こんばんは。ここ2、3日少し肌寒い。動き回るにはちょうどええ感じなんやけど、じっとしてたら寒い。明日は久しぶりの雨模様、ゆっくりと部屋に閉じこもってようかな・・・。

さて、今日は商業登記の話。本店移転と代表取締役の住所変更の依頼が舞い込んできた。しかも管轄外本店移転の登記やから最初の法務局に経由申請することになる。司法書士試験の記述でも頻出の本店移転登記やから、移転前の法務局に対して移転後の申請書も経由申請するっていう知識は問題なし。移転後の法務局には委任状のみ添付必要というのも受験生の方ならみんな知っているはず。また印鑑届けも最初の法務局を経由して提出するとやってくれるということも当然わかってる。が、しかし、実務はどうやるん？

また、今回は社長の住所変更も一緒に申請するんで、移転前か移転後のどちらかに住所変更の申請書をくっつけるしかない。移転前やと本店移転と併せて申請書を作成できるが、移転後やと社長の住所変更を別途申請する必要がある。ということもあって現実は移転前の段階で社長の住所変更し、そして本店移転という流れになる。

支援ソフトが書類は作ってくれるとはいっても、どう運用するのかはよくわからん。移転する前の段階で社長の住所が変更になっていると、「登記すべき事項」欄のところにすべての文言を書き直しする必要があるが、社長の住所変更がない場合は、どこそこから本店移転っていうだけの申請になる。

今回は、本店移転と社長の住所変更を一緒にやったが、できあがってきた登記事項証明書をみると、社長の住所は変更後の住所のみが記載され、どこそこから本店移転というのが「登記記録に関する事項」欄に記載されている。

閉鎖登記簿の方には、社長の住所変更と本店移転の記録が残るが、新規登記簿の方には変更後の社長の住所しか記載されない。移転後の法務局としては移転前に変更があった場合、その情報を引っ張ってくることができないから、書き直せってことなんやろうと想像がつく。

でもなぁ・・・。このオンライン化された状況のなか、本店移転した旨のみ書いて、残りについては法務局で勝手に最新版の登記事項を引っ張るなり対応やってくれるとええんやけどね。どうもそうなってへんのよ。

物事をスムーズに進めるために、移転後の法務局に連絡してからゆっくりと社長の住所変更をやって登記簿を閉じてるんかな？それやったらなんとなくわかるけど、そんなにスピーディーにやってるとも思えんのやけどね。ところで移転後に社長の住所変更をやると記録に残るから、わかりやすいけど見栄えは悪いかも。戸籍のロンダリングみたいや。

結論として、本店移転と同時に別の変更がある場合、新所在地への申請書には内容の書き直しが必要。まさに司法書士の午後商業登記択一レベルの問題やね。

法務局の参考ページを見たり、ほかの先生が書いた記事を見たりしながらなんとなく書類を準備し、おっかなびっくり登記申請。結局補正も無く終わったけど、印鑑カードが交付されてきてやっとほっとできた感じ。本店移転が来月にもあるから次はもっとスムーズに申請できるかな。

おはようございます。

今年の2月頃から怪しい状況が始まり、春には緊急事態宣言、そして6月から解除された。そこから約半年経過してしてる。あっという間に秋の不動産関連を中心とした国家試験週間に突入。光陰矢の如しとはよく言ったもんやね。

マンション管理士の試験まで残り2週間とちょっと。やっぱり仕事やりながらやとなかなか勉強はしんどい。結局過去問1周しただけやし・・・。せめて2周やらんとやばい。そんな状況ながらも週末の土曜日にマンション管理士の模試をTACで受験します。

ところで明日の13日の金曜日は恒例の無料相談会で相談員やります。場所は新宿区役所の戸塚出張所（高田馬場）で12時から16時。予約は不要になってますから気になることがあれば是非後来所ください。といっても戸塚出張所の相談場所は4階にある談話室やから、なかなか通りすがりでってのはないみたい。

こんばんは。先程から雨が降ってきた。今日は令和2年度の行政書士試験の本試験やったんですが、武漢ウィルスの影響もあって各会場は大変やったみたいです。幸い少し暖かかったので空気の入れ換えなどによる受験生の方への影響はそれほどなかったかも知れませんね。

