こんばんは。今日はずっと雨。だいぶん涼しくなってきてるけど湿度が高いんでエアコンつけんと気持ち悪いな。早く秋らしくなって欲しい・・・。

　ある不動産会社の専任取引士を関連会社の専任へシフトするという案件があって、昨日千葉県庁へ行ってきた。午後一で裁判所の期日が入ってたからホントは千葉県庁に9時頃到着するくらいの感じで動きたかったんやけど、どうしても電話で確認しとかんとアカンことがあって9時過ぎの出発になってしまった。

　専任の宅建士を登録するとき、まずその宅建士がその会社に勤めているっていう登録が必要。その登録なり変更なりがないと専任取引士として登録してもらえないことになってる。反対に専任から外れるときはまず会社から専任取引士を外し、宅建士個人の変更を届け出るという流れになる。

　個人の所属と会社の専任取引士の登録は連動しておらず、会社から専任取引士を外すのと、個人が所属する会社を変更するんと、どっちの作業を先にやってもええはず。ここでなにが問題になるかっていうと、万が一システム連動してて、先に専任取引士から外してもらって下さいって言われたら二度手間になってしまう。実は、前の会社が専任取引士から外してくれへんから新しい会社に登録できんっていう方がかつていらして、もしかして連動してんやろかと一抹の不安があったんよね。

　結論からいうと、やっぱり連動しておらずどちらを先にやっても良いことになってる。じゃあ先ほどの事例はなんやったんやろ。同じ都県内やったからなんやろか・・・。ご存じの方いたら教えて欲しいです・・・。

　おはようございます。9月も半ばやというにまだまだ暑い。月初少し涼しいときがあったけど、暑さがぶり返してるみたい。とはいうものの、日陰に入ると割と涼しくて確実に秋に向かってるのがわかりますね。

　先週、宅建業の更新の手続きを受任しました。手続きを忘れてたらしく、連絡をもらったのは期限1週間前。宅建業の免許有効期限までは1ヶ月あるけど、審査期間を考慮して都庁では3ヶ月前から1ヶ月前の間に手続きをしてねって事になってる。

　慌てて写真を撮りにいったりしてました。5年前の更新時からしたら、事務所の配置の考え方と写真の撮影についての決まりが厳しくなってますね。またコロナの影響もあってか一部の手続きは郵送でもOKになってるし、押印も廃止されてる。申請書とか誓約書には押印しなくていいと。

　なんか気持ち悪いんで、委任状に会社印を押印してもらうときに一応申請書にも押印してもらっておいた。実際都庁に行ったとき、試しに押印してない書類と委任状を提出してみたところ、すんなりと受け取って受領印を押印。副本を返却してくれた。で、次から楽になるなぁと考えて事務所に戻ってきたら、都庁から連絡があり、

「申請書に行政書士の押印がいります。すでに受領印を押した書類に押印が必要やから印鑑を持ってきてね」って。

　なんでそのとき言ってくれへんねんと思いながらまた都庁へ出向いて押印した方の書類を提出。交換してくれると思ってたら、受領印を押した書類を作り直すことが出来ないらしく、2枚重ねってことで受け取ってもらった。

　押印不要になったって書いてたけど、なんで押印必要なんですかと聞いてみたら、本人申請の時は押印不要やけど、代理人が申請するときは行政書士の押印がいるとのこと。なんていうか、もう少し詳しく手引書に書いて欲しいよなぁ。

おはようございます。宅建業の許可申請というのがある。宅建業っていうと一般の人にはなじみがないかも知れんが、いわゆる不動産屋のこと。学生や社会人でアパートを借りるときにお世話になることが多いと思う。そのお仕事をするには宅建業の許可を取得する必要がある。

新規に会社を始める方は結構多いが、5年後にある最初の更新まで仕事が続くのは少なく、2回目の更新をクリアーするのはさらに少ない。更新以外にも所属する宅建士の変更や役員変更、さらには本店移転などがあれば当然手続きが必要になってくる。このうち宅建士の変更が一番多いんやけど、わざわざ行政書士に頼むほどでもないからよっぽど忙しくない限りご自身で届出されるのが多いんかな。

5年更新の手続きはそれなりに面倒なんで、行政書士に依頼される場合が多いと思う。行政書士の方ももうすぐ更新があるっていう会社に営業のハガキを送りつけたりするみたい。結構な行政書士からハガキが届き、そこには当然見積価格が書かれている。それですめばええんやけど、その金額をベースにしてこれ相応でやってと言われたら・・・、どうするかねぇ。

