おはようございます。最近日も長くなり、暖かくなってきました。過ごしやすくていいですね。

さて、まだまだ寒い先月の中旬頃、ある会社さんから役員の変更と警察署への届出のご依頼がありました。株式会社と会社ではない法人です。株式会社はよく知っているので問題なかったのですが、会社ではない法人の方は初めてのケースでした。

一口に会社ではない法人といいますが、その中には一般社団法人や医療法人など様々なものがあります。今回は中小企業等協同組合でした。

法務局に対して行う商業登記は勿論あるのですが、それ以外にも関係省庁に対する届出がいるんですね。中小企業等協同組合の場合は、法務局には代表理事しか登記されません。

最初に登記事項証明書を見たときに、ちょっと違和感があったのですが、そのときはそんなものかなって思っていました。

代表理事の変更ということで、総会とか理事会の議事録作成をするのですが、登記事項証明書には代表理事しか記載されておらず、それだけでは現在の理事がまったく分からないんです。なんらかのリストなりがあるはずと思い、ご依頼主に確認すると理事のリストや組合員の名簿をいただくことができました。

最初にお話をするときにそういったリストも必要であることを伝えていればもう少しスムーズにいったのですが、初めてということもあって少し手間取ってしまいました。

無事に登記も終わり、警察署への届出も終わり、これで完了かというところになって、少し気になって中小企業等協同組合について調べてみたんです。

定款規定をじっくり読みますと、中小企業等協同組合法という会社法とは違う法令について記載されている箇所がありました。いろいろ調べたところ都庁の産業労働局へ役員の変更届が必要ということが判明しました。

宅地建物取引業のように商業登記と都庁への変更届の2本立てというケースはよくありますので、今回も商業登記と警察署への変更届だけで終わりかと思ってしまったのが原因ですね。

それにしても中小企業等協同組合の定款規定は難しい。内容が難しいというよりも、規定に従って書類を作成するのが難しいです。議事録に記載すべき事が多いんです。

ところで、今回役員の一部が権利義務承継期間中であったため、重任とならず退任と就任という形になりました。よく知っている人が見ればまったく違和感なく理解できるのですが、そうでない場合は途中になにもない期間があるように見えます。

許認可がらみの変更提出は司法書士の分野ではないので、本人で行われるか、行政書士にお願いするかになります。本人でなされる場合、これを説明しろって言われても、普通は納得できるような説明は難しいと思われます。

こういった事態にならないようにするのが一番なのですが、こういうケースに該当してしまった場合はよく知った行政書士にご依頼されるのがよいかと思います。

おはようございます。もう年末ですね。12月に入ってすぐマンション管理系の管理業務主任者試験がありましたが、その後は行政書士の無料相談員や研修を受けて過ごしておりました。朝日新聞に面白い記事が載っていたので久しぶりに投稿します。

（2018年12月28日付け　朝日新聞DIGITALから引用）

経営に社外の目を入れて透明性を高める役割の「社外取締役」を、上場企業などの大企業に1人以上置くよう法律で義務づける方針を、法務省が固めた。すでにほとんどの上場企業が社外取締役を入れているが、法律で定めることで役割を明確にし、経営監視の責任を果たしやすくする。

2019年1月中旬に開く法制審議会の会社法制（企業統治等関係）部会で正式に決め、早ければ同年の通常国会に提出予定の会社法改正案に盛り込む。外国の投資家に対し、世界標準のコーポレートガバナンス（企業統治）だとアピールする狙いもある。

社外取締役の義務づけについて、経団連など経済界は「個々の企業の判断に任せるべきだ」と難色を示していた。一方、機関投資家や弁護士会などは今春の法務省の意見公募に対し「日本企業の信頼性確保のために必要」との意見を多く寄せた。

2018年12月28日付け　朝日新聞DIGITAL

会社法では、社外取締役が義務づけられている機関設計もありますが、大企業に設置義務化されることになりそうです。監査等委員会設置会社が最近人気があるようなのですが、従来型の会社でも義務づけられるんですね。

