配偶者居住権

こんばんは。立秋を過ぎたけど、うだるような暑さ。今日は東京でも40度に迫る勢い。マスクなんてやってられませんな・・・。夕方に銀座を散策する人はマスクしてても気にならんのかもやけど、そんな時間は自宅へ直帰。いつになったら解放されるんやろうね。

今日は配偶者居住権のお話。改正法の目玉なんでご存じのかたも結構いらっしゃるみたい。詳しくは知らんでも言葉だけは聞いたことあるとかね。無料相談会でもたまに相談者の方から口に出されることもある。

不動産が相続財産の中心となる場合、なかなかうまく分割できないっていうケースが多いんやろうね。不動産を取得した方と預金を相続した方でとてもバランスが悪い。かといって不動産を売却するわけにもいかず・・・。こういうときによく利用される。

建物の残存価値を割り出して配偶者居住権の価値とするんやけど、机上で理論の説明を聞く分には納得やけど、実際にこれを計算するんが結構大変。だいたいこういうケースって、一般論で済めばええんやけど、相続税を節税するにはどうしたらええの?っていうのとセットになってる。こうなってくると税理士に相談するしかないわけで、税理士の先生を紹介することになる。

この橋渡しって作業は結構労力がいる。行政書士って各士業の橋渡しをやるとかやるべきとか言われることが多いんやけど、実際その通りで、税理士、社労士との連携になることも多い。その場合、お客様の窓口となる行政書士に必要以上の工数がかかる。

話が逸れてしまった。配偶者居住権を登記するには、まず所有権を移転した上で、配偶者居住権を設定することになるんやけど、2回申請することになるんで登録免許税もそれなりに掛かってくることになる。これ結構痛いんちゃうかなぁって思う。

登記するときには配偶者居住権の価値は登記事項やなく、また登録免許税も固定資産評価額をベースに計算するだけなんで、特に居住権の価値を割り出さんでも済む。遺産分割協議書には建物の配偶者居住権を妻に、所有権を長男にって感じでもええんやろうけど、実際に遺産分割協議をするときには何らかの指標が必要になってくる。そうなってくるとやっぱり計算せんとダメなんやろうなぁ。相続税の割り振りにも影響するやろうしね。

土地と建物の所有者が異なる問題

こんにちは。8月になった。法人設立して3ヶ月経過した。もうすぐ暦の上では秋。光陰矢のごとしとはホンマよく言ったもんや。まったくあっという間や。

武漢肺炎がはやりだしてもう1年以上経つけど、収束する気配はない。先週なんとか1回目のワクチン接種できた。世間でいわれてるほどひどくはなかったけど、まだ腕が少し痛い。これ3週間後と来年も同じ様なのを打たなアカンのかって考えるとなんかイヤやな。

さて、今日は土地と建物のお話。土地がお父さんの所有で、建物がお母さんの所有っていうケースがたまにある。たぶん購入するときの費用の問題やと思うんやけど、これ相続が発生したときに結構問題をはらんでる。

母親が先になくなり、一緒に暮らして面倒を見ていた二男が建物を相続することにしたとする。二男が修繕費用の一部とか出してたりすることもあって、こういうケースってよくあると思われる。このとき建物と土地の所有者が異なっているから土地の使用貸借があると考えられる。

お父さんが亡くなった後、土地を兄弟で相続することになるが、前回は一緒に住んでいるって理由(と建物の価値は低いという理由)で弟に譲った長男も今回は譲らない。こうなってくるとAB共有土地の上にB所有の建物が乗っかってる状況になる。なんか法定地上権の問題みたいやな・・・。

まぁ二男が長男相続部分を買い取ってくれたら問題ないんやけど、なかなか買い取れる金額やない場合も多く、問題が発生する。

ところで、土地の上に建物を建てた場合、その土地は誰の所有物なのかっていう問題がある。法律を学んだものにとっては「何初歩的なことを言ってんの?」って感じなんやけど、一般の人々にとってはそうでもないらしい。どうも建物を建てた人は、その下にある土地もなんとなく自分のものになってるという認識を持つらしい。そこまで強い認識やなくとも建てた者勝ちみたいな認識はありそうなんよ。つまりどうしようもないやろっていう開き直りっていうか。

法律的には、建物をジャッキアップして別の土地に移してくれたら問題ないんやけど、実際問題そんなことは不可能やから、建物を明け渡して更地にしてねってことになるかと思われる。

