賃借権の抹消

 こんばんは。夏至も過ぎて日差しもキツく、真夏日のような蒸し暑い日が続いている。最近公共嘱託の仕事で西新宿に行くことが多く、ついこの間までは上着を着ていたが今はシャツ1枚。さすがに上着を持ち歩く気もなくなってきている。

 事務所に戻れば、すぐに申請をしたいところではあるが、暑すぎてまずはガリガリ君に齧り付く。今年は3個目を既に消費しているくらいハイペースやから、今後のことも考えて買いだめしておこうかと思ってる。

 さて、賃借権の抹消。URの案件は底地所有者はURで、賃借権を設定して上物を自分で建てているという事例になる。で、底地を購入するところが嘱託になっていて、それだけにとどまらず、賃借権を混同抹消なりで消し込むという業務も追加でやることになる。

 普通に賃借権を設定しただけなら、その当時の登記済証を提示する必要があるが、それは一番オーソドックスなケース。賃借権を移転していることもあるし、名変をしていることもある。相続している場合もある。

 名変している場合は新たに登記済証が発行されるわけもないから、最初に設定したときのものを提供することになる。賃借権が移転しているときは、当然、登記名義人が変わってくるため、移転当時に新たに発行された登記済証を提供しないと抹消登記ができない。相続登記している場合も同じ。

 お客様にこちらからこういう書類を用意してくださいって直接言えればええんやけど、UR経由で指示が出るため、なかなかうまく伝わっていないこともあるみたい。賃借権の抹消に必要な書類のみそろわず、仕方なく所有権移転と賃借権抹消を別の日にすることになったりする。実務ってなかなか難しいね。

もうすぐ夏至

 こんばんは。もうすぐ夏至っていうことで、かなり日中の時間が長い。一番好きな季節。梅雨が続いてくれると涼しいから個人的に嬉しいけど、農作物が不作になったりするから経済的には厳しいよな。しかもここのところの急速な円安で物価の上昇が著しいし・・・。

 夏至が近づいてくると司法書士の試験も近づいてくる。残り2週間。今日明日が最後の模試ってところも多いかと思う。ここまで来たら、各予備校の先生の指示通り、捨てる分野は捨てて、今年出題可能性が高い確実に出る分野の過去問をやった方がいいかと思う。

 なんといっても午後の不登法。これはなんとなくやけど、未出が増えてきている気がするんで、できれば総論を中心にやった方がいい。電子申請とか印鑑証明とか。あんまり興味が湧かんやろうけど、出題の割合が高いからね。実務に入ると結構こっちのほうが重要やし・・・。

 実は最近、承諾書に印鑑証明書を添付する案件があって、原本還付って書いてしまった。添付書類をレターパックで送付してから、あぁそういえば還付できんかったなぁ。恥ずかしいなぁって思ってたんやけど、先週末に案の定、お返ししますって付箋をつけた「コピー」が戻ってきた。まぁ試験と違って恥ずかしいだけなんやけど、重要なことは重要やと思う。

 それとは別やけど、お客様から印鑑証明書とか住民票っていりますか?と聞かれることはめちゃくちゃ多いから、やっぱりこの手の問題は興味なくても重要と思って間違いないと思うわ。それよりも、募集株式の発行とか新株予約権の発行。こっちがちょっと知識的にヤバくなりそう。実務ではそんなに経験できんからね。

地番と住所と

 おはようございます。梅雨入りして1週間、ときどき晴れ間がのぞくが、ほぼ曇った日が続いています。暑くもなくちょうどいい季節。

 不動産の所有権変更などを申請する場合、土地や建物の所在場所と住所が求められるが、これが結構厄介。土地は通常○丁目○番となってるが、住所は○丁目○番地ってなってることが多い。委任状などにこれを記載するときについうっかりしてて同じになってしまうことがある。

 申請ソフトを使ってるから、最初に地番や住所を登録するときに注意深くやるし、既存の登記情報を流用する場合は、そもそもそんなことは発生しないんやけど、今回受任した嘱託登記は共通の書式を使うことになってて、この入力時に間違ってしまったんよね。申請自身は申請ソフト経由でやるからいいとしても、添付書類が捨て印ベタベタっていう結構恥ずかしい状態になってしまった・・・。

