おはようございます。10月になろうとしているが暑い日が続いています。

さて、宅建士の試験まであと2週間少しです。春先くらいから民法の講師として何名かの受講生に過去問など解説させていただきました。受講生には是非合格を勝ち取って欲しいところです。

今は仕事で忙しい方もいらっしゃるかもしれませんが、できるだけ時間を作って最後の追い込みをしてください。何をやろうかと迷っているならばその時間がもったいない。超直前期の今は過去問です。

という自分自身もマンション管理士の試験勉強をしているのですが、なかなかまとまった時間が取れないんですよね。過去問を回しているが、仕事優先なので1周するのも時間がとれない・・・。はぁ。

実は先日、ある不動産会社の方から会社をもう一つ作りたいというご相談あり、受任することになりました。もう一つの会社も不動産会社であり、賃貸管理専門にしたいということでした。既に法人登記は終わっており、宅建業の申請をお願いしたいということです。

同じ部屋に同居するのはダメで、入口が分かれている必要があるということは知っていましたが、それほど困難なことではないと思っていたのです。しかし、なかなかに問題は多く結構大変な申請となってしまいました。

別の新たな場所にもう一つの会社を作るというのがごく一般的なやり方でしょうが、今回は既存の会社を移転して、あいた部屋に新会社を入居させるというものです。いわゆる玉突き状態ですね。既存会社の移転も申請せねばならず、こちらとしてはやりがいはありますが、不動産会社としては負担が増えてしまいます。

まず既存会社の移転から手続開始となります。幸い、登記事項証明書に記載された本店住所が地番までだったので、商業登記の変更申請は不要でした。宅建業の名簿登載事項変更の申請のみです。

担当部署に申請書類を確認したところ、ビル内の移転であれば登記事項証明書をはじめいくつかの書類を省くことが出来るとのことでした。移転先の部屋を確認して、写真を撮影し、申請書類を作成して会社印をもらっていざ都庁へ。

ここで問題が発生。実は少し前に専任の宅建士さんが退社しており、そちらが記録に残っていたんです。まずは専任の宅建士の変更申請は別途行うということで、移転だけ受け付けて貰いました。

窓口での対応後、慌てて社長さんに確認すると忘れていたとのこと。いやぁこちらも確認しなかったのではありますが、今後はいろいろ気をつけよう・・・。

今回のケースだけではなく、結構過去にどこまで手続をしていたのかを覚えていないケースが結構あります。こちらとしても過去の申請書を貰うようにお願いはしているのですが、先方もどこまで必要なのかが分からないというのもあって、結構二度手間になることもあります。

なんとかマンション管理士の勉強時間を確保したい・・・。

おはようございます。最近日も長くなり、暖かくなってきました。過ごしやすくていいですね。

さて、まだまだ寒い先月の中旬頃、ある会社さんから役員の変更と警察署への届出のご依頼がありました。株式会社と会社ではない法人です。株式会社はよく知っているので問題なかったのですが、会社ではない法人の方は初めてのケースでした。

一口に会社ではない法人といいますが、その中には一般社団法人や医療法人など様々なものがあります。今回は中小企業等協同組合でした。

法務局に対して行う商業登記は勿論あるのですが、それ以外にも関係省庁に対する届出がいるんですね。中小企業等協同組合の場合は、法務局には代表理事しか登記されません。

最初に登記事項証明書を見たときに、ちょっと違和感があったのですが、そのときはそんなものかなって思っていました。

代表理事の変更ということで、総会とか理事会の議事録作成をするのですが、登記事項証明書には代表理事しか記載されておらず、それだけでは現在の理事がまったく分からないんです。なんらかのリストなりがあるはずと思い、ご依頼主に確認すると理事のリストや組合員の名簿をいただくことができました。

最初にお話をするときにそういったリストも必要であることを伝えていればもう少しスムーズにいったのですが、初めてということもあって少し手間取ってしまいました。

無事に登記も終わり、警察署への届出も終わり、これで完了かというところになって、少し気になって中小企業等協同組合について調べてみたんです。

定款規定をじっくり読みますと、中小企業等協同組合法という会社法とは違う法令について記載されている箇所がありました。いろいろ調べたところ都庁の産業労働局へ役員の変更届が必要ということが判明しました。

