こんにちは。あと10日間ほどありますが、宅建士の過去問3周目が終了しました。
法令上の制限・税その他で16問ありますが、だいたい9問程度は獲得できそう。特に、税その他のうち免除問題はそこそこ取れそうです。
3周目を回しているときに、やはりうろ覚えになっているところがいくつかありましたので、4周目の前にノートをおさらいしようと思います。
ところで、ネットを調べていると過去の出題傾向から今年の予想論点を分析しているページがありました。
http://ss-up.net/keikou.html
これを見てみると、宅建業法は全部やれってなってます。法令上の制限も所得税と贈与税以外はなんらかのチェックが付いていますのでやらざるを得ませんね。民法をやらなくて良いのが本当に救いです。
宅建業法は皆さん得点源にするくらいらしいのでほぼ完璧を目指さねばなりません。この試験もなかなかにしんどいですね。
こんにちは。宅建士の過去問3周目に入っています。（過去問集はLECの出る順宅建士2017年版を使っています。）
始めて権利関係（民法）の過去問に手をつけましたが、宅建士特有の借地借家法（借家）と区分所有法が始めてお目にかかるものですね。それ以外はほぼ大丈夫の気がします。
とはいうものの権利関係14問のうち、いわゆる民法は10問。残り4問を捨てるのは惜しいですね。ということで始めてお目にかかる分野はもう一度やろうと考えています。
また宅建士の民法は、行政書士の試験とは切り口の違う問い方も多く、択一の設問としては正解を導き出せているのですが、設問の個別肢でちょっと判断に迷ったのが数個ほどありました。目標は民法10問中9問、それ以外が4問中3問ですね。
宅建業法については、今回の試験に向けて初めて学習したところなので、細かな単元毎に過去問→復習→過去問とやってみました。すぐに同じ問題をやり直ししてるので回答できるのは当然かも知れませんが、判断の基準を確認しながらやっています。
現時点では、「自ら売主制限」のところがちょっと手こずっていますね。
ところで、先日受験票が届きました。受験票が手元にやってくるとなんか実感が湧いてきます。受験場所は当事務所のすぐ近く、歩いて行けるのが嬉しいですね。
こんにちは。宅建士過去問2周目終了しました。（因みに権利関係（民法）はやっていません。）分野毎にノート2頁くらいのまとめ図を書きながらだったので2週間ほどかかってしまいました。
だいたいどんな試験でも過去問をやって判断に迷うポイントがありますが、そこ結構重要なんです。つまり○×の分岐点ですね。この文言があるから○とか、この条件がないから×と判断するというやつです。どちらかというと民法や宅建業法ではこの傾向が強いようです。
また知らないとどうしようもないものもあります。仕組み云々を頭に入れておけばOKとはならないものですね。3000万円以上の時とか、1/6になるとかいう奴です。これは表なりを使ってでも覚えるしかないですね。
これらすべてをノートにまとめたのですが、私の場合はいつもノート2頁を見開きで使ってまず判断基準の絵を描きます。その絵にコメントをつけたり線を引っ張って別の絵に結びつけるような作業をやります。
つまり頭の中の動きと同じことを図示しているわけですね。従ってよくテキストなどにまとまってある表とは似ても似つかないものになっています。というかテキストの表はそのままでは頭に入りません。自分の頭の動きとちがう動きから導き出されたものだからです。勿論、ある程度知識が定着してしまえば、まったく問題なく使えるようになります。
この絵も一度で完成するということはなく、いろいろな設問を解いているうちに修正が入ったり、さらに少し詳しく書き込んだりしているうちに完成品に近付いていくんですね。本試験に持って行くのはこのノートのみ、後は「頑張ってください。」の掛け声とともにいただける各予備校の直前チェックだけです。
本試験まであと2週間と少し、権利関係（民法）の過去問を含めてラストスパートです。
こんにちは。久しぶりにブログ更新です。この1週間ほどの間に行政書士東京会主催の無料相談員と新宿支部の無料相談員などを行っていました。
また宅建士の法令上の制限というあんまり面白くない分野を勉強するのも気合いが入らないということでちょっと宅建士の勉強が停滞していました。そんな折り会社分割の問い合わせというか質問があり、せっかくなのでそれをまとめておこうと思ってwebサイトに書き始めたのですが、平成26年の改正法も確認しながらということもあり、これが結構ボリューム満点。