 さて、令和4年度の司法書士試験まで残り3週間弱。今週末は最後の模試があると思うが、受験生には最後まで頑張って欲しいですね。

調停期日vs決済

 おはようございます。ここ3日ほど暖かい日が続いている。そろそろ布団で寝るのは厳しくなってきた感じ。いい季節は短いね。

 さて、この週後半結構忙しかった。なんといっても裁判所の仕事が大変。時間が拘束されるんで、急な飛び込み案件の処理がまったくできなくなるんよ。急な飛び込み案件っていうのが司法書士の公嘱協会からの決済の仕事で、事前に割り振られた案件を担当することになるんやけど、割り振られた時点ではいつ決済になるんかがわからん。で決済の期日が近づいて来たら、担当者のところへ連絡が来るシステムになっている。

 この決済がたまたま裁判所の期日と重なってしまった。裁判所の期日っていうのは午前と午後(少し短い午後2)という3部構成になってて、通常は午前か午後。調書作成とかもうホントに書類作成するだけっていうケースやと午後2の枠も使うことがある。

 武漢肺炎(すっかりこの言葉は消え去った感があるが・・・)の流行が始まり裁判所がストップしたこともあり、裁判所再開以降にストップしてた案件処理を速やかに進めるために午後2枠を使ってくれという感じになった。午後枠は1時半スタートやったんやけど、1時15分スタートになり、3時までに終わらせろということになった。これ結構厳しい。

 3時に終わってその後すぐに移動できたとしても戻ってくるのが3時半~4時頃になる。一方、オンライン申請は5時15分で終了なんでゆっくりしていることもできない。メッチャ厳しい。事務所に誰かがいても申請時に添付する(アップロードする)書類は現物を持ち帰らんとアカンから、予め準備もできんし。

 たまたま今回は書類を受け取ってくるだけやったからなんとか4時過ぎに申請できたけど、こういう案件が続くとヒヤヒヤする・・・。

在留資格と会社設立

 こんばんは。昨日から急に気温が上がってます。今日も日中は結構暑かった。部屋の中にいるとあんまり感じんけど、外へ出たら日差しのキツさも相まって相当気温が高いんちゃうかなってくらいに感じた。

 さて、今日は会社設立のための面談でした。会社を設立するのはまだ若い外国人の女性。在留資格のうち、経営管理というんがあって、簡単にいうと500万円出資して会社を設立すると得られることになっている。その資格に変更するためには、単に500万円があるだけやなくって、そのカネの出所が重要になってくる。説明が付かんとアカンわけ。せやから会社設立うんぬんの前に出所を十分確認することになる。

 司法書士としては会社設立のときの本人確認には厳しい要件が課されてるんやけど、上に書いたように在留資格でチェックが入るケースやとほとんど問題になることはない。また本人確認のため在留カードなんかを確認するが、在留カードの場合は預かって入管に提出することになるんで、まず偽造ということもない。ある意味すごく楽ちんなんやけど、だからといって本人確認をしないとそれはそれで義務違反になってまうから、キッチリと手順通り行うことになる。

 ところで今年度の司法書士試験の案内が出ていますね。今年は法務局で願書配ってないみたいなんで、九段下まで取りに行かなアカンみたい。近所の辰巳で貰えたらええんやけど、受講生やないしたぶん貰えんよね。貰えんかなぁ・・・。残り3ヶ月弱。追い込みの時期。受験生の皆さんラストスパート頑張ってください。

住民票の期限が切れる・・・

 こんばんは。今日は朝から雨。しかもめちゃくちゃ寒くって冬に逆戻りしたかのようやった。個人的にはどんよりが好きやけど、今日みたいに降るのはちょっといただけんなぁ・・・。桜のつぼみも膨らんできてもう来週には春分。ついこの間に年明けしたって思ってたんやけど、なんかあっという間やで。

 相続の話は年がら年中あるんやけど、丁度今時分は年度替わりで不動産の評価額が変わってしまうから結構慌ただしい。別に値段が急変化するわけやないんで、税金面は別に問題にならんのやけど、評価証明書を取り直しせなアカンってのがちょっと面倒くさい。

 今取りかかっている相続登記があるんやけど、登記管轄が異なってて一発で申請できんのでちょっと時間が掛かってる。遺産分割協議書と印鑑証明書のセットが複数あると並行して申請できるんやけど、実際には1セットしかないんで一回申請して還付書類が戻ってきたら別申請をすることになる。通常あんまり問題にならんけど、上に書いたように年度が替わると評価証明書を取得しなおさなアカンのよ。しかも今抱えている案件は住民票の期限も迫っている。

 お客様から新宿区内にある不動産からやって欲しいという要望があったので、新宿区内の申請をしたのが3月8日。14日には法務局から完了通知が来たんで、翌日には還付書面が発送されるんやとばかり思ってたんやけど、まったくその気配なし。昨日痺れを切らして法務局に電話してみた。

