賃貸不動産経営管理士の国家資格化

こんにちは。暑い日が続いています。

賃貸不動産経営管理士の資格が国家資格になったのは知ってたが、特に登録するわけでもないためほったらかしにした。最近メールや封書が届いててちょっと鬱陶しいなぁって思ってたんやけど、今日なんとなく読んでみたら、ちょっとビックリする内容が・・・。

国家資格者になるためには、試験合格しただけやとアカンのはそのとおりなんやけど、講習を受けたらええんやろうって考えてた。だけどよく読んでみたら、合格したままほったらかししている人は一旦登録して講習を受けんとアカンみたいなことが書かれているやない・・・。

え?って感じ。詳細がよく分からんからネットで検索してみたところ、令和4年6月までに移行講習を受講しない場合、保有している賃貸不動産経営管理士の資格はどうなりますか?ってのがQ&Aに載っていた。

そうそう、これが知りたいわけなんよ。で、回答。

現在お持ちの賃貸不動産経営管理士の資格は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」における業務管理者の要件を満たすことができなくなってしまい、国家資格になりません。その後の賃貸不動産経営管理士資格の扱いは、現時点では未定です。

今、登録して講習を受けんと、将来は試験合格者であっても救いの手がないってこと?なによそれ・・・。「現時点では未定です」って言葉に淡い期待を寄せてほったらかしのままにするか、そんなのに期待するなんてことはせずにお金払って登録するかってことになる。

来年の6月まで猶予期間があるからじっくり考えるかな・・・。登録することはないやろうけどなぁ・・・。

令和3年度 司法書士試験その後

おはようございます。昨日はめちゃめちゃ暑かった。梅雨ももうすぐ明け、猛暑の夏がやってくる。今年もマスクは外せんし、まったくイヤな季節やなぁ・・・。

さて、司法書士試験から1週間経過し、各予備校の分析会も行われてます。TACの姫野先生のしか見てないんやけど、午後不登法は相当厳しかったみたい。実際に受けてたときも、なんやこれっていう感じやったけど、やっぱり過去問で解ける問題が少なかったんやね。

基準点は21点とか22点とか。あれに時間を取られて記述に時間を回せんかった受験生も多かったかも知れん。午後の試験、特に不登法の記述は1時間以上掛かるんやから、ええ加減時間増加するとか、択一と記述を分離して欲しいわ。択一が1時から2時半までの1時間半。記述が3時から5時までの2時間とか。記述のみ2時間ってのも厳しいか・・。

相続による登記が義務化されるってことで、司法書士受験生は増加に転じてるみたいやけど、実際に仕事増えるんやろうか・・・。今までほったらかしにしてたのが顕在化して特需は発生するかも知れんけど、落ち着いた後はどうなんやろ。ほったらかし不動産の場合、相続人の調査っていう邪魔くさい作業があったが、それが仕事のネタになっていた部分もあるしね。過払い金と同じ道を辿るんとちゃうかな。

前にも書いたけど、改正論点を押さえておくために資格者向けの講座とかやってくれんかなぁ。でもお金払ってまで受講する方いないのかもしれんね。でも個人的には主要4科目は受講したいなぁって考えてるんやけど。山本先生か松本先生のテキスト買うくらいになるんかなぁ。

令和3年度 司法書士試験受けてきた

おはようございます。7月に入ってもう1週間も経ってしまった。司法書士試験からでさえ3日も経ってるし・・・。

今年度の司法書士試験、大雨の中受験してきました。試験会場は早稲田大学。何度もいろいろな試験で使わせて貰ってるから、どのくらいの時間があればええんか勝手知ったる場所。前日から受験票が見当たらなかったんで、当日は再発行して貰うために早めに出発した。

試験会場に着いてうろうろしてたら道案内の女性がいたんで、場所を聞いてみた。

「受験票を紛失したんやけど・・・」

「え?紛失したんですか!?どうしましょう。それは大変ですねぇ」って。

「再発行して貰いたいんやけど、どこに行ったらええんですか?」と僕。

「すいません、分からないんです・・・」と彼女。

え?大丈夫かなこの人・・・って思いながらも、

「分かりました、他の方に聞いてみます・・・」

すぐ近くにいた人に聞いて再発行のサイン会場を教えて貰ったんやけど、なんなんやろう。道案内するくらいやったら再発行の場所くらい覚えとけよなぁ。

で、次の問題が発生。再発行のサイン会場の場所は分かったけど、今度はそこへ行きつけんのよ。入館時の管理を徹底したいんか、入口は一箇所を除いて全部封鎖されてる。どこが入口やねんってうろうろしてしまった。