ということで勉強は完全に停滞していましたが、なんとか再開して先ほど免除科目まで一通り終了。免除科目というのは一般の人が受けるときに必ずやらねばならない5問です。業界の人はこれが免除されているんですね。なんか不公平感を感じますが、やってみると案外と簡単です。5問中4問はいけるんちゃういますか？
ところで10月15日の試験日まで後1ヶ月です。これから過去問2周目に突入しますが、行政書士の研修が今週木曜日・金曜日と立て続けに入っているし・・・。会社分割のサイト執筆が中途半端で止まっているのも気になるし・・・。どうしたもんでしょう。
行政書士の試験も2ヶ月後くらいですね。今年は諸般の事情（実は平成29年度の試験監督員でした。2018年4月追記）で当日受けることは出来ないのですが、ダウンロード出来るようになればやってみようと思います。改正もあったので行政法はボロボロかもしれませんね・・・。
こんにちは。宅建士の試験勉強を始めて1週間程度経過しました。法令上の制限に入っています。テキストでは民法、宅建業法、法令上の制限と続きますが、だんだんと取っ付きにくくなりますね。
民法は市民法なので身近なのもあって分かりやすいし面白いです。宅建業法は業者に勤める人にとっては日常のことが多いので、面白いかどうかは別の話ですが、割とスムーズに行くかもしれません。
法令上の制限は、・・・。どちらかというと不動産会社に必要というよりも建設会社の方がもっと必要な感じがしますよね。でも試験には必要な科目なので勉強せねばなりません。しかし、細かすぎて覚える気がしない。語呂合わせで覚えるとか書かれていても、語呂合わせも覚える気がしない。だいたい語呂合わせまでして覚えんでも、表にあるんやったらそれを見たらええやんというのが私の意見です。
語呂合わせがないところにも、「重要」とか「試験に出る」という吹き出しがちりばめられていますし・・・。これ受験生の皆さんはホントに覚えてるんか？覚えんとアカンのん？
こうなったら伝家の宝刀というか過去問からの類推です。テキストを読んで過去問を解くのが通常のパターンですが、こんな覚えにくくて覚えたくもない事柄は、まず過去問をやってみる。いったいどんな問題が出題されて、どこを押さえておけば答えが出せるのかを知ること。答えが出せる以上のことは覚えない！これに尽きます。
都市計画法から
過去問を見ると、都市計画法の高度地区と高度利用地区の引っかけか、とか用途地域のみなのかとかが出題されていることが分かります。そういう観点で覚えます。
開発許可制度で混乱したのは、「工事完了公告」が終わってから、建物などを作ることができるってことです。開発行為ってのは結局「造成工事」のことなんですね。これが理解できると、まぁそらそうですわな。という風にストンと腑に落ちます。実はこれ、テキストにも載っていました。
建築基準法
これも数字だらけ。建坪率とか容積率の定義は覚えるとしても（実は知っていましたが）、その割合はまったく覚える気がしない。でも覚えるべきは角地で緩和されるとかになります。高さ制限についても試験に出ると書かれた表が掲載されていますが、試験では北側斜線に適応するとかしないとか、隣地斜線にあたるのかとかの判断ができれば良いのです。
過去問を読みながら、正誤を判断するポイントはどこかということを探り出し、その周辺が書かれた辺りをテキストで確認するとかなり頭に残ります。
おはようございます。宅建業法の終盤に報酬額という項目があります。
報酬額の上限
宅建の試験においては単に計算できるようにしておけば確実に点が取れますし、そんなに難しいとも思えませんが、これ、行政書士からするとある意味うらやましいです。なんといっても法律で報酬が決まっていますので。といっても報酬の上限が決まっているだけなので、うらやましくないともいえますが・・・。
上限なのでダンピングしてもよいということですが、実際問題として上限より安くした報酬表は見たことがないです。実は上限が決まっている方が報酬額を設定しやすいのかも知れません。
また不動産業界では扱っているものが一つしかないものだからというのもあるかも知れませんね。この部屋を借りたい、この家を買いたいというときに、あそこの不動産屋さんは高いから、別の不動産屋さんに行って契約するという話は聞きませんよね。
よく考えるとこれって暗黙のうちにどこでも手数料は同じと思い込んでいるだけなので、実は安いところがあるのかも知れません。しかし不動産業界にとってはこの暗黙の前提をかき乱すことはしないんですよね。当たり前ですけど。というか開業時に報酬額を設定するときに右へならえって感じなんでしょう。