今年の問題が入手できたんで民法と商法を早速やってみました。民法はともかく商法・会社法は商業登記のことまで聞いてるなって感じで司法書士の受験生やないとキツいかも。

第27問の制限行為能力者は平易なんで答えは出たと思う。ただ設問3で迷ってしまった。補助開始の審判は同意を要する旨の審判か、代理権を付与する旨の審判どちかと一緒にやらんとアカンけど、最初この設問読んだときにはどっちも一緒（つまり3つ一緒）にやらんとアカンように読めた。引っかけなんやろうかって思ったんよね・・・。

第28問は占有改定について。4種類ある「引渡し」のうち「占有改定」だけ含まれませんというケースがあって、それを知ってますかという問題。「即時取得」は有名やけど、「質権の設定」も含まれる。答えは出るけど、質権の方を知らんかったら難しいかも。設問イのみ占有代理人について聞いてるが、ちょっと迷ってしまった。

第29問は根抵当権。これ司法書士の受験生しか知らんって。とにかく抵当権の処分が出来ない、附従性がない、登記せんとどうにもならんよって知識だけで解けるかどうかなんやけど・・・。今回設問3の前半部分で迷ってしまったら無理かも。

第30問は選択債権。第3者、債務者、債権者の順に選択権がうつるってのと、不能になったときにどうなるのかっていう基礎的な知識ではあるが、こんなマイナー論点出すか？

第31問は債務の引受け。これはいい問題や。

第32問。同時履行の抗弁権。同時履行の抗弁権って表形式で覚えてると割と素直に答えは出ると思うけど、設問1が厳しいかも。なんとなくひっかかりそう。

第33問。オーナーチェンジの問題。アパートの所有者が変わった場合の手続きを思い浮かべれば答えは出るかも知れんが、難しいかも。

第34問は医療契約の注意義務。こんなん知らんって。なんとなく設問3～5は削除できる。設問1と2を見比べてどっちが正解か。どっちも怪しい。でも設問1の全国一律ってところがやっぱりおかしいかなって・・・。設問2の「～といって」というキーワードも正解を導いてるっぽいし。

第35問。改正論点の特別養子。だけど改正点やないところが出てる。設問オは引っ掛けやね。でもそれ以外は平易やから答えは出るか。

第36問。商法から運送ですか・・・。よくこんなん出すよね。知らんわって感じ。設問イ～エは知らんでもなんとなく判断できると思う。で設問アとオで迷う。運送人が免責されるのに不法行為の方を追求されると・・・、困る。ってことで答えはなんとか出るか。

第37問は会社の設立。行政書士も設立に搦むことが多いからよく出題されるんやろうね。でも設問オなんて商業登記法やん。まぁ設問アで軸足ができるから設問ウかエを判断できたらええんやけど・・・。設問ウは変態設立の要件やから知ってる受験生も多いんかな？設問イは公証人の認証がないと無効。これも引っ掛けか？発起人の責任が平成30年に問われてるから周辺知識を押さえてたら答えは出ると思う。設問エは司法書士試験でもよく出題される引っ掛け問題。不成立やから発起人だけやね。

第38問。自己株式の取得。なかなか渋い論点を出す。っていうかここかなりごちゃごちゃしてて司法書士試験でもそれほど出ないし、押さえ切れていない受験生も多いような気がする。設問5の分配可能額を超えて・・・という論点は横断的に押さえる論点やけど、こんなん知らんよな。全部取得条項付き株式の取得とかなんやけど・・・。

第39問は株主総会全般問題。設問1とか、定款に記載してて議決権の数を惑わし受験者を破滅に向かわせる司法書士午後の記述問題の論点やん。でもなんとなく答えは出るんかなぁ？

第40問公開の大会社。司法書士試験でもよくでる引っ掛けやけど、これは行けるんとちゃうかな？種類株式に気付いたらの話なんやけど・・・。

結論として、会社法は取れても第37問の1問かも。第40問はなんとか。民法はそこそこ取って欲しいけど・・・。

それにしても僕も民法、会社法とも記憶が薄れつつあることが自覚できた。なんとか答え出せてるレベルでちょっとヤバいかも。やっぱり勉強は継続やなぁ。

おはようございます。今日は寒いですね。

先日、令和2年度司法書士試験の筆記試験基準点が発表されました。午前/午後それぞれ25/24点のようです。例年通りという感じはしますが、今年は武漢ウィルスの影響もあって試験日がずれ込んでいたりと受験業界のみならず大変なことになっていて、ある程度基準点の調整はあったのかも知れませんね。