話が逸れてしまったが、二男に土地を買い取る財力がなく、話し合いでも解決できなかったら裁判沙汰になる。実際どういう落とし所になるかは直接知ってるわけやないが、収去して土地とセットで売却するってことになるんかな・・・。資力が無い場合は買い取らせることにはならないといわれてるしね。買い取らせるってことにしても、実際実行できんかったらそれこそ争いの蒸し返しやからな。裁判所としては、まぁやらんよな・・・。

相続人の調査

こんばんは。1年半ほど前に遺産分割協議書作成の依頼を受け、相続人もほとんどが確定していたものの、依頼者の都合で話を切り出せていなかった件がこのたび少し動き出すことになった。依頼者に時間的な余裕ができたことも大きいのではないかと思われる。

動き出したため、もう一度戸籍を洗い直ししたら、一つだけ見逃ししていた戸籍を発見した。大昔の戸籍はお爺さんが戸主となっていて孫まで載っているんやけど、それが結構わかりにくい。そもそも編製された日付がよく分からんし、分家も頻繁にあるしね。なんといっても古すぎて見当たりませんっていうケースも普通にある。

前回見落としていたのは、文字が擦れてて読み飛ばしていたところを今回しっかり読み込んだら、どうももう一つ戸籍が存在してたみたいってことに気付いたんよね。わずか数年の欠如なんで、その間に関係者が増えたりしていることは考えにくいけど、やっぱり集める必要はあるよなぁ。幸い新宿区に本籍がある時期やから、頃合いを見て区役所に行ってこようかと思ってます。

当時、遺産分割協議書作成に必要な戸籍等は集め終わったと思ってたけど、やっぱり抜けがあるよな。兄弟相続は関係者が多くなるから大変やで。遺産分割協議書を作成して、関係者から印鑑証明書を送って貰い、相続登記まであと一月くらいで終了できたらなぁって考えてます・・・。

さて、司法書士試験まで残り1週間。もう焦ってもしゃあない瀬戸際。記述式問題と民法・会社法の択一が楽しみ。

無料相談会

こんばんは。今日は高田馬場にある新宿区の戸塚出張所で、行政書士による無料相談の相談員をやってきました。最近は新型コロナの接種受付会場になっていたりして、無料相談会がスキップされることもあるみたいなんやけど、本日はいつも通りの開催でした。

今日も何名かの相談者がこられたんやけど、行政書士と司法書士を混乱されている方が多かった。どっちがどこまでできるんかっていうのが市民の目からは分かりにくいんよね。例えば、遺産分割協議書の作成。司法書士は相続財産に不動産が含まれてて、さらに不動産登記まで受任することになった場合には遺産分割協議書を作成できる。

このことからすると、原則は行政書士の分野なんやろうね。一般的に不動産が入っていると司法書士っていうのはよく知られているから、特に混乱はないんやろうけど・・・。会社の設立における定款の作成も原則は行政書士やと思う。司法書士もやって問題ないっていうことになってることからもそうなんやろう。

会社設立は最近ではネットで簡単に雛形をダウンロードできるから、行政書士が出てくる幕はどんどん無くなってきているみたいやけど、実際には電子定款認証という業務があるから今でも需要はあるような気がする。やっぱり個人でやるにはハードルが高いしね。

それはともかく、法務局も登記の雛形を結構準備してくれているが、やっぱりまだまだ少ないし、雛形通りに当てはまらない事例も結構多い。というか雛形に当てはまる事例って普通によくある一部の事例に過ぎん。一方で自分で何でもやりたい方にとっては、それを参考にしてなんとか費用を抑えようとされる。

それはそれでええんやけど、途中で詰まったからなんとかお願いしますってことになると、もはや手遅れやったりやり直しになったりと余計に時間と費用がかかってしまう事もあるんよね。法務局でも説明はしてくれることになってるけど、素人に説明するんはホントに骨が折れるし、何度もやりとりしていると本音では専門家にお願いして貰えたらなぁっていうケースも多いと思う。建前上口が裂けても言えんやろうけど・・・。

誰もが裁判は弁護士っていうイメージができているが、実は本人でやってもええわけで、実際に本人で戦っている方もごくたまにいらっしゃる。でも圧倒的に弁護士にお願いすると思う。手続き云々というよりも敗訴したくないからやろうね。

同じように登記にも勝ち負けというか、申請して却下されたりしたらもはや登記できんとか、あるいは却下されても審査料は取られるとか、こんな風になったりしたら専門家にお願いするよってなるんやろうなって妄想を膨らませたりしてます・・・。完全に妄想やな。

相続登記のお話が多かった!

