おはようございます。梅雨に入らないまま6月中旬に入ってます。カラッとしてたらええんやけどなぁ。湿度が高い日もあってマスクが苦しい・・・。

今日は不動産の連件申請のお話。一般的な事例やと、抵当権付きの不動産を売るときに、抵当権を抹消し、売買による所有権移転をして、購入した方が銀行の抵当権をつけるという感じになる。一人の司法書士が担当していると、3つの書類をそれぞれまとめて法務局に連件申請ですっていうことで完了する。オンライン申請の場合でも、どういう順番に連件申請するのかを法務局に伝えるようなシステムになってる。

ここで問題なんが、二人の司法書士がそれぞれ担当を決めて申請するケース。今回抵当権抹消は別の司法書士事務所が担当で、売買がこちらの担当。金額が低いため銀行融資はなく、抵当権設定はなし。

書面申請やと、法務局にそれぞれの担当分の書類を持参して、一緒に提出すればええんやろうけど、オンライン申請の場合はどないするんやろ？まさか一つのPCの前に角突き合わせてやるんやろか？っていう疑問が生じることになる。

いろいろ調べてみたら、どうも各々パソコンで申請するみたい。（法務省⺠⼆第1737号 平成20年6⽉20⽇）

A事務所に抵当権抹消登記を申請してもらうときに、その他事項欄に「本件抵当権抹消の登記と、○月○日付けで後に申請される所有権移転登記（代理人B司法書士）とは連件扱いとされたい」と記載してもらうようなんです。でB司法書士のところに登記受付番号を知らせる。

B司法書士は、所有権移転登記の申請情報の「その他事項欄」に「本件所有権移転の登記と、○月○日受付第○○号（代理人A司法書士）の抵当権抹消登記とは連件扱いとされたい」として申請する。

なるほどなぁ・・・・。

こんばんは。今日も暑い。こう暑い日が続くと一雨欲しいが、梅雨はもう少し先みたい。

さて、今日は株主総会議事録の作成人のお話。だいたい株主総会議事録の作成人は代表取締役が書く事が多い。実際は誰かに書いて貰ってサインだけするってパターンやと思うが、作成人は誰かと聞かれたら代表取締役ってことになる。それはそれでええんやけど、一人会社で役員が変更になった場合はどうしたらええんやろうという問題がある。

通常、一人会社っていうのはお一人株主＝代表取締役というパターンで、代表取締役が変更になるってのはよっぽどのことがない限り発生しない。でもたまにいくつか会社を持っている株主さんが、ある会社を担当者に任せるっていうこともある。そういう場合に代表者が入れ替わることになる。

取締役を選ぶのは株主総会。旧取締役は新取締役が選ばれる株主総会で退任することになるが、疑義を生じさせないため、通常株主総会終了時をもって退任とかにする。そうすることで、株主総会はキチンと開催され、旧代表による議事進行で恙なく進んでいくことになる。

新取締役はその株主総会の中で選任され、その場で就任承諾を申し出る。いわゆる、就任承諾は株主総会議事録の記載を援用するっていうパターンやね。これで晴れて新取締役は取締役に連なるわけ。そして株主総会を閉会すると同時に旧取締役が退任となる。

さて、ここで問題になるんが、誰が議事録を作成するんということ。例えば、翌日作成するんやったら旧取締役が関与するわけもなく、新取締役が作成することになるんやろう。でも当日作成するんやったらどうなるんやろう。株主総会を議事進行しながら議事録を書き、終結と同時に書き終わるっていうんやったら旧取締役が作成してもええんやろうとは思うが、普通に考えて少しばかりのタイムラグがあるはず。だったら新取締役が作成するんがスジとちゃうやろうか？

でも旧取締役で作り直ししてくれっていう補正が入ってしまったんよね・・・。法務局に戦いを挑むほどのことやないけど、なんか釈然とせぇへんのよね。記述式問題でこんなシビアなんが出題されるとは思わんけど、姫野先生やったらどう回答するんか聞いてみたいなとは思う。

こんばんは。今日は久しぶりの長雨。気温もかなり低くて、もう着ないかなって思ってた上着を出してくる羽目になってしまった。

さて、行政書士法人の設立でバタバタしているなか、地役権の混同抹消のお話が舞い込んできた。地役権なんて司法書士試験の記述で問われるかも知れんけど、たぶん実務やとほとんど遭遇することはないやろうなって思ってた。こんなにすぐに遭遇するなんて・・・なんてラッキー。