ここでは上場企業って書かれているから公開会社が対象のように読めますが、その辺りは法制審議会の結果を待ちたいところです。

こんばんは。先日、長いことほったらかしている株式会社を解散したいのでどうしたらいいのか？という相談がありました。

行政書士として商業登記はできませんが、株主総会の議事録を作成したりするケースはあります。

みなし解散ということが頭をよぎりましたが、まずは現状を把握しようと思い、ご自分の会社についていくつか質問をさせていただきました。定款を持参されていると一目瞭然なのですが、あいにく持参されておらず、簡単に口頭のみでの確認となってしまいました。

まず非公開会社であるのかどうかという質問をさせていただいたのですが、公開会社とかそうでない会社というのがよくわからないということでした。公開会社というと上場会社のようなものをイメージされることが多いのですが、公開か非公開かというのは、株式を譲渡するに当たって制限があるかどうかということなのです。普通小規模な会社（一般的な家族経営などの会社）の場合は譲渡制限がかかっていると考えられます。

次に非公開会社として定款で役員の任期を10年に延長しているのかどうかをお聞きしたのですが、それについてもよくわからないとのこと。仕方がなかったので最後に役員の重任登記はいつ頃されたのか確認したのですが、まったく思い出せないとのことでした。

ご自分で会社の株主になっているにもかかわらず、自社のことをご存じない方って結構いらっしゃるのかもしれませんね。司法書士の先生に任せっきりって感じなんでしょうか。そういえば、知人の会社も役員更新の資料準備できたからって連絡がきて、お願いせざるを得ない状況になったとかならなかったとかという話を聞きました。同じ士業としてまず連絡して見積もりから入って欲しいところですけど。

話がそれました。解散の話に戻ります。最後の商業登記から12年でみなし解散という制度のがあります。本来役員の更新は10年（延長している場合）なので、それをやっていないというのは実体的に会社が機能していないということなんでしょう。そうなると解散ということになります。

その後は清算手続きをするか、会社の復活を検討するかということですが、いずれにしても完全休眠というのはありません。相談に来られた方は休眠をしたがっているように感じましたが、こればかりはどうしようもないですよね。

結局、若干面倒な手続きですが解散登記をして清算活動に入るか、みなし解散までほったらかしておくかという選択になります。前者の場合は株主議事録作成したり株主リストを準備したりと面倒ですし、登録免許税もかかります。また後者を選択すると法人税の均等割ってのがあるようで（あんまり詳しくないので税理士の先生に確認されることをお勧めします）、それを払い続けるのかということになります。

赤字なのでなんとかしたいというのもわかりますが、いざ清算しようにもいろいろ面倒なことがあるということも念頭においておく必要があるなという印象を受けました。

清算活動中に負債が多くなりそうということが判明すると破産手続きという裁判所がらみのお話になってきますし、ホントにご注意ください。

やはりこまめに専門の方と相談をする機会が必要なんだと改めて思いました。

おはようございます。3月になりました。早いものですね。ところで6月15日から施行される民泊新法（住宅宿泊事業）についての記事がありましたので引用しておきます。

（2018年3月1日付け毎日新聞から引用）

空き室に旅行者らを有料で泊める民泊の6月全国解禁を前に、民泊事業を所管する自治体のうち、区域や期間を制限する条例を制定、または制定を予定するところが4割を超えている。住環境悪化防止などが目的だが、政府は民泊促進の規制緩和を阻害すると警戒。自治体との認識のギャップが露呈している。

民泊は旅館業法で原則禁止されているが、住宅宿泊事業法（民泊新法）が昨年、成立。6月から家主が自治体に届け出れば年間180泊まで民泊事業を営めるようにする。

だが先月公表された政府の資料によると、都道府県や政令市、中核市、東京特別区など全国144自治体が民泊の所管権限を持ち、都道府県に権限を委ねるところを除く102自治体が実際に事務を担う見込み。このうち44自治体が区域や期間を条例で制限する意向で、残りのうち33自治体は制限せず、25自治体は模様眺めという。

44自治体のうち京都市は昨年12月以降に条例案作りで市民の意見を募った際、民泊について「無許可営業が横行し、平穏な市民生活を脅かす状況が発生している」と負の側面を明示し、住居専用地域での営業を1月15日～3月15日の2カ月間に限る条例を制定。東京都新宿区も平日の民泊営業を事実上禁じる条例を制定した。