他方、行政書士の場合は、お客様側からこれを依頼したいというのがスタートなので、ある意味どこに頼もうかということになります。じゃあ安いところをということになるわけです。厳しい現実です。
住宅瑕疵担保履行法
これ、宅建の勉強をしていて始めて知りました。年に2回の届出が必要なんですね。どうして今まで気付かなかったのかというと新築物件を扱うときの担保だからです。一般的に新築物件を扱うのは大手の業者さん（しかも建設業者さんの方が多いかも）なので、街の不動産屋さんではあまり縁がないんですね。
それにしても何かを新しく勉強すると新たな発見があります。
おはようございます。宅建士のテキストを一通り読んだ後、過去問をやっています。
過去問集を頭からやり、間違った肢、曖昧な肢をテキストでその都度確認。さらに一つの分野が終わったら、対応するテキストの箇所を読み返しています。
宅建業法も1巡目はほぼ終了です。宅建業法は宅建士基本テキストの第2編になり、出題割合は20/50なので、割合的には一番多いですね。業界の方はここをほぼ完璧にしてくるという話を聞いたのですが、さもありなんです。
だいたい例年まんべんなく問われているようなので、過去問をやっていると問われどころというか出題ポイントの勘が働いてきますね。こういうタイプの試験は割と楽といえば楽です。苦しいのは範囲が広すぎて数年に1回しか出題されない分野が多岐にわたるものです。これはしんどい。
業者が売り主となるときの8種類の規制
宅建業法の最後の山場がこの8種規制です。この辺りは行政書士の実務には関係ないところで、どちらかというと不動産屋さんの実務です。実際に業務をされている方は有利な感じがしますね。
消費者保護の観点から民法より少し厳しめになっていることなので、民法をしっかり学習できていると割と理解しやすいかも知れません。紛らわしい数字が出てきて混乱しやするので、ここにまとめてみます。
★損害賠償の予定
代金の20%が上限（超える分は無効）
★手付金
代金の20%が上限
★手付金の保全措置
未完成物件 （代金の5%以下で1000万円以下）
完成物件 （代金の10%以下で1000万円以下）
★クーリング・オフと手付金は別物
★割賦販売の所有権留保
30%以下しか受け取っていないなら所有権留保あり
こんにちは。今日は保証協会のケースをまとめてみます。一括で供託するより、協会を通す方法が断然一般的ですよね。というより一括供託する業者さんっているのかな？
保証協会に加入するケースの流れ
こちらも自ら供託するとき同様に、まず免許を取得（ハガキを貰うだけ）、諸手続が終了した後に業務開始という流れとなっています。
注意すべき点は協会に加入というのが追加になっていることと協会が供託することです。特に試験問題では「前」、「後」を問われることが多いようです。「加入の前」とか「加入後」とかですね。
| 保証金 | 協会 | |
| 免許取得 | 3ヶ月以内に引換えに来いという内容のハガキが送られてくる | 同左（ハガキが送られてくる） |
| 分担金納付 | 協会に分担金を納付する。 | |
| 保証金供託 | 供託する | （協会が）供託する |
| 協会に加入 | 協会に加入する | |
| 届出 | 知事に届け出る（下記免許証との引換え） | （協会が）知事に届け出る |
| 業務開始 | 上記届出とハガキを持参して免許証と引換え
（試験には出ないが、供託所から貰う供託書が必要） |
ハガキを持参して免許証と引換え
（すでに届出は終了しているはず。試験には出ないが、納付したときに協会から貰う納付書が必要） |
「免許を取得後に届け出る」と「業務開始後に届け出る」という書き方をした肢を見かけます。免許の取得と業務の開始が紛らわしいからでしょうね。
「免許を取得」というと、まぁ取得といえばそうなんでしょうけど、実際にはハガキが郵送されてくるだけで、諸手続が終了してやっと免許証の交付です。これを頭に入れると割と覚えやすいかも知れません。行政書士の業務知識の整理にもなります。
増設した場合
ここが要注意です。分担金を保証協会に納付するのは増設した後となっています。
因みに私は増設手続きを受注したことはないので、今回東京都の手引き書を読み返しました。そうしたところ、事後ではなく、先に分担金を払った後に増設となっていますね。（手引き書P.53）
この仮受付というのが増設手続きなのかとも思いましたが、そうだとすると通常の供託も事後になりますからね。ここは割り切って覚えるしかないです。特にこのように差異があるところは狙われますから。
東京都以外の手引き書は見ていないのですが、もしかして宅建業法通りなのかも知れませんね。