おはようございます。月曜日はめちゃくちゃ暑いくらいやったんやけど、その後冷え込んで昨日も寒かった・・・。

昨日は高田馬場にある戸塚出張所で行政書士の無料相談会の相談員でした。相続の相談が4件もあり、そのいずれもが不動産の相続登記関係。登記業務は司法書士の分野なんですよと、行政書士と司法書士の違いを説明させていただいたんやけど、やっぱり混乱されてる方が想像以上に多いんやろうね。

登記の申請書を書いてこられた方もいらっしゃって、見てくださいと言われたが、行政書士としたらこれはちょっと困ってしまいますよね。相談に来られる方からしたら聞いてみたいってのはわかるんやけど・・・。

一般的な流れとして、不動産の有無、遺言書の有無を確認。そして不動産の名義をどうしたいのかを確認して、場合によっては遺産分割協議書が必要ですよと説明する。っていう感じになるんかな?

2月ももうすぐ終わり。今年の司法書士試験は例年通りみたいやから後残り4ヶ月。ラストスパートも近づいて来てますね。僕も民法と会社法を復習せんと・・・。

相続人確定は時間がかかるわぁ

こんばんは。今日は29日、残すところあと2日。今日が仕事納めのところも多かったようです。

12月の最初にご依頼を受けた遺産分割の仕事が、ようやく相続人が確定したんで、遺産分割にご協力してくださいって内容のお手紙を相続人全員に送ったのが昨日の午前中。さっそく2名の方から返事がありました。結構遠方にも送ったんやけど、翌日には到着するんやね・・・。

できれば年末までに片をつけたかったけど、2次相続が発生していたり、代襲相続になったりと、相続人の確定にものすごく時間がかかってしまった。不動産登記はものすごく厳密な添付資料を準備せんとアカンので、相続人を確定して、遺産分割協議書をきっちりと作ることになる。

まぁだからこそ我々の仕事にもなるんやけど、厳しいのには変わらんよね。で、その相続人が確定したのが先週末。今週に入ってようやく遺産分割協議書の作成準備に取りかかれるかっていう状況。

相続人のご意見がすんなりと纏まってくれればええんやけどね。一番難儀なんは、やっぱり印鑑証明書の取得やと思う。少しでも遺産が転がり込むならまだしも、労力だけかかって遺産が自分のところには入らんってなったら、やっぱりそんな作業後回しにしてまうよなぁ・・・。

そんなおり、弁護士の先生から登記のご依頼がありました。ある方の代理人として交渉されてたのが、片がついたということでその方が買主になるという不動産の売買です。先週その話があって、その後特に何の連絡もなかったから年明けかなって思ってたんやけど、昨夕先生から資料が送られてきた。決済の場所や、抵当権の設定の有無など確認すべきことが結構あるけど、さすがに明日はお休みやろうから年明けかな。

ところで今日も感染者が多かったけど、年明けどうなるんやろうね。

戸籍集めは大変

こんばんは。今日は忙しかった。久しぶりに朝から動いていた感じがする。

遺産分割協議書作成のために必要な戸籍を集めるため、定額小為替が必要なんやけど、これが郵便局でしか売っていない。しかも平日のみ。じゃあ予めいっぱい買っておいたらってことになるけど、半年っていう有効期限があるから切手みたいにはいかんねんね。まぁひっきりなしに使用することがわかってたら自転車操業できるけど、そこまではとてもとても。

ところでこの小為替1枚発行するのに手数料が100円かかる。勿論お客様負担なんやけど、できれば費用を押さえたい。戸籍はだいたい450円、除籍謄本とか原戸籍とかは750円やから、750円の小為替が使いやすい。ってことで750円の小為替を数枚送付するようにしてる。余ったら差額分の小為替が返送されてくるし、有効期限が長めのものに差し替えてくださる自治体もある。これは嬉しいね。

この戸籍集めって往復で長いと1週間はかかる。そして一つ戸籍を入手することで、新たに請求する必要がある人物が浮かび上がってくることが普通であり、なかなか一筋縄ではいかん。特に兄弟相続の場合は父母の出生まで遡らなアカンのでめちゃくちゃ大変。全部そろうのに1ヶ月くらいかかったりする。

