11/13 新宿区戸塚出張所で無料相談やります

おはようございます。

今年の2月頃から怪しい状況が始まり、春には緊急事態宣言、そして6月から解除された。そこから約半年経過してしてる。あっという間に秋の不動産関連を中心とした国家試験週間に突入。光陰矢の如しとはよく言ったもんやね。

マンション管理士の試験まで残り2週間とちょっと。やっぱり仕事やりながらやとなかなか勉強はしんどい。結局過去問1周しただけやし・・・。せめて2周やらんとやばい。そんな状況ながらも週末の土曜日にマンション管理士の模試をTACで受験します。

ところで明日の13日の金曜日は恒例の無料相談会で相談員やります。場所は新宿区役所の戸塚出張所(高田馬場)で12時から16時。予約は不要になってますから気になることがあれば是非後来所ください。といっても戸塚出張所の相談場所は4階にある談話室やから、なかなか通りすがりでってのはないみたい。

令和2年度 行政書士試験まで1週間

こんにちは。11月に入り日中でも少し寒くなってきたように感じます。

インフルエンザなんかの感染症がはやりだしてるのも心配やけど、武漢肺炎も微妙に増えてきてる。最近は外国人を中心にマスクをしていない人も割と目につくし、気をつけて欲しいですね。

さてマンション管理士の試験まであと4週間。その前に行政書士の試験が来週に迫ってる。今年は試験会場として大学の確保ができなかったみたいで、新宿近辺でも小さな貸し会議室をいくつか借りて試験を行うとのことです。

試験会場によっては一般の利用者も使っている場合があり、しかもトイレなど共用になってるところもあるみたい。また通常やったら早めに試験会場に入ってベンチに座りながら勉強したりする受験生の方もいらっしゃるが、今回はそもそも試験会場に入れなかったりする可能性もあるようで気をつけて欲しいですね。とはいえ、検温したりすることもあるから早めに行きたいとは思います。

ところで改正内容が多いのか今年の試験の特徴。特に改正民法を気にされている受験生が多いかも知れませんね。司法書士や宅建士で出題されているものを参考にしてみてもいいかもしれません。かくいう僕もどこかしらで試験問題を入手して民法と商法・会社法はやってみようと思ってます。

受験生の方にはあと1週間風邪を引かんように頑張って欲しいですね。

復旧決議と建替え決議

おはようございます。昨日ようやく雨が上がったかと思ってたんやけど、今朝地面が濡れてるし・・・。どうなってんねやろ。

さて、今週は木曜日に久しぶりの調停期日が入っている以外は特に仕事がない。特に急ぎで仕事が入ってくれば別やけど、マンション管理士の勉強に時間を当てようと考えてる。

10月入って過去問集を引っ張り出してきて区分所有法からやり始めたんやけど、漸く復旧建替えのところまできたくらい。まだまだ標準管理規約とか大物が残ってとる・・・。昨年やったとはいえ、ほぼ半分くらいは忘れとるね。ノートや参考書を見て思い出しながらやってます。

いま丁度復旧と建替えのところに差し掛かっており、ここでは買取請求と売渡請求っていうそれぞれ反対方向の請求権が出てくる。混乱しやすくて出題されやすいポイントになってる。

誰から誰へ○○請求できるってのは表にしたり、文章にしたりして参考書やネットではこれ見よがしに説明されてるが、そのままやと僕には覚えられへん。すっと頭に入ってきて覚えれる人はええんやけど、僕はなんらかの理由がないと頭に入ってこん。なんでそういう方向の請求権になるんかっていう明確な理由が欲しいわけ。


解説も何もないからちょっと自分で考えてみた。

  • 買取請求:大規模滅失からの復旧決議
  • 売渡請求:建替え決議

まず、買取請求やけど、これ大規模滅失ってところがなんとなくポイントになりそう。どういうことかっていうと、大規模滅失の状態って半壊以上前回未満なわけで、住める部屋があってもいつ崩れるかわからん状況のためごく少数派。残りの人は外部の建物に避難している感じかな?

こういう状況において、復旧しませんかっていう声が上がってくる。住人の心理状況としてどうなるか?