宅地建物取引業のように商業登記と都庁への変更届の2本立てというケースはよくありますので、今回も商業登記と警察署への変更届だけで終わりかと思ってしまったのが原因ですね。

それにしても中小企業等協同組合の定款規定は難しい。内容が難しいというよりも、規定に従って書類を作成するのが難しいです。議事録に記載すべき事が多いんです。

ところで、今回役員の一部が権利義務承継期間中であったため、重任とならず退任と就任という形になりました。よく知っている人が見ればまったく違和感なく理解できるのですが、そうでない場合は途中になにもない期間があるように見えます。

許認可がらみの変更提出は司法書士の分野ではないので、本人で行われるか、行政書士にお願いするかになります。本人でなされる場合、これを説明しろって言われても、普通は納得できるような説明は難しいと思われます。

こういった事態にならないようにするのが一番なのですが、こういうケースに該当してしまった場合はよく知った行政書士にご依頼されるのがよいかと思います。

おはようございます。昨日とても気になる記事を見つけたので引用しておきます。

（日経新聞2018年6月8日付けから引用）

民泊仲介世界最大手の米エアビーアンドビーが、許認可などがない国内の民泊施設で15日以降の予約を取り消した影響が広がっている。訪日客や家主は突然のキャンセルに戸惑う。観光庁がエアビーに聞き取ったところ、6月15日以降の予約は30日までで4万件、年末までで15万件。全てが取り消されるわけではないが月内だけでも3万件超の解約の恐れがある。

「キャンセルの通知が届いてパニックです。どうすればいいのでしょうか」。東京都世田谷区の自宅をエアビーに掲載し、民泊施設として貸している家主の女性（36）は7日夜、宿泊予約していたメキシコ人女性からメッセージを受け取った。

女性は夫、子どもと大阪を観光中。その後に東京に移動し、16日から1週間の日程で世田谷に泊まるはずだった。予約は1カ月前からしていた。家主の女性のもとには7日午後8時すぎ、エアビーから電子メールが届いていた。「チェックイン予定の既存の予約が一律にキャンセルされます」と書かれていて驚いた。

ことの発端は15日に控える住宅宿泊事業法（民泊新法）の施行を前に、観光庁が仲介業者に出した通知だ。

15日以降は旅館業法の「簡易宿所」、国家戦略特区といった現行ルールの許認可、または新法に基づく届け出のない施設は仲介サイトに載せられなくなる。

観光庁は先立つ1日、新法での届け出予定などがないのに載っている施設の予約取り消しなどを通知で求めた。許認可がない施設も仲介してきたエアビーは通知の直後に動いた。まず現行の許認可や新法での届け出で発行される番号の入力がないなど違法の疑いがある施設の掲載をやめた。

今春時点で約6万2千件あった国内施設は足元で約1万3800件と8割減った。月内だけで4万件ある予約のうち、8割に影響が出るとすれば、3万件超が解約になる可能性がある。

エアビーは当初、予約まで取り消す考えは示していなかった。ところが7日夜には15～19日分の予約をキャンセルし、19日以降の予約も10日前に自動でキャンセルされるとホームページ上に掲載。家主にも通知した。

（中略）

エアビーは許認可のない施設に新法での届け出を促したが、手続きは煩雑で受理に時間がかかる自治体が多い。規制を強化する自治体も多く、廃業を選ぶ人も増えた。

6月に民泊仲介サイトを始める楽天子会社の楽天ライフルステイ（東京・千代田）、合法な農家民泊に力を入れる百戦錬磨（仙台市）など新たな仲介サイトは増えている。各社を軸に異業種が提携する企業連合ができており、サービスを競う。

