こんばんは。昨日から急に気温が上がってます。今日も日中は結構暑かった。部屋の中にいるとあんまり感じんけど、外へ出たら日差しのキツさも相まって相当気温が高いんちゃうかなってくらいに感じた。

　さて、今日は会社設立のための面談でした。会社を設立するのはまだ若い外国人の女性。在留資格のうち、経営管理というんがあって、簡単にいうと500万円出資して会社を設立すると得られることになっている。その資格に変更するためには、単に500万円があるだけやなくって、そのカネの出所が重要になってくる。説明が付かんとアカンわけ。せやから会社設立うんぬんの前に出所を十分確認することになる。

　司法書士としては会社設立のときの本人確認には厳しい要件が課されてるんやけど、上に書いたように在留資格でチェックが入るケースやとほとんど問題になることはない。また本人確認のため在留カードなんかを確認するが、在留カードの場合は預かって入管に提出することになるんで、まず偽造ということもない。ある意味すごく楽ちんなんやけど、だからといって本人確認をしないとそれはそれで義務違反になってまうから、キッチリと手順通り行うことになる。

　ところで今年度の司法書士試験の案内が出ていますね。今年は法務局で願書配ってないみたいなんで、九段下まで取りに行かなアカンみたい。近所の辰巳で貰えたらええんやけど、受講生やないしたぶん貰えんよね。貰えんかなぁ・・・。残り3ヶ月弱。追い込みの時期。受験生の皆さんラストスパート頑張ってください。

　こんばんは。今日は朝から雨。しかもめちゃくちゃ寒くって冬に逆戻りしたかのようやった。個人的にはどんよりが好きやけど、今日みたいに降るのはちょっといただけんなぁ・・・。桜のつぼみも膨らんできてもう来週には春分。ついこの間に年明けしたって思ってたんやけど、なんかあっという間やで。

　相続の話は年がら年中あるんやけど、丁度今時分は年度替わりで不動産の評価額が変わってしまうから結構慌ただしい。別に値段が急変化するわけやないんで、税金面は別に問題にならんのやけど、評価証明書を取り直しせなアカンってのがちょっと面倒くさい。

　今取りかかっている相続登記があるんやけど、登記管轄が異なってて一発で申請できんのでちょっと時間が掛かってる。遺産分割協議書と印鑑証明書のセットが複数あると並行して申請できるんやけど、実際には1セットしかないんで一回申請して還付書類が戻ってきたら別申請をすることになる。通常あんまり問題にならんけど、上に書いたように年度が替わると評価証明書を取得しなおさなアカンのよ。しかも今抱えている案件は住民票の期限も迫っている。

　お客様から新宿区内にある不動産からやって欲しいという要望があったので、新宿区内の申請をしたのが3月8日。14日には法務局から完了通知が来たんで、翌日には還付書面が発送されるんやとばかり思ってたんやけど、まったくその気配なし。昨日痺れを切らして法務局に電話してみた。

「8日申請して、14日完了になってる不動産登記があるんやけど、書類還付どうなってます？」

しばらく担当部署を回されて、

「本日発送します」との回答があった。

「まだ発送してへんねやったら今から取りに行ってもいいですか？」と尋ねたところ、

「既に発送手続きをやってしまったから無理です」と。

　で、結局昨夕に郵便局で受付されて、本日午前に書類が事務所に届いた。14日に完了したんやったらその日のうちに発送せぇよって思うわ。まったく。せめて翌日やで。

　その後電子申請して書面をレターパックに詰めて発送したんがお昼前。追跡調査を見ると受付は15時過ぎとか・・・。はぁ。なんかやっぱり郵便事情は悪くなってますね。

　なんとか今日中に書面が法務局について欲しかったけど、週明けになってしまうな。しかも祝日を挟むから火曜日の受付扱いやで・・・。いくら登記が早い法務局やっていっても、火曜日受付で木曜日完了はないやろうから、書類発送は翌週になるやろうなぁ・・。そうなったら住民票取り直しや。こっちのせいやないけど、なんやかなぁ・・・。はぁ。