入館した後はサイン会場へはすんなり移動でき、無事に再発行して貰えた。それにしても再発行の受験票って初めて見た。もっと簡易的なやつかと思っとったんやけど、通常のと全く一緒やった。違ってるのは手書きってことと試験場所のスタンプが無かったことくらい。

受験票を貰うときに、試験会場は隣の建物の4階ですって教えてもらったんやけど、それがまたまたトラブルの元に・・・。なんていうか隣のビルっていう言い方が誤解を招いたんよね。隣の建物ですってだけやったらまだ良かったんやけど。

通りに面して隣にある建物へ移動したら、入口が受験生だらけ。建物入口で受験生を捌いている案内の人が、上の階はこちらの階段でって叫んでたからそっちの方へ。で4階まで登って試験室はどこやろって探したが見当たらんのよ。司法書士の受験番号は4桁なんやけど、なんか10桁くらいある受験番号が扉に張り出されてて、???

もう一回建物1階へ戻って入口案内を見たら、「土木施工管理」とか書かれているし・・・。同じ日に別の試験かよ!

そういえば、作業服っぽい人がいっぱいいたよなと思い出すも後の祭り。案内図が張り出されているところへ行って地図を見たら、隣は隣なんやけど、奥にあるビルやった。なんとか締め切り10分前にたどり着けたけど。それにしても隣なんて言わずに奥にあるビルって案内しろよな・・・。

肝心の試験内容やけど、午前択一は例年通りのボリューム感やったけど、午後は例年通り時間が厳しい。特に不動産登記記述式が厳しかった。別紙の中に商業登記の登記事項証明書が入っているし。これいつかくるとは思ってたけど、そのときは36問と37問と一緒になっての出題かと思ってた。商業登記の記述レベルの出題と搦ませるから今回のような名変とか分割契約書だけってことはなく、組織再編まで書かせた上での不動産登記記述やろうね。

もうすぐ令和3年度本試験

こんばんは。夏至も通り過ぎ、後は日が短くなってくるだけ。毎年のことやけど少し寂しくなるなぁ。日中が長いし今くらいの季節が一番ええね。ということでこの時期っていったら司法書士の本試験。昨年は3ヶ月遅れやったけど、今年は例年通り7月の第1日曜日。

そろそろ最後の確認時期っていうこともあって久しぶりにTACの姫野先生のブログを覗いたら、23日(水)21時からリアルタイムでYou Tube配信するみたい。今年はちょっと覗いてみようかな。

改正点は合格した後も追い続けなアカンから、研修受けたりもするんやけど、試験がないとなかなか勘所っていうか、頭に入れるべきポイントが定まらんのよね。で予備校の先生のブログとかを眺める。予備校の先生はやっぱりすごく勉強しているから、どこに問題があるとか、どういう改正点があるとかなどを的確に説明してくれる。ってことで定期的にチェックした方がいいなって思ってます。

令和3年度司法書士試験超直前期やで!

おはようございます。6月に入り梅雨も近づいて来ている感じがするけど、どうなんやろう。個人的には5月末の長雨があったときに、東海地方同様梅雨入りしてるんとちゃうかとは思ってる。

さて、今年の司法書士試験まで残り1ヶ月。昨年より感染者数多いけど、もはや通常の出来事のような感じにもなってきてるのもあって、今年の司法書士試験は例年通り7月の第1日曜に試験日が設定されてます。

受験生の方は最後の模試をいろんな予備校で受けてるかと思います。個人的に辰巳と伊藤塾のが本試験に近いかなとは思うけど、どうなんやろうね。TACの姫野先生が今年の予備試験などの民法を解説した動画をあげてるが、改正民法になっての出題は少ないから結構参考になるんとちゃうかな?