ここまでやらんと相続登記っていうか遺産分割協議ができん。ホンマに兄弟相続の場合は遺言書残しておいてもらわんと遺族が大変なことになってまう。しかも遺産分割協議ができればええんやけど、ここで揉めるともう話し合いでは纏まらず、家庭裁判所のお世話になり、不動産は売却してってことになりかねん。

今日は高田馬場で相談会

おはようございます。昨夜からの雨が少し小降りになったみたいやけど、今日は気温も上がらず肌寒いかも。

今日は高田馬場にある新宿区役所の戸塚出張所で無料相談会で相談員をやります。12時から16時、戸塚出張所の4階談話室で予約は不要です。

建物入口入ったところなど人通りがある場所での設置ではなく、奥まった小部屋をお借りしての相談会となってるため、新宿区の他出張所に比べると毎回相談者の数は少ないです。ということもあってほとんどのケースでお待たせすることはないかと思われます。また無料相談会でお話をお聞きしてもその後ご依頼いただく必要は無いので是非ご利用ください。

ご依頼される場合でも、必ず行政書士側からお見積もりを出し、納得いただいた上で着手することになっています。当然見積もりに対してお断りになっても構いません。まぁ普通の商取引の流れと同じですね。

ところでこの相談会とはまったく関係ない別件になるが、ちょっとどうなんやろっていうのがありました。ある方から電話があり、相談内容をお聞きしたところ内容証明を書いて送りましょうということになった。その後何度か連絡する中で、だいたいの費用をお伝えし、さらに詳しくお話をしたいからということで相談日時まで決めていた。

で、その当日になったんやけどまったく連絡取れず。事務所を出る前に連絡しても連絡がつかなかったんで、待ち合わせ場所に移動したが、そこでも連絡が取れず。結局少しだけ待って事務所へ戻ってきたが、そこても連絡が取れず。まぁええかって思いながらも留守電にメッセージを入れたんやけど、その後まったく連絡無し。別にお断りして貰ってもええんやけど、せめて連絡くらい欲しいよなぁ・・・。困ったもんです。

11/13 新宿区戸塚出張所で無料相談やります

おはようございます。

今年の2月頃から怪しい状況が始まり、春には緊急事態宣言、そして6月から解除された。そこから約半年経過してしてる。あっという間に秋の不動産関連を中心とした国家試験週間に突入。光陰矢の如しとはよく言ったもんやね。

マンション管理士の試験まで残り2週間とちょっと。やっぱり仕事やりながらやとなかなか勉強はしんどい。結局過去問1周しただけやし・・・。せめて2周やらんとやばい。そんな状況ながらも週末の土曜日にマンション管理士の模試をTACで受験します。

ところで明日の13日の金曜日は恒例の無料相談会で相談員やります。場所は新宿区役所の戸塚出張所(高田馬場)で12時から16時。予約は不要になってますから気になることがあれば是非後来所ください。といっても戸塚出張所の相談場所は4階にある談話室やから、なかなか通りすがりでってのはないみたい。

新宿区役所無料相談会

こんばんは。今日は司法書士による新宿区役所での無料相談会でした。

僕の担当は12時から14時までの2時間。基本予約制っていうこともあって、最初から相談者が来られていたのはストレスがなくっていい感じ。行政書士の無料相談会は予約制を取ってないため、相談者が来ないときもあってそういう時は結構時間を持て余すんよね。勿論、勉強道具とか持参してるから完全に暇ってことにはならんけど・・・。

今回相談に来られた方は、やっぱりというか相続関係の問題で悩んでいらっしゃいました。相続人が多いと遺産分割協議書を作成するのも大変なんですよね。すんなりまとまってくれればいいんやけど、不動産がメインで預貯金が少ないとホントにもめてしまう。負債があろうものなら、纏まるものも纏まらんし・・・。

少し争いの匂いがすると弁護士の先生やないと対応できんのやけど、このあたりを説明すると司法書士の先生はどこまでできるんですか?ってことになり、ある程度の業務内容について説明させていただいた。行政書士もそうやけど、司法書士も仕事内容が世間一般に認知されてへんのよね。

結局、今回は争いも見えてきてるし、家庭裁判所の調停を検討するのが良いのではということで説明を終えました。その場ではすぐにもで申立されるような感じを受けましたが、実際にはこういうことって早くやらんと・・・って、思っててもなかなか腰が上がらんものなんですよ。それがちょっと心配されますね。相続人のお一人でも認知症になってしまったら、遺産分割協議書作成は無理ですからね。

明日は夕方からものすごく冷え込むらしい。もう10月も終わりやね。