　こんばんは。今日は不動産登記のお話。相続の登記についてよくあるパターンは、土地と建物を全てある特定の方へ相続移転させるというもので、いわゆる「所有権移転」登記。あまりに普通すぎて試験には出ないかも知れない。

　古いマンションなんかの場合、建物と土地が一体化されていないことが多く、建物は「所有権移転」やったとして、土地は「持分全部移転」っていうのがある。もし売買の場合やったら、一括申請はできんのやけど、相続の場合はできることになってる。ある程度勉強している受験生なら誰でも知っている基本やね。

　今回、あるお客さんから持ち込まれた物件はもう一段階複雑で、建物については所有権の半分が相続対象で、土地については持分権の半分が対象になっている。古いマンションの一部屋をご夫婦で共有していたっていうケース。

　もし一戸建てを共有していてどちらかの相続が発生したんなら、「持分全部移転」で済むんやけど、マンションの場合、そもそも土地の方が見ず知らずの人との共有になっているから、建物の持分割合と土地の持分割合が異なってくる。ただこの場合でも登記の目的は「持分全部移転」であり、次のように記載することになる。

目的　A持分全部移転

原因　年月日相続

相続人（被相続人　A）

持分後記記載の通り　B

　この辺りになってくると、記述問題でも難しく感じるような気がする。

　ところで、書面申請やったらこれをそのまま書面に記載したらええんやけど、「権」っていうソフトを使ってるからなんとかこれを当てはめてみたい。後記の通りっていうところ電子申請でどうやってやるんやろ。ぼちぼち触りながら試行錯誤してみるか・・・。

　こんにちは。新年おめでとうございます。先週からゆっくりと日常生活が戻ってきているけど、ここにきてオミクロンが急増してきているんが気になりますね。さすがに通常業務は中止ってわけに行かんけど、新年会とか賀詞交換会とか中止になるところが多いんとちゃうかなぁ？年末は割と静かやったんやけどね。

　今日は三連休の中日。どこに行くわけもなく、行けるわけもない。ひたすら自宅で仕事の資料を作ったりしてるくらい。日本人は働き過ぎっていわれとるけど、自営業者にとっては毎日平日でもいいくらい。早く連休終わらんかなぁ。休日はいらんなぁ。こんなこというと怒られるんかなぁ・・・。

　さて、今日はお仕事のお話をちょっと書いてみる。

　会社設立の依頼があった場合、本人確認をすることになる。ここまでは当然誰が担当してもやることなんやけど、例えば別の行政書士センセが定款を作って登記だけをお願いされるっていうケースがある。その場合、行政書士センセとしては、本人確認は自分がやってるから後は登記するだけでしょ（だから安くして）と考えても不思議やない。かくいう自分も、司法書士の資格を持っていなかった時代にもそういう風に考えてたし・・・。

　また全然分野は違うけど、戸籍を全部集めたから相続の登記だけをお願いしたいっていうケースもある。この場合も、戸籍を（自分で考えれる範囲は）全部集めたから、後は登記するだけ（だから安くして）という気持ちはよく分かる。

　これ言いたいことはめちゃよく分かるんやけどね。でも司法書士が本人確認をせんと義務違反になってしまうからどうしても本職として確認することになってまう。はっきり言ってお客様にとっては二度手間。後者についても戸籍を全部見て（勿論収集する手間は省かれるけど）、相続関係説明図を書いてという業務が発生する。親子相続のような簡単ななものならあり得なくはないんやけど、兄弟相続ともなったらいくら相続人はこの人とこの人ですって言われても、ハイそうですかって簡単に鵜呑みするわけにもいかん。戸籍を読み込んで、確実に間違いない相続関係を把握する必要があるんよね。

　費用を安くしたいっていうお客様の気持ちはわかるんやけど、かように業務が発生するため思ったほど安くはならんのよ。ということで、それなりのお見積もりになってしまう。この辺りの気持ちは分かって欲しいなぁ。