それにしてもマークシートの採点なんて1週間もかからんやろって思うんやけどね・・・。もしかしたら実は択一の採点はすぐに終わってて単に基準点の発表だけが遅いんやろうか？それで択一の高得点者から順に記述の採点もボチボチとやってるんやろうか？

ぜんぜん別の話やけど、アメリカの大統領選挙も結果まだでんね・・・。現職トランプ大統領は僅差で負けそうな感じがあるけどどうなるんやろ？

ところで明日は令和2年度の行政書士試験。行政書士はなんとか例年通り11月になったが、試験会場として例年使われてる早稲田大学などが確保できなくて、小規模な貸し会議室に分散して行われるようです。一般の方も使われたりするから誘導が大変とか・・・。

こんにちは。今日は文化の日。11月になり少し肌寒い感じがする。

11月に入ると資格試験が目白押しになり、あっという間に年末になってます。そのうちの一つに賃貸不動産経営管理士（以下、賃管士）っていう資格がある。このブログでも何回か書いているし、不動産関係の仕事されてる方には結構ご存じの方も多いかと思われます。

この資格そろそろ国家資格になるんちゃうかなっていう話があり、試験時間も2時間、試験問題も50問と変更されてます。そのせいもあってか試験の合格率も年々下がり気味。今後も難化するって予想されてました。

久しぶりにこの資格を調べてみたら、国家資格となるのはほぼ確実らしい。「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」という新法が今年の6月19日に公布されていて、来年6月に施行されるみたいなんです。で、新法成立によって国家資格として位置づけられる予定とのこと。

新法による管理業務の登録制度が施行されると、

• 管理戸数が200戸以上（予定）の事業者による国土交通省登録
• 業務管理者の設置

が義務づけられるようです。

ところでこの業務管理者やけど、今は賃管士か講習を受けた宅建士がなることができる。ただ賃管賃貸不動産経営管理士協議会が、国土交通省に要望を出していて、業務管理者となれる者の要件から宅建士を外して賃管士に統一して欲しいみたい。

こんにちは。11月に入り日中でも少し寒くなってきたように感じます。

インフルエンザなんかの感染症がはやりだしてるのも心配やけど、武漢肺炎も微妙に増えてきてる。最近は外国人を中心にマスクをしていない人も割と目につくし、気をつけて欲しいですね。

さてマンション管理士の試験まであと4週間。その前に行政書士の試験が来週に迫ってる。今年は試験会場として大学の確保ができなかったみたいで、新宿近辺でも小さな貸し会議室をいくつか借りて試験を行うとのことです。

試験会場によっては一般の利用者も使っている場合があり、しかもトイレなど共用になってるところもあるみたい。また通常やったら早めに試験会場に入ってベンチに座りながら勉強したりする受験生の方もいらっしゃるが、今回はそもそも試験会場に入れなかったりする可能性もあるようで気をつけて欲しいですね。とはいえ、検温したりすることもあるから早めに行きたいとは思います。

ところで改正内容が多いのか今年の試験の特徴。特に改正民法を気にされている受験生が多いかも知れませんね。司法書士や宅建士で出題されているものを参考にしてみてもいいかもしれません。かくいう僕もどこかしらで試験問題を入手して民法と商法・会社法はやってみようと思ってます。

受験生の方にはあと1週間風邪を引かんように頑張って欲しいですね。

おはようございます。今日から暫くは少し暖かいみたい・・・。ちょっと一息。

さて、宅建士民法の続きです。よく考えると今年度は抵当権とかの担保物権全く出題されてないんですよね。抵当権はAランク出題なのにめっちゃ驚きです。

第6問

改正論点。宅建が好きな問題に、「錯誤は取消せる」って引っ掛け問題がよく出題されてたけど、それはさすがに真正面から問えなくなってしまった模様。ということで「錯誤」に該当するのはなにかって問題。