今回のお話は要役地の所有者が承役地を取得したというもの。細い通路を通過させて貰っていたけど、その土地を購入したってことですね。登記目的は1番地役権抹消、原因は年月日混同。混同の年月日は所有権を取得した日やね。

添付書面がよくわからないんよね。そもそも地役権って土地に紐付くものやから、誰それ名義っていうのがない。そうすると新たに名義人になる権利者っていうのが存在しないわけ。まぁ通行される土地の方（承役地）が義務者側になるから、設定するときは承役地の所有者の登記識別情報を提供することになる。でも新たに登記識別情報は発行されない。発行されていると抹消するときにそれを添付するという流れになるんやけど・・・。

実際は通行したい人が持っている土地（要役地）の登記識別情報を提供する。よく考えたら地役権がなくなって不利になるのは要役地側やから、考え方としてはあってるような気がする。

ただここで問題が・・・。通行できなくて困っている土地やから地役権を設定してるんで、そうなると結構昔から設定されている事が多いやね。どれくらい昔かっていうと、登記識別情報やなくて登記済証の時代。すでに紛失してお持ちでないっていうことも考えられる・・・。そうなると本人確認が大変になるんよね。今回はお持ちなんやろか？

おはようございます。昨日、行政書士法人の設立申請を行った。午前中は家庭裁判所の仕事があったから、戻ってきて昼過ぎに電子申請し、その足で法務局へ添付書類を持参した。通常、添付書類はレターパックで送付してるんやけど、今回はピンクカードが添付書類の一部になってて、還付書類を郵送でお願いすると登記が完了するまで戻ってこず、そうなると入管取次ができなくなってしまうからなんよね。

ということで窓口持参。受付の方に「さっきオンライン申請した添付書類持ってきました。」って告げると、「還付書類ありますか？」って。

「これです」とピンクカードを見せると、コピーと付き合わせてチェックしてすぐに戻して貰えた。ものの5分もかかっていない。なんかあっさりしたもんなんやね。結構窓口で時間がかかるんかなって思って特に予定をいれてなかったんやけど、拍子抜けって感じやった。

この後は審査が始まるが、行政書士法人って株式会社と違ってて資本金の証明とか、取締役の本人確認証明とか不要やし、就任承諾書なんてものもいらん。添付書類を確認するのもあっという間なんやろうけど、登記完了は5月18日（火）とのこと。補正がなかったらええんやけど・・・。

ところで登記完了したら通知かなんか来るんかな？印鑑カード交付申請も添付してるから、通知は来るとは思うんやけどどうなんやろ？登記官から電話がかかってくるんかな？法務局から電話かかってくる時はほぼ補正連絡なんで、ドキドキするんよね・・・。

おはようございます。連休も終わり、武漢肺炎がどうなっていくのかがとても気になってるんやけど、緊急事態宣言地域の外にあれだけ移動していたらやっぱり増加する？んやろうなぁ・・・。

今日は会社法のお話。っていっても細々したんやなくって全般的なお話。先日、ある会社の社長さんとお話ししてて、定款ありますか？って聞いたんやけど、そしたら、そんなんあるかなぁ・・・。探してみます・・・って。

登記されている事項は定款の記載内容すべてやないから、どうしても定款を見なアカンことってある。司法書士の受験生の方やったらすぐにでも2，3項目思いつくと思うけど、そういう項目って普段必要ないが、何か登記に搦むようなことをやろうとするときに必要になってくる。で定款を見せてってなる。

一般の人はその重要性をあんまりわかって無くって、会社設立の時に作ったよな・・・。あれどうなったっけ・・・？っというような感じ。

また取締役を選任するのに株主総会が出てくるが、一人会社とかでなんでそんな文章遊びみたいな事やるんやろうとか思っても不思議やない。取締役が数人いるケースやと、取締役の決定ってものが出てくることもある。でも一人株主やったらその人の意思がすべて。取締役の決定って形だけになってる。そんな風やからいくら法律がどうなってるとか説明してみても、納得いかんところがあるんやと思う。