「8日申請して、14日完了になってる不動産登記があるんやけど、書類還付どうなってます?」

しばらく担当部署を回されて、

「本日発送します」との回答があった。

「まだ発送してへんねやったら今から取りに行ってもいいですか?」と尋ねたところ、

「既に発送手続きをやってしまったから無理です」と。

 で、結局昨夕に郵便局で受付されて、本日午前に書類が事務所に届いた。14日に完了したんやったらその日のうちに発送せぇよって思うわ。まったく。せめて翌日やで。

 その後電子申請して書面をレターパックに詰めて発送したんがお昼前。追跡調査を見ると受付は15時過ぎとか・・・。はぁ。なんかやっぱり郵便事情は悪くなってますね。

 なんとか今日中に書面が法務局について欲しかったけど、週明けになってしまうな。しかも祝日を挟むから火曜日の受付扱いやで・・・。いくら登記が早い法務局やっていっても、火曜日受付で木曜日完了はないやろうから、書類発送は翌週になるやろうなぁ・・。そうなったら住民票取り直しや。こっちのせいやないけど、なんやかなぁ・・・。はぁ。

持分全部移転登記

 こんばんは。今日は不動産登記のお話。相続の登記についてよくあるパターンは、土地と建物を全てある特定の方へ相続移転させるというもので、いわゆる「所有権移転」登記。あまりに普通すぎて試験には出ないかも知れない。

 古いマンションなんかの場合、建物と土地が一体化されていないことが多く、建物は「所有権移転」やったとして、土地は「持分全部移転」っていうのがある。もし売買の場合やったら、一括申請はできんのやけど、相続の場合はできることになってる。ある程度勉強している受験生なら誰でも知っている基本やね。

 今回、あるお客さんから持ち込まれた物件はもう一段階複雑で、建物については所有権の半分が相続対象で、土地については持分権の半分が対象になっている。古いマンションの一部屋をご夫婦で共有していたっていうケース。

 もし一戸建てを共有していてどちらかの相続が発生したんなら、「持分全部移転」で済むんやけど、マンションの場合、そもそも土地の方が見ず知らずの人との共有になっているから、建物の持分割合と土地の持分割合が異なってくる。ただこの場合でも登記の目的は「持分全部移転」であり、次のように記載することになる。

目的 A持分全部移転

原因 年月日相続

相続人(被相続人 A)

持分後記記載の通り B

 この辺りになってくると、記述問題でも難しく感じるような気がする。

 ところで、書面申請やったらこれをそのまま書面に記載したらええんやけど、「権」っていうソフトを使ってるからなんとかこれを当てはめてみたい。後記の通りっていうところ電子申請でどうやってやるんやろ。ぼちぼち触りながら試行錯誤してみるか・・・。

費用を安く抑えたいんは分かるんやけどね。

 こんにちは。新年おめでとうございます。先週からゆっくりと日常生活が戻ってきているけど、ここにきてオミクロンが急増してきているんが気になりますね。さすがに通常業務は中止ってわけに行かんけど、新年会とか賀詞交換会とか中止になるところが多いんとちゃうかなぁ?年末は割と静かやったんやけどね。

 今日は三連休の中日。どこに行くわけもなく、行けるわけもない。ひたすら自宅で仕事の資料を作ったりしてるくらい。日本人は働き過ぎっていわれとるけど、自営業者にとっては毎日平日でもいいくらい。早く連休終わらんかなぁ。休日はいらんなぁ。こんなこというと怒られるんかなぁ・・・。

 さて、今日はお仕事のお話をちょっと書いてみる。

 会社設立の依頼があった場合、本人確認をすることになる。ここまでは当然誰が担当してもやることなんやけど、例えば別の行政書士センセが定款を作って登記だけをお願いされるっていうケースがある。その場合、行政書士センセとしては、本人確認は自分がやってるから後は登記するだけでしょ(だから安くして)と考えても不思議やない。かくいう自分も、司法書士の資格を持っていなかった時代にもそういう風に考えてたし・・・。

 また全然分野は違うけど、戸籍を全部集めたから相続の登記だけをお願いしたいっていうケースもある。この場合も、戸籍を(自分で考えれる範囲は)全部集めたから、後は登記するだけ(だから安くして)という気持ちはよく分かる。