設問1。重過失で取消しできず。
設問2。錯誤になってない
設問3。動機の錯誤
設問4。重過失

これはさすがに得点できたと思う。

第7問

また保証か・・。改正論点をやっぱり出したかったんやろうなって思うわ。

設問2。前半知らなくても、後半で間違ってるって判断できたと思う。これが正解。

設問1。売主の保証のお話。これは知らんかも。

設問3,　4。求償権の問題。ここまで押さえていればできたやろうけど、やっぱりここは設問2ですんなり解答したい。

第8問

相続の問題。

設問1。相続回復請求権までは押さえてないかも。ということで設問3。これは判断できたと思われる。

設問2。代襲者の再代襲があるかどうかを問われてる。兄弟姉妹の代襲は1回（甥、姪まで）で打ち止めやけど、直系卑属はどこまでもいく。答えは出せた。

設問4。設問2と迷っても、自分の子孫と兄弟の子孫どっちにいくんかなってことで判断できたと思う。

第9問

売買と贈与の違いについての問題。単に比較ってよりも、それぞれの分野で別々の細かい点を問われてる。

設問3。担保責任は売買と贈与は違いがあるが、比較表で細かく学習してたらいけたかも。

設問2。贈与の引渡しの問題。引渡ししたら解除不可能。引渡しには現物の引渡しか、不動産やったら登記も該当する。両方ともやってる必要は無い。

設問1。売買の手付けの問題。相手方が履行に着手（準備したら）もはやダメ。

設問4。解除権が発生する条件の比較。売買と贈与の違いを比較表などでやってればいけるかな？

第10問

取得時効。短い設問4から検討。消滅時効ってのは債権やね。所有権は取られることあっても自然になくなることはない。

設問1。取得時効の継続の問題。

設問2。最初に善意やったら途中で悪意になっても大丈夫。ってことでこれが正解

設問3。それが第3者にうつっても継続される。

この第10問の取得時効は、過去問でも何度か出題されており、解けたと思う。

第13問

区分所有法。いまやってるマンション管理士にも出題される。共有」と「共用部分」、「敷地」の違いが結構問われてる気がする。

まず短い設問2から検討してみる。共用部分（廊下とか）は床面積の割合。

設問3。保存は民法の共有にもあるように基本1人でできる。マンションの廊下手すりが崩れたから慌てて修理するのにいちいち集会決議はいらんやろうってこと。

設問4。一部共有部分は外見上判断する。規約で区分所有者全員の共有にできるってのはマンション管理士の試験でもよく出題されてる。

設問1。共用部部の変更やけど、括弧書きがある。括弧書きは分かりにくいけど、要するに大改造するってこと。この場合は特別決議（会社法とは議決権とか違うんよね・・・。）定足数は減らせるが、過半数となってる。ここも細かいところまで聞いてきててイヤやな。。

第14問

不動産登記法。シンプルな4番から検討。これは改正点やね。登記できるから×

設問2。仮登記の本登記の問題。登記上の利害関係を有する4パターンを覚えていたらできると思うけど、司法書士試験やないからそこまでは難しいかな。抹消。変更・更正。抹消回復。仮登記の本登記。

設問3。登記識別情報の通知は、登記名義人になる申請人の場合やから、Aは無関係。ってことで設問1が正解。

設問1。今回は敢えて検討してみたが、択一で敷地権って出てきたらややこしいから普通は避けて答えが出ないか検討する。表題部所有者から所有権を取得した者ってことで、大手デベロッパーからマンションの一室を購入したケース。74条2項保存。設問のままなんやけど、これはやっぱり難しいよな。

全般的に考えて、この第14問は得点できんかも知れん。

おはようございます。一昨日から寒かったけど今日も寒い。

昨日は令和2年度の宅建士の試験が行われました。今年は民法の講師を武漢ウィルスの影響でできなかったし、そもそも冷やかし受験はやめてくれっていう要請もあったし、どうなったんかなって気になってましたが、幾人かは受験されたと聞いてます。

今年の民法は改正論点がどのくらい出ているのかってのがものすごく気になってて、早速試験問題が手に入ったのでやってみた。

第1問

囲繞地通行権の問題。平成25年に出題されてるから7年ぶり。まぁ平易な感じやけど、一番短い設問から解いてみた。設問2と4、これは速攻で×判断。設問2は知らない受験生がいたかも知れんが、「認められることはない」っていう断定口調は怪しいと判断できればOK。いろいろ書いてるけど、囲繞地通行権の問題は、公道へ通じさせてやる必要があるっていうのが原則。

