業した業者にいた個人
が、宅建士としてダメ

結局どうなるのかというと

  • 「業者」だろうが「そこにいた個人」だろうが、業者復活もダメだし、宅建士登録もダメということ
  • あとは法人が宅建士登録できないのは当然ですね
  • ①、②が一定の事由であることに注意

次は5年間ルールについて

  1. 悪事を働き
  2. 聴聞の公示
  3. 廃業
  4. 取消処分
    という流れを考えてみましょう。

廃業があれば廃業から5年ですが、廃業せずに取消処分を待てば取消処分から5年かかります。廃業した方が若干(約1週間程度と思われます)はやく再開できることになります。なんか理不尽さを感じますが。ここだけ注意です。


次は関係者

⑨なにもできない未成年の親が①~⑧に該当
⑩役員・使用人が①~⑧に該当

2011年設問7の肢1がかなりよい問題ですね。

所属している役員が刑を受けたので取消しを受け、その会社の別の役員を雇った法人はどうなの?という問題です。

  • 悪さをした役員(④に該当)
  • その結果取消しされた法人(⑩に該当)
    ここ結構難しいです。①の取消し事由は法人自身の問題3種類なので、そこにいた個人が原因となるものは出てきません。
  • その法人にいた別役員
    取消しにあった法人にいた役員ですが、③には該当しない
    ここ結構難しいです。①の事由は法人自身の問題3種類なので、そこにいた個人は出てきません。当然と言えば当然ですが、よく考えられてますよね。
  • その別役員を雇った法人

結局どうなるのか?

役員は法人自身が悪さをしたときに責任を持つが、別役員の悪さまで知らないよということですね。

独学で宅建士 宅建業者と宅建士(宅建業法)

おはようございます。先日から宅建業法を読み込み始めました。民法は行政書士や貸金業務取扱主任の試験を受けるときにもかなり読み込みましたので、今回は後回しです。ただ宅建士試験特有の区分所有に関する深いところや借地借家のところがありますので完全に無視は出来ません。

さて、行政書士の業務の一つとして宅建業の登録や更新などがあります。適切な書類を揃えて都庁などに提出し、免許を交付して貰ったりする業務になります。

更新があり定期的なお仕事に繋がりますし、更新までの途中にも専任の宅建士の追加変更等もまま発生しますので大事にしておきたい業務の一つです。

宅建業法の最初の部分はこの宅建業者の登録及び登録内容、申請場所などまさに業務に直結する箇所ですね。また宅建士個人に関する登録や変更も同様に業務に直結する箇所となります。

この「宅建士」個人と「宅建業者」の関係が最初かなりわかりにくいのですが、行政書士の業務をやっているのもあってスッキリと頭に入ってきます。因みに「○○業」とそれに所属する「○○士」という構造はいろんな業種で似通っていますね。貸金業務取扱主任でも同じ構造でした。一度この構成になれると後は右へ習えでいけると思います。

次に、登録や変更等行政庁へ提出する申請書に書く内容を理解する必要があります。不動産屋さんにお勤めの方でもこの申請書はたぶん一部の方しか見たことが無いと思いますが、一度でも目を通すと、あぁこれは申請書には書かないんやな、だったら変更があっても変更届けは不要やな、みたいに理解が早まります。都庁のHPでもダウンロードできるので、一度目を通してみるのも良いかもしれません。供託についても書かれています。

行政書士としても、何があったら変更申請しなければならないということは知っておく必要があります。お客さんのところで変更がありそうという話を聞いたなら、これとこれの変更をいついつまでにする必要がありますね、まずはこれを変更してなどと会話をつなげて信頼を築くようにしたいものです。

宅建業 名簿登載事項変更について

おはようございます。先日、ある不動産会社から専任の宅建士の追加変更の依頼を受けました。

業務内容としては都庁へ提出する変更届けの作成と提出になります。それほど難しい業務ではないため、不動産会社の担当者が自身で作成して提出されるケースも多いと思います。

ただその方にお話を聞くと書類の不備とかで2度手間になったということもあり、専門家である行政書士に依頼する方が少々費用がかかっても気が楽ということでした。

今回は専任の宅建士となられる方個人の変更も合わせての依頼だったため、その方の変更から進めることにしました。というより、その変更を済まさないと会社の方の変更が出来ません。

このあたりかなり厳密になっています。こちらの変更も合わせて30日以内なので、うかうかしていると期限切れで始末書の提出を求められますのでご注意ください。

さて、会社は東京にあるのですが、宅建士の登録は東京とは限りません。神奈川、埼玉、千葉である可能性もかなりあります。東京へ通っている隣接県の方が沢山いらっしゃることは皆さんご存じ通りです。

この場合、宅建士の登録のある県の窓口での変更手続きが必要となります。また各県によって提出書類が若干違っているようなので調査も必要です。これが終わってからやっと都庁での宅建業(会社)の変更となります。