会社法って結局、ある程度会社が大きくなって金銭的な価値が増加し、役員によるシビアな戦いとか株主を巻き込んでの騒動とかレベルになったときの判断基準なんやろうね。特別決議がどうのこうのとか、種類株がどうのこうのとかね。

それでも法律がそうなっているから、変更するんも手続き通りにやらなアカン。登記もせなアカン。それをきちんと説明できるんが司法書士なんで、受験生の皆さんは会社法と商業登記法確実に押さえてな。

おはようございます。今日から5月。日取りが良くて連休の後半が結構長い。昨年は交通渋滞はなかったが、今年は少しあるみたい。いくら外出自粛を呼びかけてもなかなかその通りにはできないんよね。

話変わるけどファミレスは今はビール出してくれないんよ。6時とかでもね。一人で食べに行ったとして、会話することもないんやけど禁止。ビールなしやけど数人で飲食中に会話するのはあり。なんかよくわからん。

さて、今年度の司法書士試験の願書受付が始まってる。今年は説明の時間までに入室しろとか結構規定が細かくなってますね。遅刻してきて合格するレベルの試験とは思えんけど、やっぱり厳しいんかな？あと2ヶ月。これからは模試を受けて最後の追い込み時期。

僕個人としても、会社法とかどんどん変わってきているのでどこかで勉強せんとなぁって思ってるが、なかなかそんな時間が取れんのが辛い・・・。

先日このブログでも書いたように本店移転の仕事が入ってます。今回は増資もセット。受験生にとっては増資っていうよりも株式の発行の方がピンとくるかも。株主割当てと第三者割当、総数引受契約とか司法書士試験ど真ん中の論点やね。

まぁ中小企業なんで、株主割当てには違いないんやけど、ある特定の株主に対する割当やから第三者割当になる。取締役会もないので株主総会の特別決議で募集要項とか決めて・・・ってなるが、実務やと総数引受契約がやりやすい。午後記述試験のように別紙がだらだらとっていうのは、試験やから楽しいけど、実際枚数が多くなるしなぁ・・・。

添付書類で重要なのが、資本金の額の計上証明書。これ株式発行が出題されたときに書き忘れることはないと思うけど、実際その中身ってたぶん受験生の方は知らんと思う。っていうか僕も知らんし。業務ソフト「権」を使って自動作成した書類を見て始めて、あぁこんな内容になるんやなって思ったくらいやからね。自社株の割合とかも書かれてて結構内容が難しそう。この連休中に調べてみようと思ってるけど。

あと、払込証明書。これも試験では一行記載するだけでさらっと終わってるけど、実際どうやんねやろ・・・。やっぱり銀行に振り込んで貰ってその通帳をコピーするんかな？これも調べんと・・・。なんか調べることばっかりやな。

増資と本店移転をセットでやるからやっぱり旧所在地で増資と本店移転を申請して、新所在地は本店移転だけっていう感じになるんやろうね。税理士の先生にも協力してもらわんとアカンからまた忙しくなりそう。

こんばんは。ここ2、3日少し肌寒い。動き回るにはちょうどええ感じなんやけど、じっとしてたら寒い。明日は久しぶりの雨模様、ゆっくりと部屋に閉じこもってようかな・・・。

さて、今日は商業登記の話。本店移転と代表取締役の住所変更の依頼が舞い込んできた。しかも管轄外本店移転の登記やから最初の法務局に経由申請することになる。司法書士試験の記述でも頻出の本店移転登記やから、移転前の法務局に対して移転後の申請書も経由申請するっていう知識は問題なし。移転後の法務局には委任状のみ添付必要というのも受験生の方ならみんな知っているはず。また印鑑届けも最初の法務局を経由して提出するとやってくれるということも当然わかってる。が、しかし、実務はどうやるん？

また、今回は社長の住所変更も一緒に申請するんで、移転前か移転後のどちらかに住所変更の申請書をくっつけるしかない。移転前やと本店移転と併せて申請書を作成できるが、移転後やと社長の住所変更を別途申請する必要がある。ということもあって現実は移転前の段階で社長の住所変更し、そして本店移転という流れになる。