  • A:なんとかして復旧して戻りたい
  • B:こっちに住んどうし、正直カネ掛けてまではもうええわ

特別決議(3/4以上)で復旧が決まる。

  • A:買取指定者も決めたし、売って欲しいなぁ?
  • B:え?マジで?正直邪魔くさいなぁ。権利買い取ってくれへんかな?

ここで問題になるんは、上記A。Aの方は売って欲しいなぁって思ってるはずなんよね。だったら売渡請求があってもええんやけど・・・。一つ考えれるんは、Bの方は離脱してしまっとるし、積極的に買い取って欲しいんかも知れんなってこと。

 


次に、売渡請求。こっちは建替え決議。どういう状況かっていうと、築古物件になってしまったとはいえ、まだまだ住める状況。でもいくつかの部屋は空き家状況になってる。

こういう状況で理事会なんかで、そろそろ建替えを検討せぇへん?ってなってくる。

  • A:おカネ掛けてでも建て替えたいなぁ・・・
  • B:敢えてなにもしたくない。カネもないから出て行けんし、そっとしてて欲しい・・・

建替え決議(4/5以上)で建替えが決まる。

  • A:建替えも決まったし、売って欲しいなぁ?
  • B:どうしたらええんやろ?

Bの心理として、買い取って欲しいっていうよりもおカネもないしどうしたらええんやろってのが強い様な気がする。まだまだ住み続けたいし、買い取ってくれって言うと、どっかアパート探さんとアカンしね。つまり積極的なAに対してBは消極的。だから売渡請求の方に振れるんやないかな。

結論として、残りたいBとすでに出てしまっているBの心理状態の違いがこの請求権の違いを分けてるんかもしれん。

どなたか詳しい方教えていただけると幸いです。

令和元年度 司法書士合格しました

こんにちは。本日夕方、令和元年度の司法書士最終合格発表があり、無事に合格しておりました。口述試験は受ければ合格するとは聞いていましたが、実際に合格者一覧に受験番号が記載されているとほっとします。

ところで、東京会場では筆記試験合格者に対して最終合格者が2名少ないようです。単に受験しなかったのか、そもそも受験できなかったのかだと思いますが、もし口述試験を受けての不合格だったとしたら・・・考えたくもないですね。

合格発表を受けて、同時に合格証書が送られてくるのかなって思っていたのですが、どうもネットで調べると交付式でいただけるようなんです。なんか他の試験に比べて厳かですが、出頭命令というか通知というかが郵送されてくるんでしょうか?詳細情報がまったくないので戸惑ってしまいます。

これから新人研修を申し込んだりと大変なスケジュールとなってきそうですが、なにはともあれまずやらねばならないことは答練とか模試の処分です。まぁ嬉しい悲鳴なんですけどね。

さて、司法書士についてはおいおいブログに書いていきますが、ほっとしていられるのも今日だけです。マンション管理士の本試験が迫ってきており、こちらの勉強も追い込みの時期なんですが、ようやく過去問3週目の途中というところでしょうか。

受験票が午後の便で届いていたんですが、今年の受験会場は早稲田大学理工学部です。2年前に宅建士を受験したのも同じ理工学部でしたが、このときは自分で試験会場を選択できたんですね。だからラッキーという感じはなかったんですが、今回はホントに偶然だったのでとてもラッキーです。

独学でマン管 過去問1周ほぼ終了

おはようございます。昨日の台風はものすごかったですね。直撃を体験したのは何十年ぶりかも知れません。東京では多摩川の氾濫があったようですが、被害状況はどんな感じだったのでしょうか。

来週宅建士の試験がありますが、試験日に台風直撃とかなると大混乱です。ホントは一番いい季節なんでしょうけど。

さて、マンション管理士の試験です。ブログを読み返してみると前回は9月中旬に記事を書いていました。標準管理規約をやっていた頃ですね。その後仕事が忙しくなってたのと、10月に入って調停委員の研修も始まり、試験勉強のスピードが遅れていましたが、都市計画法と建築基準法を除いて過去問1周は終了しています。

この都市計画法と建築基準法ですが、宅建士の受験生だった頃から苦手です。気力が沸かないというか、苦痛な科目なんですよね。一応さらっとやるつもりですが、他の科目の2週目に入りたいところです。

10月は家庭裁判所の研修も目白押しだし、合間を縫ってなんとか時間を確保したいなって思っています。司法書士の研修が12月からなのがちょっとほっと出来ますね。それにしても働きながらの受験生(自分もそうなんですが)は勉強時間の確保が大変です。

独学でマン管 標準管理規約は曲者!