ただ新法での届け出件数が伸び悩むなか、施設の確保は共通の課題だ。各社は民泊に限定せず、個性的なホテルや旅館などもサイトで扱おうとしている。

（引用ここまで）

この記事を読むと、結構強硬的な措置をとっているようですね。当事務所の近所にある違法民泊もここ最近、お客を見かけないなと思っていたのですが、こういった状況があったのでしょうね。

ここに書かれているように届出もそう簡単ではないし、費用もかかる。また180日という日数制限もあります。費用を掛けてまで経営が成り立つのかということを計算された上で、民泊届出を検討するようにして欲しいですね。

こんにちは。ゴールデンウィーク前半に入りました。季候も良くてどこかへお出かけすることが多いかもしれませんね。

さて、今日は民泊のお話です。先日も新宿支部主催の民泊セミナーへ参加してきたことをこのブログで書きましたが、登録への動きはまだまだ活発とはいえないようです。東京都区部の場合は条例が厳しいところもあるし、マンション規約の問題もありそうです。住宅宿泊管理業者の方の登録が進んでいないのもあるのかもしれませんね。

大家さん側に積極的に登録してもらえないと、住宅宿泊管理業者さんたちも事業縮小になってしまいます。焦りがあるのだと思いますが、届出を自分たちが無料で代わりにやりますというところまで現れているようです。こうなってくると行政書士の出番はありません。

先日、あるお客様から登録届出のお話をいただいて調査を始めていたのですが、上記のように無料で登録のお手伝いをしてもらえるということでお流れになってしまいました。ただその方の物件は所在場所の制約があり、年間宿泊日数が法律よりもかなり制限されるようで、民泊自体をやめようかなということも考えられているようです。

ところで、当事務所が所在する地区の通りを挟んで反対側は住居専用地域となっています。その地区では住宅宿泊でもどうやっても民泊をできないのですね。現時点でいくつか違法民泊があるようなのですが、どうされるつもりなんでしょうか？6月に向けてどうなっていくのか確認していくつもりですが、違法なまま突き進むような気もします。

こんばんは。本日は、行政書士新宿支部主催の民泊セミナーに参加してきました。

参加者のメインは民泊を経営している事業者さんで、手続きに必要な項目を説明し、特にハードルが高そうなものについてはより詳しく説明するという形でした。

新宿支部の行政書士は後方にいて様子を眺めるというスタイルで、いいか悪いかは別にして、ご自身でも手続きできますよというスタンスで説明されていました。

前半は民泊届出についての説明であり、後半は質問という形式でした。すでに民泊の届出については一通り確認しているので改めて知識を習得することはなかったのですが、後半の質問時間は少し興味を持って参加することが出来ました。

後半質問時間ですが、質問者のたどたどしい日本語から推測するに外国人が多いように感じました。この方々にとっては行政手続きは日本人以上にハードルが高いと予想されますが、今回は個別相談の時間はなく、どうしても手助けが必要なら新宿支部へ連絡くださいということになっていました。

この届出も手探り状態でありますが、精一杯お手伝いする所存ですのでどしどし連絡をいただければと思います。

こんにちは。6月15日から始まる住宅宿泊事業ですが、届出は3月15日からとなっております。

少し前に行政書士に対して新宿区主催の講習が行われたのですが、その時点では新宿区の条例案を解説し、大まかな申請の流れや必要事項の説明がなされました。

目立つところとして、法律での年間宿泊日数の上限は180日ですが、新宿区では金曜日の正午から月曜日の正午までということで、だいたい年間150日程度になるということ。旅館業の許可申請との切り分けなどでした。これについては別のページにまとめているので参考にしてみてください。

また申請書のフォーマットについては未定でしたし、そもそも添付資料はどうなるとということも決まっていませんでした。

そろそろ2月も下旬に差し掛かかっていることもあって、東京都や新宿区のサイトを探っていたら、2月19日付で東京都がガイドラインと申請書ひな形を提示しておりました。

これが結構ハードルが高いんですね。新宿区の説明会では消防法令適合通知など未定ということだったのですが、東京都のガイドラインにはきっちりと書かれています。もちろん小規模の場合の省略などはありますが、安全確保措置に関して建築士が確認して作成しろってなっています。