支援ソフトが書類は作ってくれるとはいっても、どう運用するのかはよくわからん。移転する前の段階で社長の住所が変更になっていると、「登記すべき事項」欄のところにすべての文言を書き直しする必要があるが、社長の住所変更がない場合は、どこそこから本店移転っていうだけの申請になる。

今回は、本店移転と社長の住所変更を一緒にやったが、できあがってきた登記事項証明書をみると、社長の住所は変更後の住所のみが記載され、どこそこから本店移転というのが「登記記録に関する事項」欄に記載されている。

閉鎖登記簿の方には、社長の住所変更と本店移転の記録が残るが、新規登記簿の方には変更後の社長の住所しか記載されない。移転後の法務局としては移転前に変更があった場合、その情報を引っ張ってくることができないから、書き直せってことなんやろうと想像がつく。

でもなぁ・・・。このオンライン化された状況のなか、本店移転した旨のみ書いて、残りについては法務局で勝手に最新版の登記事項を引っ張るなり対応やってくれるとええんやけどね。どうもそうなってへんのよ。

物事をスムーズに進めるために、移転後の法務局に連絡してからゆっくりと社長の住所変更をやって登記簿を閉じてるんかな？それやったらなんとなくわかるけど、そんなにスピーディーにやってるとも思えんのやけどね。ところで移転後に社長の住所変更をやると記録に残るから、わかりやすいけど見栄えは悪いかも。戸籍のロンダリングみたいや。

結論として、本店移転と同時に別の変更がある場合、新所在地への申請書には内容の書き直しが必要。まさに司法書士の午後商業登記択一レベルの問題やね。

法務局の参考ページを見たり、ほかの先生が書いた記事を見たりしながらなんとなく書類を準備し、おっかなびっくり登記申請。結局補正も無く終わったけど、印鑑カードが交付されてきてやっとほっとできた感じ。本店移転が来月にもあるから次はもっとスムーズに申請できるかな。

こんばんは。今日は少し寒かった。連休ももうすぐやけど、明日も寒いみたい。緊急事態宣言が出されたがどうなるんやろうね。

行政書士法人の設立にむけて定款を電子公証やってみることにした。リーガルの「権」を使ってるが、会社設立も含めて設立登記申請は始めて。2年前に会社設立の定款作成と電子公証はやったことがあるんやけどね・・・。そのときはセコムの電子証明書は導入してなく、マイナンバーの電子認証でやったりしていたが、司法書士の業務ソフトを導入してる今回は電子認証もそれを使ってやってみた。

簡単にいうと、行政書士法人の定款をwordで作成し、PDFに変換して署名を付け加えるという形で進めることになる。セコムパスポートを利用したいからそれをプラグインできるpdfソフトとしてacrobatとSkyPDFがあるが、リーガルさんに聞いたらSkyPDFの方が安くていいですよってことで、SkyPDF導入。あっという間に電子署名まで完成。やっぱりこういうところは業務ソフト導入した方が効率がいいよなって思ってしまった。

そこまで用意ができたところで、公証役場に電話して定款をチェックして貰う。今回は行政書士会が出している雛形ということやったけど、法律が一部変わってしまっているところもあって数ヶ所修正が入った。修正したものを上記ソフトでPDFに変換して署名する。その後は送り先が公証人という違いはあるが、不動産登記などと同様のやり方で送信して終了。これもあっと言う間に終わってしまった。

電子申請した後は、委任状＋定款（紙）を合綴して各ページに社員（発起人）の実印を押していく。オンライン申請っていってもやっぱりこういうところがちょっと悲しいところやね。この原本を公証役場に持参して、いくつか書類を書いたら、電子認証された定款が入ったCD-Rと紙ベースの謄本を渡されて定款認証業務は終了。

次は登記申請やけど、こっちは社印の準備がまだできたおらず少し先になりそう。さらに登記申請書の書き方で詰まってる・・・。「権」の自動作成モードでやってるんやけど、「解散の事由」が自動的に入力されんのよね。最悪は直接入力しようかとも思っとるんやけど、不動産登記でも先日あったようにどの場所に入力すべきかがよくわからんっていう問題があるんよ。補正前提でやるしかないか。