今年は行政書士法人になったりして忙しかったのもあり、まったく勉強する時間を取れてないからボロボロやろうなぁ・・・。相談員やってたりするから、ほんまはもっと真面目に勉強しておきたいんやけど、改正民法になって良質な問題に触れてないから、どうも本を読んだだけやと今ひとつ理解が及んでないんよね。過去問を当てはめたときにどういう判断になるのか、設問自体が成り立たなくなるかなど、うまく消化し切れてないっていうか・・・。この間も債権譲渡と時効消滅の件で相談を受けたんやけど、改正ポイントがどうも曖昧やったしね。民法だけでも予備校なんかに通うとええんやろうけど。

因みに今年の司法書士試験、僕は最終日に申し込んで、早稲田大学の会場で受験する予定。会場で見かけたら声をかけてみてください。少しは面白い仕事のお話しさせていただけるかも。因みに昨年は早稲田会場でLECの先生方にお会いしました。辰巳の松本先生も早稲田やったみたいやけど・・・。

今週も仕事で飛び回らなあかんから勉強する時間ないよなぁ。はぁ・・・。

会社法って・・・

おはようございます。連休も終わり、武漢肺炎がどうなっていくのかがとても気になってるんやけど、緊急事態宣言地域の外にあれだけ移動していたらやっぱり増加する?んやろうなぁ・・・。

今日は会社法のお話。っていっても細々したんやなくって全般的なお話。先日、ある会社の社長さんとお話ししてて、定款ありますか?って聞いたんやけど、そしたら、そんなんあるかなぁ・・・。探してみます・・・って。

登記されている事項は定款の記載内容すべてやないから、どうしても定款を見なアカンことってある。司法書士の受験生の方やったらすぐにでも2,3項目思いつくと思うけど、そういう項目って普段必要ないが、何か登記に搦むようなことをやろうとするときに必要になってくる。で定款を見せてってなる。

一般の人はその重要性をあんまりわかって無くって、会社設立の時に作ったよな・・・。あれどうなったっけ・・・?っというような感じ。

また取締役を選任するのに株主総会が出てくるが、一人会社とかでなんでそんな文章遊びみたいな事やるんやろうとか思っても不思議やない。取締役が数人いるケースやと、取締役の決定ってものが出てくることもある。でも一人株主やったらその人の意思がすべて。取締役の決定って形だけになってる。そんな風やからいくら法律がどうなってるとか説明してみても、納得いかんところがあるんやと思う。

会社法って結局、ある程度会社が大きくなって金銭的な価値が増加し、役員によるシビアな戦いとか株主を巻き込んでの騒動とかレベルになったときの判断基準なんやろうね。特別決議がどうのこうのとか、種類株がどうのこうのとかね。

それでも法律がそうなっているから、変更するんも手続き通りにやらなアカン。登記もせなアカン。それをきちんと説明できるんが司法書士なんで、受験生の皆さんは会社法と商業登記法確実に押さえてな。

増資のお話

おはようございます。今日から5月。日取りが良くて連休の後半が結構長い。昨年は交通渋滞はなかったが、今年は少しあるみたい。いくら外出自粛を呼びかけてもなかなかその通りにはできないんよね。

話変わるけどファミレスは今はビール出してくれないんよ。6時とかでもね。一人で食べに行ったとして、会話することもないんやけど禁止。ビールなしやけど数人で飲食中に会話するのはあり。なんかよくわからん。

さて、今年度の司法書士試験の願書受付が始まってる。今年は説明の時間までに入室しろとか結構規定が細かくなってますね。遅刻してきて合格するレベルの試験とは思えんけど、やっぱり厳しいんかな?あと2ヶ月。これからは模試を受けて最後の追い込み時期。

僕個人としても、会社法とかどんどん変わってきているのでどこかで勉強せんとなぁって思ってるが、なかなかそんな時間が取れんのが辛い・・・。

先日このブログでも書いたように本店移転の仕事が入ってます。今回は増資もセット。受験生にとっては増資っていうよりも株式の発行の方がピンとくるかも。株主割当てと第三者割当、総数引受契約とか司法書士試験ど真ん中の論点やね。

まぁ中小企業なんで、株主割当てには違いないんやけど、ある特定の株主に対する割当やから第三者割当になる。取締役会もないので株主総会の特別決議で募集要項とか決めて・・・ってなるが、実務やと総数引受契約がやりやすい。午後記述試験のように別紙がだらだらとっていうのは、試験やから楽しいけど、実際枚数が多くなるしなぁ・・・。

添付書類で重要なのが、資本金の額の計上証明書。これ株式発行が出題されたときに書き忘れることはないと思うけど、実際その中身ってたぶん受験生の方は知らんと思う。っていうか僕も知らんし。業務ソフト「権」を使って自動作成した書類を見て始めて、あぁこんな内容になるんやなって思ったくらいやからね。自社株の割合とかも書かれてて結構内容が難しそう。この連休中に調べてみようと思ってるけど。