こんにちは。9月も半ばを過ぎて少しずつ涼しくなってきています。日中の明るい時間が減ってきているのはどうしようもないですが、それでも暑い季節よりは過ごしやすいですよね。

さて、マンション管理士の試験勉強です。日々なんだかんだとお仕事が舞い込んでおり、なかなかまとまった勉強時間が確保出来ません。この連休になってようやく少しだけ確保出来ました。区分所有法を一通り終了し、標準管理規約に入っています。

ところで、この標準管理規約っていうのが試験対策上は結構曲者です。というのもこれはあくまでも規約なんですよね。だから一般的にはなくてもよい。そうすると区分所有法が表に出てくるわけです。

区分所有法をやっているときに規約でアクセントをつけれるみたいな箇所がいくつかあるんですが、その規約にこの標準規約がスライドで入り込むようなイメージになります。

設問に「規約で定めれば○○できる」みたいに書かれている場合があります。この設問を読むと「??」ってなってしまうんです。つまり「規約で定めないとダメだっけ?」ってなるわけです。ですが、標準管理規約を前提にしている問題なので、既に規約は存在しているわけです。だから敢えて「規約」で定めるとと書かれると混乱するんですね。

標準管理規約についての問題を読む場合、「規約で定めると」と書かれていると、それは「標準管理規約があるので」という風に読めば良いんだということになります。これに気付くのに結構時間を費やしてしまいました。

人気のある予備校講師に習うと指摘してくれるのかも知れませんが、そうもいきません。後2ヶ月頑張っていきましょう。

独学でマン管 区分所有法からはじめました

こんにちは。朝晩涼しくなったかなと思っていたら、9月に入ってしまいました。宅建士の講義の方は佳境に入ってきましたが、マンション管理士の試験はようやく受験申し込みが開始されたところです。

さて、8月は宅建士の講師業の傍ら、マンション管理士の勉強をやっていました。さらっと過去問集を一回ししたのですが、いやぁ忘れていること忘れていること!

民法は特に触らなくても良いのが救いですが、区分所有法と標準管理規約がボロボロです。昨年整理ノートにまとめたところに追記しながら進めてきましたが、追記量も多く全体ボリュームが膨らんでしまったので改めてノートを作成し直しすることにしました。

ノート作成するのはそれなりに時間を費やすので、時間がない受験生はなかなか躊躇するみたいですが、この作業は頭の整理にもなるし、要点を再確認も出来るので時間の無駄ではないです。宅建士を受験される方にもことあるごとにこのノートまとめのエッセンスをお伝えしたりしています。是非参考にして欲しいです。

前置きが長くなりましたが、区分所有法・標準管理規約は出題数も多く、一番やりこむ必要がある科目だと思います。

独学でマン管 平成30年度の振り返り

おはようございます。8月に入り3日目。ここのところ急激に猛暑が続いています。少し前までの梅雨寒が嘘のような感じがしますね。

さて、マンション管理士です。令和元年度のマンション管理士の受験案内が公布されました。申し込みは9月に入ってからなのでまだまだ直前期という感じはしませんが、11月末に試験であることも考えるとそろそろ勉強を再開した方が良さそうです。去年はフォーサイトのテキストと過去問で学習しましたが、今年は独学ですし。

何からやろうかと思ったのですが、まずは試験範囲の再確認です。昨年勉強中にも思ったのですが、マンション管理士の試験範囲がよく分からないんですよね。勿論大体の範囲は分かるのですが、一つの設問の中に複数分野にまたがる問題も多く、区分所有法なのか標準管理規約なのかもう少しきちっと分析しておかないとどこに弱点があるのかがわからないんですね。