設問1を読んでこれは過去問通りってことで「○」。設問3は解かずともOKやけど、所有権とともに移転するって文言もあるし、これは司法書士試験のレベルかなって思う。

まぁ過去問やってれば正解は導き出せたはず。

第2問

保障の問題、事業資金の保証についての改正論点やね。設問がややこしいが、2種類の債務に対する保証の性格を聞いてる。

まず短い設問1を読んでみる。保証は書面ってことで、どんな債務の保証やろうと違いなし。速攻で切り捨てれる。

設問2。極度額ってのがでてくるけど、極度額は根抵当とか、根保証のお話。通常の保証には関係ないからここも瞬殺。

設問3。宅建でも比較的よく出題されてる多数当事者の論点。でもこの論点は絶対効と相対効の違いが分かりますかってのを聞いてくることがメインやから、今回はやっぱり事業資金の保証との違いを問いたかったんやろうなって思う。多数当事者の論点では主債務によって違いない。

設問4。消去法的に解答が導き出せたが、この設問でホントの意味で改正論点を問われてる。改正後の初出題ってことで割と解きやすかったのかも。

第3問

契約解除に関する判決文問題。これはリゾートホテルと遊戯施設（やったかな？）の事例で、知ってる受験生の方も多いかも知れませんね。

設問2。付随的な債務ってのは上記遊戯施設なんで、リゾートホテルの契約しないことが遊戯施設の不履行に繋がるような設問になっていて、判決文に照らしてもおかしいと分かる。これで解答は導き出せたけど、ついでに他の設問も検討してみる。

設問1。判決文の通り。

設問3, 4。その通り。最初この肢を読んだとき、「付随的な債務ってどこにもでてけぇへんやん・・・」って思ってしまった。よく問題を見ると、冒頭に「民法の規定及び判決文によれば、・・・」って書かれてるのに気付いた。

第4問

宅建らしい賃貸借契約の問題。どの肢も設問の長さがだいたい一緒やけど、一番短い設問3に目が行く。

設問3。同時履行を聞いてる。過去問にも出てるし、敷金と建物明渡は明渡が先履行やって知ってれば瞬殺。昨年講義してたときもこの同時履行についてはよく説明してました。

設問1, 2。原状回復義務の話。通常使用で壁紙が日焼けしたとかについては回復の義務なし。タバコを吸いまくってめっちゃ黄色くなってしまったら別やけど。これは特別の使い方と判断される。因みにテレビの後ろが黒くなるスス汚れも回復義務なし。敷金は返還されます。

設問4。これもよく出てくる設問。明渡が先履行という問い方とこの設問の問い方の二面あり。

第5問

委任契約の報酬についての問題。

設問2。委任は善管注意義務。善管注意義務になるものよりも、善管注意義務まで必要ないものを覚えておくと良い。

設問3。途中で終わったとしてもそこまでは貰える

設問4。弁護士が死んだといって、その子どもが弁護士の代わりはできない。というよりも死亡が委任の終了条件になってる。

設問1が答え。

後半は追ってアップします。

おはようございます。昨日ようやく雨が上がったかと思ってたんやけど、今朝地面が濡れてるし・・・。どうなってんねやろ。

さて、今週は木曜日に久しぶりの調停期日が入っている以外は特に仕事がない。特に急ぎで仕事が入ってくれば別やけど、マンション管理士の勉強に時間を当てようと考えてる。

10月入って過去問集を引っ張り出してきて区分所有法からやり始めたんやけど、漸く復旧建替えのところまできたくらい。まだまだ標準管理規約とか大物が残ってとる・・・。昨年やったとはいえ、ほぼ半分くらいは忘れとるね。ノートや参考書を見て思い出しながらやってます。

いま丁度復旧と建替えのところに差し掛かっており、ここでは買取請求と売渡請求っていうそれぞれ反対方向の請求権が出てくる。混乱しやすくて出題されやすいポイントになってる。