あと、払込証明書。これも試験では一行記載するだけでさらっと終わってるけど、実際どうやんねやろ・・・。やっぱり銀行に振り込んで貰ってその通帳をコピーするんかな?これも調べんと・・・。なんか調べることばっかりやな。

増資と本店移転をセットでやるからやっぱり旧所在地で増資と本店移転を申請して、新所在地は本店移転だけっていう感じになるんやろうね。税理士の先生にも協力してもらわんとアカンからまた忙しくなりそう。

本店移転と代取住所変更

こんばんは。ここ2、3日少し肌寒い。動き回るにはちょうどええ感じなんやけど、じっとしてたら寒い。明日は久しぶりの雨模様、ゆっくりと部屋に閉じこもってようかな・・・。

さて、今日は商業登記の話。本店移転と代表取締役の住所変更の依頼が舞い込んできた。しかも管轄外本店移転の登記やから最初の法務局に経由申請することになる。司法書士試験の記述でも頻出の本店移転登記やから、移転前の法務局に対して移転後の申請書も経由申請するっていう知識は問題なし。移転後の法務局には委任状のみ添付必要というのも受験生の方ならみんな知っているはず。また印鑑届けも最初の法務局を経由して提出するとやってくれるということも当然わかってる。が、しかし、実務はどうやるん?

また、今回は社長の住所変更も一緒に申請するんで、移転前か移転後のどちらかに住所変更の申請書をくっつけるしかない。移転前やと本店移転と併せて申請書を作成できるが、移転後やと社長の住所変更を別途申請する必要がある。ということもあって現実は移転前の段階で社長の住所変更し、そして本店移転という流れになる。

支援ソフトが書類は作ってくれるとはいっても、どう運用するのかはよくわからん。移転する前の段階で社長の住所が変更になっていると、「登記すべき事項」欄のところにすべての文言を書き直しする必要があるが、社長の住所変更がない場合は、どこそこから本店移転っていうだけの申請になる。

今回は、本店移転と社長の住所変更を一緒にやったが、できあがってきた登記事項証明書をみると、社長の住所は変更後の住所のみが記載され、どこそこから本店移転というのが「登記記録に関する事項」欄に記載されている。

閉鎖登記簿の方には、社長の住所変更と本店移転の記録が残るが、新規登記簿の方には変更後の社長の住所しか記載されない。移転後の法務局としては移転前に変更があった場合、その情報を引っ張ってくることができないから、書き直せってことなんやろうと想像がつく。

でもなぁ・・・。このオンライン化された状況のなか、本店移転した旨のみ書いて、残りについては法務局で勝手に最新版の登記事項を引っ張るなり対応やってくれるとええんやけどね。どうもそうなってへんのよ。

物事をスムーズに進めるために、移転後の法務局に連絡してからゆっくりと社長の住所変更をやって登記簿を閉じてるんかな?それやったらなんとなくわかるけど、そんなにスピーディーにやってるとも思えんのやけどね。ところで移転後に社長の住所変更をやると記録に残るから、わかりやすいけど見栄えは悪いかも。戸籍のロンダリングみたいや。

結論として、本店移転と同時に別の変更がある場合、新所在地への申請書には内容の書き直しが必要。まさに司法書士の午後商業登記択一レベルの問題やね。

法務局の参考ページを見たり、ほかの先生が書いた記事を見たりしながらなんとなく書類を準備し、おっかなびっくり登記申請。結局補正も無く終わったけど、印鑑カードが交付されてきてやっとほっとできた感じ。本店移転が来月にもあるから次はもっとスムーズに申請できるかな。

11/13 新宿区戸塚出張所で無料相談やります

おはようございます。

今年の2月頃から怪しい状況が始まり、春には緊急事態宣言、そして6月から解除された。そこから約半年経過してしてる。あっという間に秋の不動産関連を中心とした国家試験週間に突入。光陰矢の如しとはよく言ったもんやね。

マンション管理士の試験まで残り2週間とちょっと。やっぱり仕事やりながらやとなかなか勉強はしんどい。結局過去問1周しただけやし・・・。せめて2周やらんとやばい。そんな状況ながらも週末の土曜日にマンション管理士の模試をTACで受験します。

ところで明日の13日の金曜日は恒例の無料相談会で相談員やります。場所は新宿区役所の戸塚出張所(高田馬場)で12時から16時。予約は不要になってますから気になることがあれば是非後来所ください。といっても戸塚出張所の相談場所は4階にある談話室やから、なかなか通りすがりでってのはないみたい。