ということで試験範囲の分析です。過去3年ほどの出題実績から範囲を整理してみました。平成30年度の私の正答率も併記してます。

# 分野 設問番号 正答率
1 区分所有法 1~10 8/10
2 被災マンション法 11 1/1
3 民法(1問は借地借家法) 12~17 5/6
4 不動産登記法 18 0/1
5 立替え等円滑化法 19 1/1
6 都市計画法 20 0/1
7 建築基準法 21 0/1
8 水道法 22 0/1
9 消防法 23 0/1
10 警備・防犯 24 1/1
11 標準管理規約 25~32 4/8
12 標準管理委託契約 33 1/1
13 会計・税務 34~35 1/2
14 マンションの維持保全 36~39 3/4
14 構造 40 0/1
15 室内環境・給排水設備 41~45 2/5
16 適正化法 46~50 4/5

赤字で書いたところが重点項目です。特に私が弱かった部分は、上記項目の不動産登記法以下にあるその他法令と標準管理規約、設備です。

区分所有法がよく分からないと思っていたのですが、実はその他法令に苦しめられていることがよく分かりますね。また区分所有法と標準管理規約の対比が結構苦労しています。

過去のノートを見返したところ、区分所有法の原則を標準管理規約で変更している箇所と、区分所有法には規定がない箇所が混乱の元になっているような気がします。ここをテコ入れしないと合格ラインには達しません。

地道に過去問とテキストの往復を繰り返すしかないですね。

平成30年度 賃貸不動産経営管理士・管理業務主任者合格しました

こんにちは。今日は大寒です。まだまだ寒さは続くと思いますが、2月になればすぐに立春ですね。

さて、昨年の11月~12月にかけていくつか受験した不動産関係の資格がありましたが、マンション管理士以外合格証書が送られてきました。

賃貸不動産経営管理士については自己採点でほぼ合格を確信していたが、管理業務主任者は自己採点で35点だったので、ギリギリ落ちるかもという感じでした。なんとか合格できてホッとしています。

平成30年度の管理業務主任者について、受験者数16,249人、合格者3,531人、合格率21.7%、合格基準点は33点でした。すれすれではなかったということですね。

合格証書と一緒に、登録手続きについて書かれた書類が同封されていましたが、すぐにでも不動産会社やマンション管理会社に勤めたりするわけでもないので、登録については暫く留保しようかと考えています。

それにしてもマンション管理士は手強いですね。今回管理業務主任者合格したので、マンション管理士の試験では今後5問免除されるので少しだけ楽させて貰えそうです。

平成30年度 管理業務主任者 本試験35点、微妙ですね。

おはようございます。昨日は寒かったですね。12月に入って日中でもかなり寒いです。寒い中、平成30年度の管理業務主任者試験を受けてきました。

東京の会場は三田にある慶応大学です。田町駅から歩いてきましたが、田町駅はホントに何十年ぶりでしょうか。変わったのか変わっていないのかすら分からない遠い昔ですね。

試験開始の1時間ほど前に駅前に着いたのですが、受験生とおぼしき人たちはまばらに感じる程度です。試験会場に近づくともう少しそういった感じの人たちが増えてきましたが、一般の通行人に混じってチラホラって感じ。その中にLECの人たちのみがチラシを配っていました。

もらったチラシを片手に試験会場へ入っていくと、中庭の奥にすごく年季の入った建物があり、そこが試験会場でした。いつの時代の教室なんでしょうね。中高で使われているような机が並んでいます。しかも全ての机が2人用。こんな狭い机を2人で使う学生はいないやろうなって感じ。勿論、試験なのでその机を1人で使用するのですが、狭いことに変わりはないです。

12時半から注意事項の説明があり、その後45分くらいから顔写真の確認が始まりました。それにしても試験前に確認があるなんて初めてです。でもその方が嬉しいといれば嬉しいかも知れませんね。

さて、1時になり試験が始まりました。管理業務主任者試験はマンション管理士と違って民法から始まります。個人的にはとっつきやすいので良いですね。大体1時間と少しで一通り終わり、見直しに入ります。正直よく分からない問題も結構ありました。数字を知っているか知らないかとかですね。考えても仕方がないので適当に塗りつぶして提出しました。

予備校から解答速報が出ていたので、自己採点してみたところ35点。微妙なラインですね。フォーサイトによると基準点が35点となってますし・・・。まぁもう1点あればよかったのですが、こればかりはなんとも言えませんね。来年はもう少し時間を掛けて区分所有法をやろうかと思います。