先日、ひょんなことからそういうご依頼があった。その会社さんは顧問にしている行政書士はおらず、毎回見積もりハガキの内から選択して依頼していたそうで、当然ながらその金額がベースになってる。宅建業許可には事務所の写真撮影も必要やし、そのためにお客様のところへ往復するだけでも結構な時間がとられてしまう。めっちゃ安い見積もりを出しているところって、事務所経費がかからんとか薄利多売でアシスタントが書類作ってるって感じなんやろうかな？

こっちとしては会社の規模や様子、宅建士の数などある程度把握した上で見積もりを出したかったんやけど、どんなに頑張ってもハガキに書かれてるような勉強し過ぎた価格には太刀打ちできんし。行政書士会からも安くし過ぎて自分の首を絞めるなよって言われているが、背に腹は代えられんってところなんやろう。結局お安いところにご依頼くださいって、お断りさせていただくことになってしまった。

年末に向けて更新が一件みえてるが、その会社さんにも結構なハガキが届くんやろうね。価格勝負せなアカンっていうのはやっぱり行政書士が多すぎるんやろうかなってちょっと思う。弁護士ほど余ってはいないやろうけどね。

おはようございます。昨日宅建業者の変更申請（正確には名簿登載事項変更といいます）をやってきたのですが、迂闊にも宅建士の登録確認をしていませんでしたので二度手間になってしまいました。

どういうことかというと、不動産業者が宅建士を雇って専任登録するという場合、まずその宅建士自身が○○会社に勤めますという申請を行います。具体的には「宅地建物取引士資格登録簿変更登録申請」という長ったらしい書面を窓口に提出する必要があるんですね。これをやった上で不動産会社側の変更申請をするわけです。

前者の申請は宅建士が登録している県（免許証に書かれていいる都県）で申請する必要があり、神奈川県で登録している方の場合は横浜市で、埼玉県で登録している方はさいたま市でやることになります。大手の会社だと総務部などの担当部署の方がやってくれるのかもしれませんが、小さな会社だと宅建士がご自身で新規登録や変更をされることが多いようです。

で、そういったケースが多かったものですから、今回もすでに新規登録申請が済んでいると迂闊にも思い込んでしまい、これを確認し忘れてました。早めに気付いたのと、不動産業者さんが近所だということもあって、すぐに委任状を貰って宅建士の新規登録申請に行くことができましたが、ちょっと焦ってしまいました。

今回は埼玉のケースだったので浦和に行ってきたのですが、一口に埼玉っていっても広いですね。東武線沿線にお住まいの方だと自分で申請のために浦和へ行くのも厳しいなって思いました。やはりここは我々行政書士に依頼されるのがいいのかも知れませんね。

無事に浦和で変更登録申請が終了し、受領印を貰ってから都庁へ宅建業者の変更届を持って行ったんですが、受付でまさかの検温！額になにやらレーザーのようなのを当てられてしまいました。初めての経験ですね。武漢肺炎、早く収束しないかな・・・。

おはようございます。今日はものすごく暖かくなるようです。日差しがだんだんきつくなってきてるのは厳しいなぁ。

昨日、午後に九段下にある法務局に行ったのですが、東西線もガラガラでした。通常午後3時頃の東西線はすいていますが、昨日はそのときの6割から7割って感じで、人の移動が縮小していることがわかります。東海道新幹線も半減とか。在宅リモート勤務に切り替わってのことであればまだしも、そうでないなら経済の落ち込みは厳しいでしょうね。

話を戻しますが、法務局から戻ってきたのが16時過ぎ。提出書類をコピーしていたら都庁の閉庁時刻に間に合わなくなってしまいました。法務局で受け取ったものとそれをコピーしたもの両方を提出する必要があるんですね。勿論、2部法務局で貰ってそれを利用するっていう方法もありますが、余分にお金がかかってしまいます。300円ですけど・・・。ということで、本日都庁に提出に行ってきます。

ついでといってはなんですが、マイナンバーカードの電子証明書の切り替えも区役所でやってこようかと思ってます。前回の更新まで有効期限は証明書をカードにいれてから3年（だったかな？）だったんですが、誕生日までって変わったようですね。これで少し有効期間が分かり易くなります。ただカード自体の有効期限と中身の電子証明書の有効期限に食い違いがあるのは相変わらずなんですけどね。通知書が来るのがせめてもの救いです。

保健証も入れ込むっていう話も出ていますが、保健証って月単位ですよね？ますますよく分からなくなりそう。

おはようございます。今日も雨です。日本経済も土砂降りです・・・。はぁ。

今日は午後に先日ご依頼された宅建業者の変更登録関係でお客様のところへ行く用事があるんですね。事務所近辺なら自転車で移動することが多いのですが、今日は雨の中散歩を兼ねて行くことになりそうです。