誰から誰へ○○請求できるってのは表にしたり、文章にしたりして参考書やネットではこれ見よがしに説明されてるが、そのままやと僕には覚えられへん。すっと頭に入ってきて覚えれる人はええんやけど、僕はなんらかの理由がないと頭に入ってこん。なんでそういう方向の請求権になるんかっていう明確な理由が欲しいわけ。

解説も何もないからちょっと自分で考えてみた。

• 買取請求：大規模滅失からの復旧決議
• 売渡請求：建替え決議

まず、買取請求やけど、これ大規模滅失ってところがなんとなくポイントになりそう。どういうことかっていうと、大規模滅失の状態って半壊以上前回未満なわけで、住める部屋があってもいつ崩れるかわからん状況のためごく少数派。残りの人は外部の建物に避難している感じかな？

こういう状況において、復旧しませんかっていう声が上がってくる。住人の心理状況としてどうなるか？

• A：なんとかして復旧して戻りたい
• B：こっちに住んどうし、正直カネ掛けてまではもうええわ

特別決議（3/4以上）で復旧が決まる。

• A：買取指定者も決めたし、売って欲しいなぁ？
• B：え？マジで？正直邪魔くさいなぁ。権利買い取ってくれへんかな？

ここで問題になるんは、上記A。Aの方は売って欲しいなぁって思ってるはずなんよね。だったら売渡請求があってもええんやけど・・・。一つ考えれるんは、Bの方は離脱してしまっとるし、積極的に買い取って欲しいんかも知れんなってこと。

次に、売渡請求。こっちは建替え決議。どういう状況かっていうと、築古物件になってしまったとはいえ、まだまだ住める状況。でもいくつかの部屋は空き家状況になってる。

こういう状況で理事会なんかで、そろそろ建替えを検討せぇへん？ってなってくる。

• A：おカネ掛けてでも建て替えたいなぁ・・・
• B：敢えてなにもしたくない。カネもないから出て行けんし、そっとしてて欲しい・・・

建替え決議（4/5以上）で建替えが決まる。

• A：建替えも決まったし、売って欲しいなぁ？
• B：どうしたらええんやろ？

Bの心理として、買い取って欲しいっていうよりもおカネもないしどうしたらええんやろってのが強い様な気がする。まだまだ住み続けたいし、買い取ってくれって言うと、どっかアパート探さんとアカンしね。つまり積極的なAに対してBは消極的。だから売渡請求の方に振れるんやないかな。

結論として、残りたいBとすでに出てしまっているBの心理状態の違いがこの請求権の違いを分けてるんかもしれん。

どなたか詳しい方教えていただけると幸いです。

こんばんは。朝晩はホントに涼しくなって過ごしやすいです。入管への書類提出、内容証明郵便発送と仕事が一段落したんで、マンション管理士の勉強を再開しました。

まず、先月末に受験した司法書士試験の復習から。不動産登記はマンション管理士の試験とはほとんど関係ない（たまに1問出題される）んやけど、記述式が気になってんで採点をやってみた。答案構成用紙を見ながらチェックしたが、まぁほぼ論点は間違ってなかったみたい。

各種予備校で話題になってるんが、共同根抵当権の追加設定のところ。ここ間違った人が多かったみたいです。試験勉強されてる方はご存じかと思うけど、共同根抵当権の追加設定って予備校の模試だけやなくって、通常の答練でも頻出問題。「債務者、極度額、債権の範囲」が完全一致せんとアカンよってやつやね。

実は、根抵当権の変更の前に、住居表示実施も一緒にやらせるっていう名変があって、試験中に、その次の根抵当権の債務者の変更も一緒にやれるんやったっけ？ってちょっと悩んでしまったんよね。まぁ申請人もちゃうし、別々やなって思い直したけど、ちょっと勉強サボるとホンマに勘が鈍ってしまう・・・。

僕はてっきり、そこが間違いどころかって思ったんやけど、実は違ってて、「債務者」の一致ってなんやねんってところやった。

登記されている債務者の住所が現在の住所と異なっている場合、既存根抵当権の債務者変更の登記を行っておく必要があるが、それを省略してしまったということらしい。確かに答練でこのレベルの変更を問われるんは見たことない。っていうか、名変以外で住所を書かせることは見たことない気がする。

でもなぁ。やっぱり債務者の一致が必要なんやから、住所も変更せんとアカンやろって気付いて欲しいんやけど・・・。