 これ言いたいことはめちゃよく分かるんやけどね。でも司法書士が本人確認をせんと義務違反になってしまうからどうしても本職として確認することになってまう。はっきり言ってお客様にとっては二度手間。後者についても戸籍を全部見て(勿論収集する手間は省かれるけど)、相続関係説明図を書いてという業務が発生する。親子相続のような簡単ななものならあり得なくはないんやけど、兄弟相続ともなったらいくら相続人はこの人とこの人ですって言われても、ハイそうですかって簡単に鵜呑みするわけにもいかん。戸籍を読み込んで、確実に間違いない相続関係を把握する必要があるんよね。

 費用を安くしたいっていうお客様の気持ちはわかるんやけど、かように業務が発生するため思ったほど安くはならんのよ。ということで、それなりのお見積もりになってしまう。この辺りの気持ちは分かって欲しいなぁ。

抹消登記の委任状!

 こんばんは。冬至も過ぎ、今日はクリスマスイブ。もうそろそろ年末モードやね。去年はもっと戦々恐々としている雰囲気やったからそんな感じもなかったけど、今年は割と落ち着いてる。

 さて、今日は委任状の話。士業の世界では委任状が頻繁に使われる。何をするにも委任状を書いて貰うことになる。代理で許認可の申請をするにも必要やし、登記申請するにも必要となる。委任状は本人の代理人として動きますよっていうことを示すものであり、白紙委任状は禁じられている。

 でもね、抵当権の抹消登記の時は結構白紙委任状に近いんですよ。本来は義務者である金融機関からお願いしますっていう委任状を貰うのがスジなんやけど、慣習的に受任者の名前が空欄になっている委任状が金融機関から送られてくる。当然文言には抵当権の抹消についてということが書かれているが、具体的にどの不動産に設定されている抵当権なのかについても空欄になっていたりする。

 こういう場合、お客様から書類を預かった司法書士が自分で記入することになるが、結構これが緊張する。そもそも委任状に捨て印なんか押されてへんので、記載間違えたらもう一度銀行から書類を貰う必要があるしね・・・。

 昨日、お昼過ぎに法務局から電話が掛かってきた。だいたい法務局からの電話って補正に決まってるんでメッチャ気が滅入るんやけど、ほったらかすわけにもいかず電話に出た。そしたら案の定補正やったんよね。で、今回の内容は・・・。

「先生、委任状に先生の名前が抜けていますよ!」

 あぁやってもた。書類を受け取ったとき、ここに記入せなアカンなぁって思ってたんやけど、うっかり忘れてそのまま送ってしまったんよ。

 で、次の言葉が、「先生、補正に来て」って・・。

 まぁ近くにある法務局やからすぐに行ったけど、これ遠くの法務局やったらこんなことできんわな。あ~あ。

事前通知

こんばんは。先日、合併前に消滅している抵当権の話を書いた。その中で事前通知について少し触れていたが、実は若干補正が入っていたのでそれを備忘録として書いておこうと思う。

事前通知をする場合には、当然ながら義務者の登記識別情報(登記済証)がない。その場合、申請書には添付しない理由は書くが、添付書面として「登記識別情報」とは書かない。でも代わりに「印鑑証明書」を添付するため、添付書面として「印鑑証明書」と書く。

ここで問題が・・・。会社法人等番号を記載するといろいろな添付書面を省略することができる。昔は添付書面だった会社の代表者を証する情報とかが省力できて、かなりお得な情報(というか、具体的には数字の羅列なんやけど)なんですよ。

この会社法人等番号の書き方にもお作法があって、司法書士試験の受験生なら誰でもご存じやと思うけど、添付情報として番号そのものやなくって「会社法人等番号」という漢字七文字を記載することになっている。

今回、補正が入ったのは、添付書面に「会社法人等番号」と記載したため、「印鑑証明書」を記載しなかったというもの。会社法人等番号を記載すると印鑑証明書を添付しなくてもいいっていうように制度が変わったから、印鑑証明書って記載することはないなって頭から信じてたんやけど、それがどうも認識違いやったみたい。

法務局から電話が掛かってきて、補正入れますので対応お願いしますと。具体的には、添付情報に「印鑑証明書(会社法人等番号)」と記入して欲しいとのこと。どうも印鑑証明書の実物を添付する必要は無くなったが、申請書にはそれが分かるように書けって事みたい。

書類の現物:会社法人等番号って申請書に書いてたら印鑑証明書は不要。

申請書:添付書面として「会社法人等番号」、「印鑑証明書(会社法人等番号)」とするのが正しい。司法書士試験午後の記述式でも要注意やね。

それにしても法務局から電話が掛かってくると心臓がドキドキするわ。なってったって補正以外での電話ってそうそうないからなぁ。