このご時世なので飲食店やイベント関係を始め経済活動は停滞気味ですが、不動産関係は売買はともかく賃貸ならそれほど関係がないって思っていたんですね。でもそうでもないみたいなんです。

ご存じのように日本では中流が消滅しつつある状況で、結構カツカツで生活をせざるを得ない方がいらっしゃる。そういう方も仕事がある内はなんとか家計が回っているが、仕事がなくなれば途端に厳しくなり、家賃の滞納に直結するわけです。

ただものすごく高級な物件でもない限りは、住民が入れ替わるだけでなんとか対処はできるが、それでもすぐに家賃の安いところへ引っ越しするっていうのは人間の心理的には厳しい。生活水準を落とすことになりますからね。滞納を重ねてやっと退去っていうことも起こってくるのではないでしょうか。

今現在はまだまだその兆しは見えてきていないようですが、4月になればもしかしたら見えてくるかも知れません。早く武漢肺炎収束して欲しい。収束は難しいならなんとかうまく付き合う方法を見つけるしかないんですよね。

生活保護申請とか、滞納家賃の支払督促とか取立訴訟とかの仕事。ご依頼があれば受けますが、あんまりそうなって欲しくないですね。

前置きが長くなりましたが、今回ご依頼の内容は専任宅建士の変更です。新規就任の場合、住民票などいくつかの書類は業者側で用意する必要があります。住民票は従業員の方ご自身でとって貰うことが多いですが、身分証明書は本籍地で発行されるので、近場でない限りは郵送で取得することになります。

もう一つ取得する必要がある書類に「登記されていないことの証明書」っていうのがあって、これは九段下の法務局で取得できます。通常時間があればこちらも郵送で取得するんですが、今回は早く変更したいというご要望だったので、委任状を貰って法務局まで取りに行くことにします。

こんにちは。今日は一日中雨でしょうか。なんか寒いですね。

世間では武漢肺炎が猛威を振るっていて経済活動も停滞中ですが、仕事が完全になくなるわけではありません。先週も不動産会社さんから専任の宅建士変更のご依頼がありました。

この専任の宅建士って従業員5人に一人置かないとダメなんですよね。だから6人規模になると2人の専任宅建士が必要。11人になると3人必要という具合です。小さな会社さんだと必要人数が足らなくなってもなかなか次の宅建士を探すことが難しい。だから資格をすでに持っている人の奪い合いになるわけです。

ただ資格を持っているといっても一癖も二癖もある方だと会社として使いにくい。仕方なく人数不足でだましだましやることにながるが、見つかってしまえば営業停止になってしまったりしてなかなかよろしくない。

そこでどうするかといえば、会社さんが自分のところで宅建士に育てようとするわけです。社内教育ですね。昨年から宅建士の講師をやって始めて知ったんですが、大手の会社さんではそのための時間を確保してるようです。ホントにそっち（資格取得）優先って感じ。自分自身で頑張って資格を取得せねばならなかった身としてはうらやましい限りです。

今年はまだ講師業はスタートしていませんが、5月になれば助走が始まるんでしょうか。

おはようございます。10月になろうとしているが暑い日が続いています。

さて、宅建士の試験まであと2週間少しです。春先くらいから民法の講師として何名かの受講生に過去問など解説させていただきました。受講生には是非合格を勝ち取って欲しいところです。

今は仕事で忙しい方もいらっしゃるかもしれませんが、できるだけ時間を作って最後の追い込みをしてください。何をやろうかと迷っているならばその時間がもったいない。超直前期の今は過去問です。

という自分自身もマンション管理士の試験勉強をしているのですが、なかなかまとまった時間が取れないんですよね。過去問を回しているが、仕事優先なので1周するのも時間がとれない・・・。はぁ。

実は先日、ある不動産会社の方から会社をもう一つ作りたいというご相談あり、受任することになりました。もう一つの会社も不動産会社であり、賃貸管理専門にしたいということでした。既に法人登記は終わっており、宅建業の申請をお願いしたいということです。

同じ部屋に同居するのはダメで、入口が分かれている必要があるということは知っていましたが、それほど困難なことではないと思っていたのです。しかし、なかなかに問題は多く結構大変な申請となってしまいました。

別の新たな場所にもう一つの会社を作るというのがごく一般的なやり方でしょうが、今回は既存の会社を移転して、あいた部屋に新会社を入居させるというものです。いわゆる玉突き状態ですね。既存会社の移転も申請せねばならず、こちらとしてはやりがいはありますが、不動産会社としては負担が増えてしまいます。

まず既存会社の移転から手続開始となります。幸い、登記事項証明書に記載された本店住所が地番までだったので、商業登記の変更申請は不要でした。宅建業の名簿登載事項変更の申請のみです。