危機感を強める観光庁は昨年末、全区域で年間を通し一律に民泊を制限する条例は「新法の目的を逸脱する」と自治体に注意を喚起。担当者は「法の趣旨を粘り強く説明したい」と話す。

◇区域や期間を制限する条例を制定または制定予定の自治体（※は住居専用地域での民泊事業を全期間で禁止する自治体）

北海道▽札幌市▽岩手県▽仙台市▽福島県▽群馬県▽東京都新宿区▽練馬区▽目黒区▽文京区▽千代田区▽中野区▽江東区▽荒川区▽港区▽中央区▽台東区▽※大田区▽杉並区▽世田谷区▽足立区▽板橋区▽渋谷区▽品川区▽横浜市▽静岡県▽長野県▽新潟県▽金沢市▽名古屋市▽三重県▽滋賀県▽奈良県▽奈良市▽堺市▽京都府▽京都市▽※兵庫県▽※神戸市▽兵庫県西宮市▽※尼崎市▽姫路市▽岡山県倉敷市▽沖縄県

（引用ここまで）

先日も新宿区の行政書士向けの講習会に参加してきましたが、担当部署の方は否定的なニュアンスでお話しされていました。

まぁ確かに朝晩ガラガラを荷物を引きながら移動したり、大声で話しているとちょっと迷惑なのを感じます。路上で喫煙するのもどうかと思いますし。こういった利用者側に負の側面があることが問題なんでしょうね。

ところで、登録をお願いされているお客様がいらっしゃいますので該当する自治体での調査をしているのですが、なかなか情報が出てこないようです。

6月に間に合えばいいのですが、一応3月15日から取り扱うとうたったいるので早めに情報を出してほしいところです。東京都、埼玉県、千葉県のガイドラインを比較してみましたが、東京都（といっても23区とかは除く）が一番厳しそうです。

おはようございます。行政書士試験も無事に終了し、競売不動産取扱主任者試験に向けて一直線です。

それにしてもこの「競売不動産取扱主任者」字面が長いですね。短くならないものかな。「宅地建物取引主任」→「宅建主任」、今なら「宅地建物取引士」→「宅建士」のように短縮したいところですね。「競売主任」・・・ちょっと怪しい。「競不主任」・・・でもこれかな？

使っているテキストは次の2点

• 住宅新報社「競売不動産の基礎知識 改訂版」
  • 競売不動産取扱主任者試験公式テキストと銘打ってますが、残念なことに民法の改正には追い着いていませんし、練習問題も一部間違っているところがあります。この手の受験者数が少ない試験のテキストはその辺りがハードルが高いですよね。
• パル出版「競売不動産取扱主任者試験 合格必須問題集」
  • こちらも少し古いものです。残念ながら毎年の改定は期待できそうもありません。しかも問題集なのに一部間違っている。

試験分野は民事執行法がメインです。なかでも不動産執行の実務と周辺が特に重要です。まぁ当たり前といえばそうですが。その他は民事訴訟、民事保全が少し、抵当権絡みの民法、基本的な不動産登記法という感じでしょうか。

幸いにして特に新規に学ぶことになる分野はなく、いきなり問題に取りかかってもある程度はできました。勿論これから細かいところを詰めていく作業は必要ですが、それにしても何十時間もかかるということはなさそうです。

学習時間は30時間くらいが目安となっていますが、これって宅建士を取得している人の話だと思います。まったくの初学者がこれに向き合ったらとても30時間じゃ足りません。また民事執行法の分野で出てくる「債務名義」なども民事訴訟のところから詳しくやり始めるととても無理ですね。

ところでテキストや問題集ではないですが、次の本をオススメします。

• 日本評論社「実践民事執行法 民事保全法 第2版」
  • 実際に執行官が調査に行ったときの写真や手順、さらに執行官や裁判所が作成する文面などが民事執行の流れに沿って詳細に書かれており、非常に参考になります。

こんばんは。本日は雨の降りしきる中、宅建士の本試験でした。事務所の近所にある早稲田大学の西早稲田キャンパスで受験したのですが、さすがに受験人数も多かったです。因みに会場入口は中央図書館に面したところでした。