こんにちは。宅建業法のテキストと平行して過去問を進めています。営業保証金のところに差し掛かっており、そこそこボリュームがありますね。
免許取得から業務開始の流れは次のようになっています。
よく引っかけで出されるのが、供託しないと免許取得できないという奴ですね。
宅建業の申請書を書かれたことがある行政書士の方なら分かると思いますが、供託したかどうかは申請書に記載することはないです。東京都の手引き書にも最初の方にフローチャートがありますが、免許通知（免許証を交付しますよというハガキ）を取得してから供託という流れが書かれています。供託が終わってから免許証交付という流れになっています。
一方変更（支店追加）の場合は、営業保証金供託届出書などという書面が添付書類になっています。
追加の場合は、すでに免許証は交付されているため、免許証と引換ということができないからでしょうか？何でも良いからこじつけて頭に入れておきましょう。私もこれで忘れないと思います。
営業保証金の還付
還付があると供託所から知事に通知が行き、その後に知事から業者へ通知という流れになっています。
供託所から直接業者の所に来ても良いような気がしますが、そうはなっていませんね。これもさっきと同じように考えると腑に落ちます。
すでに免許証は交付されている訳なので、供託しなかったらいつでも取消しできるぞということをにおわせておく必要があるためです。だから2週間以内に供託をして、それから2週間以内に届け出るわけですね。
こんにちは。宅建士の勉強を始めてまだちょっとですが、第2編宅建業法を一通り読みました。行政書士の業務でもあるところなど割とすんなり頭に入ったのもありますが、宅建業法5条と18条についてはよく似ていますので混乱しやすいですね
5条（免許の基準）
18条（宅地建物取引士の登録）
貸金業務取扱主任も同様の構成になっており、受験当時整理した方法が割と頭に入りやすかったので、今回もやってみます。
また条文通りだと引用引用があり、さらに混乱する恐れがあるので、TAC出版のTAKKEN士、わかって合格る宅建士基本テキストに沿って書いてみます。（他の参考書でもだいたい同じ構成で書かれていると思います。）
まず5条の方です。「法人が」とか「～する者」とか条文に書かれており、混乱しやすいのですが、これは業者のお話になります。
申請者関係
①一定事由で免許を取り消された者
②廃業した者
③60日前から役員だった者
④不動産絡みの罰金、一般犯罪の禁固刑
⑤暴力団
⑥宅建業の不正をした者
⑦宅建業の不正のおそれある者
このうち、①～③を分かりやすく次のようにしてみます。
①免許を取り消された法人（個人事業主）
②廃業した法人（個人事業主）
③上記法人にいた個人
が、再び業をやるのがダメ
①②は復活についてのお話しですが、階層がそのままなので、個人事業主という言葉を表に出すよりも、単に「業者」とした方が覚えやすいです。
③は役員が個人事業主として出発するのが難しいということです。ここは1つ上の階層になることがダメですね。
このように覚える
①免許を取り消された業者 → 復活
②廃業した業者 → 復活
③上記法人にいた個人 → 個人事業で独立
以上5年しばりあり
次は18条。こちらは個人のお話しです。
申請者関係
①一定事由で宅建業の免許を取り消された者
②廃業した者
③60日前から役員だった者
④不動産絡みの罰金、一般犯罪の禁固刑
⑤暴力団
ここで①、②は業の免許を取り消された者というような書き方をしているので、法人のことを含むように思えますが、この18条が対象にしているのはあくまでも個人の免許であり、法人は有り得ません。
③については法人が有り得ます。1～3を分かりやすく次のようにしてみます。
①免許を取り消された個人事業主
②廃業した個人事業主
が、宅建士としてダメ
③免許を取り消された業者、廃業した業者にいた個人
が、宅建士としてダメ
結局どうなるのかというと
次は5年間ルールについて
廃業があれば廃業から5年ですが、廃業せずに取消処分を待てば取消処分から5年かかります。廃業した方が若干（約1週間程度と思われます）はやく再開できることになります。なんか理不尽さを感じますが。ここだけ注意です。
次は関係者
⑨なにもできない未成年の親が①～⑧に該当
⑩役員・使用人が①～⑧に該当
2011年設問7の肢1がかなりよい問題ですね。
所属している役員が刑を受けたので取消しを受け、その会社の別の役員を雇った法人はどうなの？という問題です。
結局どうなるのか？
役員は法人自身が悪さをしたときに責任を持つが、別役員の悪さまで知らないよということですね。