また消防機関に適合状況について相談しろとか、外国人に対して利便性の確保ということで、周辺の病院とか、警察、消防への連絡方法を明示しておけとか・・・。

極めつけが届出方法です。民泊制度運営システムという電子媒体での届出となってます。消防との面談記録とか住宅の図面とかをスキャナーで読み取ってpdfにしたりするんでしょううね。消防との面談時の確認印をもらってこいってなってますから。さらに利用に当たってはマイナンバーカードおよびカードリーダーがいりますし。

さすがに行政側もハードルが高いことを認識しているのか、書面申請でも大丈夫ってなっていますが、これ電子申請使う人少ないでしょうね。

6月の施行日までに届出をすればよいのですが、上にも書いたように図面とか結構大変なので余裕を持って取り組みたいですね。

おはようございます。当事務所がある新宿の記事が載ったので、久しぶりに民泊についての記事を引用します。

（毎日新聞 2017年11月20日付けから引用）

マンションなど住宅の空き室を宿泊場所として貸す「民泊」について、東京都新宿区は20日、営業日を制限するなど独自の条例案をまとめたと発表した。来年6月に施行される住宅宿泊事業法（民泊新法）により、民泊の営業が解禁されるのに向けた取り組みで、29日開会の区議会定例会に提出する。

歌舞伎町など全国有数の繁華街を持つ同区内には、4000を超す民泊があるとされ、ごみの分別不備や夜間の騒音など、宿泊者のマナーに対する付近住民からの苦情が年々増加している。

条例案は住居専用地域について、月曜正午から金曜正午までは営業を認めない。民泊新法は年間営業日数の上限を180日としているが、対象となる地域では150日程度になる見込み。所在地や事業者の連絡先を公表し、速やかな苦情対応を図る。

民泊の営業届け出は来年3月に受け付けが始まるため、それ以前に、都市部の自治体を中心に条例を制定する動きが出ている。

（引用ここまで）

当事務所の近くにも民泊と思しき物件がいくつかあり、夜中でも歌を歌っていたり、大声で話する人が目立っています。静かに過ごしてくれれば良いのですが、なかなかそうもいかないようで、新宿区の方針は分からないでもないですね。

また新宿区から委託を受けて行政書士新宿支部が町内会の法人化について相談をしておりますが、ある町内会の定例では、民泊を制限するお願いの署名をしていたりするのを目にしました。やはり閑静な住宅街は一定の節度を守って欲しいところですね。

こんばんは。今日は久しぶりに東京行政書士会でドローン研修を受けてきました。ドローンが話題になって久しいですが、なかなかドローン申請について依頼があるような状況でもなく、興味があるもののちょっと距離を置いた感じになっておりました。

今回の研修ではDJI（中国のメーカーでシェア7割）の日本販売代理店の方とその代理店の方と一緒にやられている行政書士の先生が講師として参加されていました。ドローンの将来性についていろいろ語っておられましたが、一番興味を引いたのが、なぜにその会社が販売代理店になったのかということでした。

もともとはラジコンヘリなどの輸入代理店をしていたが、ラジコンヘリは墜落することも多く、お金持ちの趣味という範疇から抜け出なく、またどんどん市場が小さくなっていたところにドローンというのが出現したため今のようになったとのことです。なるほど、やはり何らかの下地はあるんですよね。

もう一つ気になったのが、そんなに急に拡大することが望めるならDJIの株を買っておけばいいんではないか？ということです。上場していないのか探し方が悪いのか見つけることが出来なかったのですが、もし見つけたらまた改めて報告します。

またドローンの出荷台数増加による売上げ増加よりも、ドローンを使ったデータ処理などの周辺領域が伸びてくることが予想されるとも言ってました。なかなかに興味深いコメントですね。ソフトブレーンという会社がありますが、昔こういうところに目をつけてスタートした会社なので、もしかしたら・・・。どうでしょうか？