また試験後にわざわざ予備校の解答速報会に行く気も起こらず、参加しませんでした。解答速報もすぐには出てこないようなので、日建学院とLECの採点サイトに自己解答を入力しておいたのですが、先ほど日建学院から解答速報が送られてきました。42点でした。

権利関係14/14、宅建業法17/20、その他11/16という内訳です。それぞれ目標値を上回ることが出来ましたし、権利関係が全問取れたのは大きかったと思います。

LECやTACでも確認してみましたが42点で同じです。合格ラインは各社とも34点前後という予想なので、マークミスでもない限り問題なく行けたと思います。

以前ブログでも書いたように、権利関係以外の分野は殆ど初めてなのですが、宅建業法については行政書士の実務で少しだけ宅建士と宅建業の登録をしたことがあるのと、若干貸金業務取扱主任のところに似ていたということも学習にプラスしたのかもしれません。

それ以外はホントにテキストをサラッと読んだ（ブログに書いたように読む気もしなかったというのもありますが・・・）のと過去問を5回ほど繰り返しただけでした。

また過去問をしながらまとめたノートが結構インプットに役立ったように思います。今後受験される方に公開できる場があると良いなとか考えてます。

こんにちは。宅建士の試験目前ですね。早く終わって欲しい気持ちでいっぱいです。後3日です。

さて、先日、未登記の不動産（建物）を底地の所有者へ売却したいというお話しがありまして、お客様の所へお伺いしてきました。ここで宅建士を受験される方ならいくつか疑問が湧くと思います。

まず、固定資産税はどうなるのか？です。不動産が所在している市町村に対して普通徴収されるんですよね。これは良いとして課税標準はどうなっているのか？登記していなくても課税台帳って存在するのかという疑問が湧いてきます。

結論から言うと未登記（法務局管轄）でも、課税台帳（東京都）は存在しています。分譲マンションなどを購入されている方はご存じだと思いますが、毎年税金の計算表が送られてきますよね。あの表に「未登記」と書かれていますが、キチンと課税標準は記載されているんですね。始めて見ました。

実は訪問する前に、未登記と言っても表題部の登記はあるだろうと勝手に考えていたんですね。というのも、建物を建築すると1ヶ月以内に登記申請しなければならないとされているからです。それがなかったわけですね。古くからの建物ということもありますが、現実は教科書通りにはいきません。因みに表題部の登録免許税は無料です。土地家屋調査士の先生に依頼することが多いかも知れませんが、その場合は別途費用が発生します。それにしてもここでも縦割り行政が垣間見えます。

さらに問題なのは登記がないことによる対抗問題の不備です。宅建士で過去に出題されたように、判例では表題部登記でもOKとしているのですが、それがないんですね。すぐに登記しないと第3者に対抗できなくなってしまいます。こういうケースは結構あるのかもしれませんね。試験問題からみですが、この登記名義人は借地権者と同名義でないとダメだと判例は言っていますのでご注意ください。

おはようございます。宅建業法の終盤に報酬額という項目があります。

報酬額の上限

宅建の試験においては単に計算できるようにしておけば確実に点が取れますし、そんなに難しいとも思えませんが、これ、行政書士からするとある意味うらやましいです。なんといっても法律で報酬が決まっていますので。といっても報酬の上限が決まっているだけなので、うらやましくないともいえますが・・・。

上限なのでダンピングしてもよいということですが、実際問題として上限より安くした報酬表は見たことがないです。実は上限が決まっている方が報酬額を設定しやすいのかも知れません。

また不動産業界では扱っているものが一つしかないものだからというのもあるかも知れませんね。この部屋を借りたい、この家を買いたいというときに、あそこの不動産屋さんは高いから、別の不動産屋さんに行って契約するという話は聞きませんよね。

よく考えるとこれって暗黙のうちにどこでも手数料は同じと思い込んでいるだけなので、実は安いところがあるのかも知れません。しかし不動産業界にとってはこの暗黙の前提をかき乱すことはしないんですよね。当たり前ですけど。というか開業時に報酬額を設定するときに右へならえって感じなんでしょう。

他方、行政書士の場合は、お客様側からこれを依頼したいというのがスタートなので、ある意味どこに頼もうかということになります。じゃあ安いところをということになるわけです。厳しい現実です。