さらにもっと現実的な問題があって、ピンクカードのコピーを添付しろっていうのはわかるが、原本を提示してくれって書かれている。郵送していたら多分戻ってくるのは登記完了後。そうなるとピンクカード使えない。現実的には窓口でチェックしったら、コピーを提出してカードは持って帰ってくるしかないね。なんか他にもいろいろと問題がありそう・・・。

おはようございます。最近寒い日が続いています。今日もそんなに暖かくはなさそう・・・。

印鑑証明書は普通の生活をしているとほとんどお世話になることないが、不動産登記ではちょっちゅう使われる。従来は区役所の自動発行機で発行されてたが、少し前から人員削減か経費削減かわからんけど、なんかそんな理由で撤去されてしまった。コンビニでもマイナンバーカードを使って発行できるからええやろ？っていう理由もあるみたいやけど・・・。

保険証もマイナンバーカードに一緒にしようとしてるが、マジで持ち歩きたくないんよね。なんでこういうことになってしまうんやろ・・・。

話それたが、コンビニで発行される印鑑証明書って一般的な薄いA4紙で出力されるんで、なんかカラーコピーのような印象なんよね。昔はたぶんお札と同じレベルの紙を使っていたんやろうけど、そうもいかんのやろう。

この印鑑証明書の副本としてコピーしたものをも添付して法務局に送ったんやけど、どうもコンビニ印鑑証明書の場合は裏面もコピーせんとあかんみたい。法務局から電話がかかってくると間違いなく補正の指示なんで、ビクビクしながら電話にでるんやけど、今回は法務局側でコピーしておくからってことで対処して貰えた。

近所の法務局やったんで最悪は窓口に取りに行って、コピーして持って行こうかという考えが頭をよぎったんやけどね・・・。やっぱりコンビニ印鑑証明書って怪しいから、裏面に印刷されているQRコードなんかも必要なんやろうね。

話変わるけど、世間では河野大臣の尽力もあって印鑑レスの流れになってるんやけど、なんでもかんでもやってしまうと代理人としては責任を取れなくなってしまいそうで、つい印鑑を求めてしまうんよね。やっぱり便利なものは怪しいんよ・・・。。

こんばんは。今日は久しぶりに寒いくらいの雨。

今日のお話は農地法。宅建の試験でもよく出てくるし、司法書士の試験でもよく出てくるから聞いたことある方は多いと思う。そういえば許可が到達した時点とかで効力発生日がどうなるとかめちゃくちゃ細かかったなぁ・・・。

相続が発生して、遺産分割協議の結果ある方が土地建物を相続することになったことは先日ブログで書いた。それだけやとまったく通常のお話なんやけど、今回は相続した土地の地目が「畑」、現況宅地。このままほったらかししててもええんやろうけど、上に乗っている建物が未登記建物。たぶん土地の表題登記の問題で登記できんかったんやろうね。

農地法をおさらいしたところ、今回は農地法4条が該当しそう。所有者は変わらないまま農地から農地以外へ変更するってやつですね。さらにこの中に届出と許可申請の2種類があって、今回は市街化区域なんで届出でできそう。

ところで市街化区域の場合、農地以外の使用期間が長いと非農地証明を貰え、それを貰えるといろいろと手続きが楽になるようなことが書かれてる。今回はこれが該当するかもなって一応当たりをつけたところで農業委員会へ電話確認してみた。

農業委員会の方に地番を伝えて確認して貰ったら、届出でいけるからってことで、手続きの流れまで教えて貰えた。一応、非農地通知について聞いてみたんやけど、電話口の印象からやけど、あんまりやりたくないなっていう雰囲気がぷんぷん匂ってきた。まぁ時効取得系は普通やりたくないよな・・・。時効取得って簡単にいうけど、普通、そんなケースって裁判沙汰やしね。

ということで届出で対応する方針にほぼ固めた。農業委員会の担当者も、相続登記が終わってから届出してくれれば受理証明書を発行するからとのこと。でその受理証明書をもって表題登記の変更申請する流れのようです。

このあたりの業務は行政書士、司法書士、土地家屋調査士の仕事が入り交じってますね。いろいろややこしいわ。地目の変更は司法書士でもできるみたいなんで今回は全部自分でできるんが救いか・・・。

一応、備忘録として農地法4条の届出の必要書類を記載しておく

• 農地の登記事項証明書
• 公図（申請土地周辺）
• 案内図