令和2年度 行政書士試験お疲れさまでした

こんばんは。先程から雨が降ってきた。今日は令和2年度の行政書士試験の本試験やったんですが、武漢ウィルスの影響もあって各会場は大変やったみたいです。幸い少し暖かかったので空気の入れ換えなどによる受験生の方への影響はそれほどなかったかも知れませんね。

今年の問題が入手できたんで民法と商法を早速やってみました。民法はともかく商法・会社法は商業登記のことまで聞いてるなって感じで司法書士の受験生やないとキツいかも。

第27問の制限行為能力者は平易なんで答えは出たと思う。ただ設問3で迷ってしまった。補助開始の審判は同意を要する旨の審判か、代理権を付与する旨の審判どちかと一緒にやらんとアカンけど、最初この設問読んだときにはどっちも一緒(つまり3つ一緒)にやらんとアカンように読めた。引っかけなんやろうかって思ったんよね・・・。

第28問は占有改定について。4種類ある「引渡し」のうち「占有改定」だけ含まれませんというケースがあって、それを知ってますかという問題。「即時取得」は有名やけど、「質権の設定」も含まれる。答えは出るけど、質権の方を知らんかったら難しいかも。設問イのみ占有代理人について聞いてるが、ちょっと迷ってしまった。

第29問は根抵当権。これ司法書士の受験生しか知らんって。とにかく抵当権の処分が出来ない、附従性がない、登記せんとどうにもならんよって知識だけで解けるかどうかなんやけど・・・。今回設問3の前半部分で迷ってしまったら無理かも。

第30問は選択債権。第3者、債務者、債権者の順に選択権がうつるってのと、不能になったときにどうなるのかっていう基礎的な知識ではあるが、こんなマイナー論点出すか?

第31問は債務の引受け。これはいい問題や。

第32問。同時履行の抗弁権。同時履行の抗弁権って表形式で覚えてると割と素直に答えは出ると思うけど、設問1が厳しいかも。なんとなくひっかかりそう。

第33問。オーナーチェンジの問題。アパートの所有者が変わった場合の手続きを思い浮かべれば答えは出るかも知れんが、難しいかも。

第34問は医療契約の注意義務。こんなん知らんって。なんとなく設問3~5は削除できる。設問1と2を見比べてどっちが正解か。どっちも怪しい。でも設問1の全国一律ってところがやっぱりおかしいかなって・・・。設問2の「~といって」というキーワードも正解を導いてるっぽいし。

第35問。改正論点の特別養子。だけど改正点やないところが出てる。設問オは引っ掛けやね。でもそれ以外は平易やから答えは出るか。

第36問。商法から運送ですか・・・。よくこんなん出すよね。知らんわって感じ。設問イ~エは知らんでもなんとなく判断できると思う。で設問アとオで迷う。運送人が免責されるのに不法行為の方を追求されると・・・、困る。ってことで答えはなんとか出るか。

第37問は会社の設立。行政書士も設立に搦むことが多いからよく出題されるんやろうね。でも設問オなんて商業登記法やん。まぁ設問アで軸足ができるから設問ウかエを判断できたらええんやけど・・・。設問ウは変態設立の要件やから知ってる受験生も多いんかな?設問イは公証人の認証がないと無効。これも引っ掛けか?発起人の責任が平成30年に問われてるから周辺知識を押さえてたら答えは出ると思う。設問エは司法書士試験でもよく出題される引っ掛け問題。不成立やから発起人だけやね。

第38問。自己株式の取得。なかなか渋い論点を出す。っていうかここかなりごちゃごちゃしてて司法書士試験でもそれほど出ないし、押さえ切れていない受験生も多いような気がする。設問5の分配可能額を超えて・・・という論点は横断的に押さえる論点やけど、こんなん知らんよな。全部取得条項付き株式の取得とかなんやけど・・・。

第39問は株主総会全般問題。設問1とか、定款に記載してて議決権の数を惑わし受験者を破滅に向かわせる司法書士午後の記述問題の論点やん。でもなんとなく答えは出るんかなぁ?

第40問公開の大会社。司法書士試験でもよくでる引っ掛けやけど、これは行けるんとちゃうかな?種類株式に気付いたらの話なんやけど・・・。

結論として、会社法は取れても第37問の1問かも。第40問はなんとか。民法はそこそこ取って欲しいけど・・・。

それにしても僕も民法、会社法とも記憶が薄れつつあることが自覚できた。なんとか答え出せてるレベルでちょっとヤバいかも。やっぱり勉強は継続やなぁ。