住宅瑕疵担保履行法

これ、宅建の勉強をしていて始めて知りました。年に2回の届出が必要なんですね。どうして今まで気付かなかったのかというと新築物件を扱うときの担保だからです。一般的に新築物件を扱うのは大手の業者さん（しかも建設業者さんの方が多いかも）なので、街の不動産屋さんではあまり縁がないんですね。

それにしても何かを新しく勉強すると新たな発見があります。

おはようございます。宅建士のテキストを一通り読んだ後、過去問をやっています。

過去問集を頭からやり、間違った肢、曖昧な肢をテキストでその都度確認。さらに一つの分野が終わったら、対応するテキストの箇所を読み返しています。

宅建業法も1巡目はほぼ終了です。宅建業法は宅建士基本テキストの第2編になり、出題割合は20/50なので、割合的には一番多いですね。業界の方はここをほぼ完璧にしてくるという話を聞いたのですが、さもありなんです。

だいたい例年まんべんなく問われているようなので、過去問をやっていると問われどころというか出題ポイントの勘が働いてきますね。こういうタイプの試験は割と楽といえば楽です。苦しいのは範囲が広すぎて数年に1回しか出題されない分野が多岐にわたるものです。これはしんどい。

業者が売り主となるときの8種類の規制

宅建業法の最後の山場がこの8種規制です。この辺りは行政書士の実務には関係ないところで、どちらかというと不動産屋さんの実務です。実際に業務をされている方は有利な感じがしますね。

消費者保護の観点から民法より少し厳しめになっていることなので、民法をしっかり学習できていると割と理解しやすいかも知れません。紛らわしい数字が出てきて混乱しやするので、ここにまとめてみます。

★損害賠償の予定
代金の20%が上限（超える分は無効）

★手付金
代金の20%が上限

★手付金の保全措置
未完成物件　（代金の5%以下で1000万円以下）
完成物件　　（代金の10%以下で1000万円以下）

★クーリング・オフと手付金は別物

• どっちも解約するという感じなのでごっちゃになりそうですが、別物です。
• よく考えたら一時の気の迷いだった　→　クーリング・オフ
• 急に転勤になってしまった　→　手付金を放棄して解約
  という感じでしょうか。

★割賦販売の所有権留保
30%以下しか受け取っていないなら所有権留保あり

こんにちは。今日は保証協会のケースをまとめてみます。一括で供託するより、協会を通す方法が断然一般的ですよね。というより一括供託する業者さんっているのかな？

保証協会に加入するケースの流れ

1. 免許を取得
2. 保証協会に分担金を納付
3. 弁済業務保証金を供託（協会から）
4. 保証協会に加入
5. 知事に届出（協会から）
6. 業務開始

こちらも自ら供託するとき同様に、まず免許を取得（ハガキを貰うだけ）、諸手続が終了した後に業務開始という流れとなっています。

注意すべき点は協会に加入というのが追加になっていることと協会が供託することです。特に試験問題では「前」、「後」を問われることが多いようです。「加入の前」とか「加入後」とかですね。

「免許を取得後に届け出る」と「業務開始後に届け出る」という書き方をした肢を見かけます。免許の取得と業務の開始が紛らわしいからでしょうね。

「免許を取得」というと、まぁ取得といえばそうなんでしょうけど、実際にはハガキが郵送されてくるだけで、諸手続が終了してやっと免許証の交付です。これを頭に入れると割と覚えやすいかも知れません。行政書士の業務知識の整理にもなります。

増設した場合

ここが要注意です。分担金を保証協会に納付するのは増設した後となっています。

因みに私は増設手続きを受注したことはないので、今回東京都の手引き書を読み返しました。そうしたところ、事後ではなく、先に分担金を払った後に増設となっていますね。（手引き書P.53）

1. 変更届け仮受付
2. 営業保証金の供託（分担金についても）
3. 変更届けの提出・本受付
4. 営業開始

この仮受付というのが増設手続きなのかとも思いましたが、そうだとすると通常の供託も事後になりますからね。ここは割り切って覚えるしかないです。特にこのように差異があるところは狙われますから。

東京都以外の手引き書は見ていないのですが、もしかして宅建業法通りなのかも知れませんね。