行政書士の先生からは申請書の書き方や審査の要領を説明して頂きました。最後にどのルートでの依頼が多いのかという質問に対して、販売代理店で購入された方（しかも大企業）からの依頼が多いとのことでしたが、これから察するに我々少し後発組はネットからでは殆ど期待できないということですね。

こんにちは。今日は保証協会のケースをまとめてみます。一括で供託するより、協会を通す方法が断然一般的ですよね。というより一括供託する業者さんっているのかな？

保証協会に加入するケースの流れ

1. 免許を取得
2. 保証協会に分担金を納付
3. 弁済業務保証金を供託（協会から）
4. 保証協会に加入
5. 知事に届出（協会から）
6. 業務開始

こちらも自ら供託するとき同様に、まず免許を取得（ハガキを貰うだけ）、諸手続が終了した後に業務開始という流れとなっています。

注意すべき点は協会に加入というのが追加になっていることと協会が供託することです。特に試験問題では「前」、「後」を問われることが多いようです。「加入の前」とか「加入後」とかですね。

「免許を取得後に届け出る」と「業務開始後に届け出る」という書き方をした肢を見かけます。免許の取得と業務の開始が紛らわしいからでしょうね。

「免許を取得」というと、まぁ取得といえばそうなんでしょうけど、実際にはハガキが郵送されてくるだけで、諸手続が終了してやっと免許証の交付です。これを頭に入れると割と覚えやすいかも知れません。行政書士の業務知識の整理にもなります。

増設した場合

ここが要注意です。分担金を保証協会に納付するのは増設した後となっています。

因みに私は増設手続きを受注したことはないので、今回東京都の手引き書を読み返しました。そうしたところ、事後ではなく、先に分担金を払った後に増設となっていますね。（手引き書P.53）

1. 変更届け仮受付
2. 営業保証金の供託（分担金についても）
3. 変更届けの提出・本受付
4. 営業開始

この仮受付というのが増設手続きなのかとも思いましたが、そうだとすると通常の供託も事後になりますからね。ここは割り切って覚えるしかないです。特にこのように差異があるところは狙われますから。

東京都以外の手引き書は見ていないのですが、もしかして宅建業法通りなのかも知れませんね。

おはようございます。先日から宅建業法を読み込み始めました。民法は行政書士や貸金業務取扱主任の試験を受けるときにもかなり読み込みましたので、今回は後回しです。ただ宅建士試験特有の区分所有に関する深いところや借地借家のところがありますので完全に無視は出来ません。

さて、行政書士の業務の一つとして宅建業の登録や更新などがあります。適切な書類を揃えて都庁などに提出し、免許を交付して貰ったりする業務になります。

更新があり定期的なお仕事に繋がりますし、更新までの途中にも専任の宅建士の追加変更等もまま発生しますので大事にしておきたい業務の一つです。

宅建業法の最初の部分はこの宅建業者の登録及び登録内容、申請場所などまさに業務に直結する箇所ですね。また宅建士個人に関する登録や変更も同様に業務に直結する箇所となります。

この「宅建士」個人と「宅建業者」の関係が最初かなりわかりにくいのですが、行政書士の業務をやっているのもあってスッキリと頭に入ってきます。因みに「○○業」とそれに所属する「○○士」という構造はいろんな業種で似通っていますね。貸金業務取扱主任でも同じ構造でした。一度この構成になれると後は右へ習えでいけると思います。

次に、登録や変更等行政庁へ提出する申請書に書く内容を理解する必要があります。不動産屋さんにお勤めの方でもこの申請書はたぶん一部の方しか見たことが無いと思いますが、一度でも目を通すと、あぁこれは申請書には書かないんやな、だったら変更があっても変更届けは不要やな、みたいに理解が早まります。都庁のHPでもダウンロードできるので、一度目を通してみるのも良いかもしれません。供託についても書かれています。

行政書士としても、何があったら変更申請しなければならないということは知っておく必要があります。お客さんのところで変更がありそうという話を聞いたなら、これとこれの変更をいついつまでにする必要がありますね、まずはこれを変更してなどと会話をつなげて信頼を築くようにしたいものです。