担当部署に申請書類を確認したところ、ビル内の移転であれば登記事項証明書をはじめいくつかの書類を省くことが出来るとのことでした。移転先の部屋を確認して、写真を撮影し、申請書類を作成して会社印をもらっていざ都庁へ。

ここで問題が発生。実は少し前に専任の宅建士さんが退社しており、そちらが記録に残っていたんです。まずは専任の宅建士の変更申請は別途行うということで、移転だけ受け付けて貰いました。

窓口での対応後、慌てて社長さんに確認すると忘れていたとのこと。いやぁこちらも確認しなかったのではありますが、今後はいろいろ気をつけよう・・・。

今回のケースだけではなく、結構過去にどこまで手続をしていたのかを覚えていないケースが結構あります。こちらとしても過去の申請書を貰うようにお願いはしているのですが、先方もどこまで必要なのかが分からないというのもあって、結構二度手間になることもあります。

なんとかマンション管理士の勉強時間を確保したい・・・。

こんにちは。今日は保証協会のケースをまとめてみます。一括で供託するより、協会を通す方法が断然一般的ですよね。というより一括供託する業者さんっているのかな？

保証協会に加入するケースの流れ

1. 免許を取得
2. 保証協会に分担金を納付
3. 弁済業務保証金を供託（協会から）
4. 保証協会に加入
5. 知事に届出（協会から）
6. 業務開始

こちらも自ら供託するとき同様に、まず免許を取得（ハガキを貰うだけ）、諸手続が終了した後に業務開始という流れとなっています。

注意すべき点は協会に加入というのが追加になっていることと協会が供託することです。特に試験問題では「前」、「後」を問われることが多いようです。「加入の前」とか「加入後」とかですね。

「免許を取得後に届け出る」と「業務開始後に届け出る」という書き方をした肢を見かけます。免許の取得と業務の開始が紛らわしいからでしょうね。

「免許を取得」というと、まぁ取得といえばそうなんでしょうけど、実際にはハガキが郵送されてくるだけで、諸手続が終了してやっと免許証の交付です。これを頭に入れると割と覚えやすいかも知れません。行政書士の業務知識の整理にもなります。

増設した場合

ここが要注意です。分担金を保証協会に納付するのは増設した後となっています。

因みに私は増設手続きを受注したことはないので、今回東京都の手引き書を読み返しました。そうしたところ、事後ではなく、先に分担金を払った後に増設となっていますね。（手引き書P.53）

1. 変更届け仮受付
2. 営業保証金の供託（分担金についても）
3. 変更届けの提出・本受付
4. 営業開始

この仮受付というのが増設手続きなのかとも思いましたが、そうだとすると通常の供託も事後になりますからね。ここは割り切って覚えるしかないです。特にこのように差異があるところは狙われますから。

東京都以外の手引き書は見ていないのですが、もしかして宅建業法通りなのかも知れませんね。

おはようございます。先日から宅建業法を読み込み始めました。民法は行政書士や貸金業務取扱主任の試験を受けるときにもかなり読み込みましたので、今回は後回しです。ただ宅建士試験特有の区分所有に関する深いところや借地借家のところがありますので完全に無視は出来ません。

さて、行政書士の業務の一つとして宅建業の登録や更新などがあります。適切な書類を揃えて都庁などに提出し、免許を交付して貰ったりする業務になります。

更新があり定期的なお仕事に繋がりますし、更新までの途中にも専任の宅建士の追加変更等もまま発生しますので大事にしておきたい業務の一つです。

宅建業法の最初の部分はこの宅建業者の登録及び登録内容、申請場所などまさに業務に直結する箇所ですね。また宅建士個人に関する登録や変更も同様に業務に直結する箇所となります。

この「宅建士」個人と「宅建業者」の関係が最初かなりわかりにくいのですが、行政書士の業務をやっているのもあってスッキリと頭に入ってきます。因みに「○○業」とそれに所属する「○○士」という構造はいろんな業種で似通っていますね。貸金業務取扱主任でも同じ構造でした。一度この構成になれると後は右へ習えでいけると思います。

次に、登録や変更等行政庁へ提出する申請書に書く内容を理解する必要があります。不動産屋さんにお勤めの方でもこの申請書はたぶん一部の方しか見たことが無いと思いますが、一度でも目を通すと、あぁこれは申請書には書かないんやな、だったら変更があっても変更届けは不要やな、みたいに理解が早まります。都庁のHPでもダウンロードできるので、一度目を通してみるのも良いかもしれません。供託についても書かれています。

行政書士としても、何があったら変更申請しなければならないということは知っておく必要があります。お客さんのところで変更がありそうという話を聞いたなら、これとこれの変更をいついつまでにする必要がありますね、まずはこれを変更してなどと会話をつなげて信頼を築くようにしたいものです。