　こんばんは。冬至も過ぎ、今日はクリスマスイブ。もうそろそろ年末モードやね。去年はもっと戦々恐々としている雰囲気やったからそんな感じもなかったけど、今年は割と落ち着いてる。

　さて、今日は委任状の話。士業の世界では委任状が頻繁に使われる。何をするにも委任状を書いて貰うことになる。代理で許認可の申請をするにも必要やし、登記申請するにも必要となる。委任状は本人の代理人として動きますよっていうことを示すものであり、白紙委任状は禁じられている。

　でもね、抵当権の抹消登記の時は結構白紙委任状に近いんですよ。本来は義務者である金融機関からお願いしますっていう委任状を貰うのがスジなんやけど、慣習的に受任者の名前が空欄になっている委任状が金融機関から送られてくる。当然文言には抵当権の抹消についてということが書かれているが、具体的にどの不動産に設定されている抵当権なのかについても空欄になっていたりする。

　こういう場合、お客様から書類を預かった司法書士が自分で記入することになるが、結構これが緊張する。そもそも委任状に捨て印なんか押されてへんので、記載間違えたらもう一度銀行から書類を貰う必要があるしね・・・。

　昨日、お昼過ぎに法務局から電話が掛かってきた。だいたい法務局からの電話って補正に決まってるんでメッチャ気が滅入るんやけど、ほったらかすわけにもいかず電話に出た。そしたら案の定補正やったんよね。で、今回の内容は・・・。

「先生、委任状に先生の名前が抜けていますよ！」

　あぁやってもた。書類を受け取ったとき、ここに記入せなアカンなぁって思ってたんやけど、うっかり忘れてそのまま送ってしまったんよ。

　で、次の言葉が、「先生、補正に来て」って・・。

　まぁ近くにある法務局やからすぐに行ったけど、これ遠くの法務局やったらこんなことできんわな。あ～あ。

こんばんは。先日、合併前に消滅している抵当権の話を書いた。その中で事前通知について少し触れていたが、実は若干補正が入っていたのでそれを備忘録として書いておこうと思う。

事前通知をする場合には、当然ながら義務者の登記識別情報（登記済証）がない。その場合、申請書には添付しない理由は書くが、添付書面として「登記識別情報」とは書かない。でも代わりに「印鑑証明書」を添付するため、添付書面として「印鑑証明書」と書く。

ここで問題が・・・。会社法人等番号を記載するといろいろな添付書面を省略することができる。昔は添付書面だった会社の代表者を証する情報とかが省力できて、かなりお得な情報（というか、具体的には数字の羅列なんやけど）なんですよ。

この会社法人等番号の書き方にもお作法があって、司法書士試験の受験生なら誰でもご存じやと思うけど、添付情報として番号そのものやなくって「会社法人等番号」という漢字七文字を記載することになっている。

今回、補正が入ったのは、添付書面に「会社法人等番号」と記載したため、「印鑑証明書」を記載しなかったというもの。会社法人等番号を記載すると印鑑証明書を添付しなくてもいいっていうように制度が変わったから、印鑑証明書って記載することはないなって頭から信じてたんやけど、それがどうも認識違いやったみたい。

法務局から電話が掛かってきて、補正入れますので対応お願いしますと。具体的には、添付情報に「印鑑証明書（会社法人等番号）」と記入して欲しいとのこと。どうも印鑑証明書の実物を添付する必要は無くなったが、申請書にはそれが分かるように書けって事みたい。

書類の現物：会社法人等番号って申請書に書いてたら印鑑証明書は不要。

申請書：添付書面として「会社法人等番号」、「印鑑証明書（会社法人等番号）」とするのが正しい。司法書士試験午後の記述式でも要注意やね。

それにしても法務局から電話が掛かってくると心臓がドキドキするわ。なってったって補正以外での電話ってそうそうないからなぁ。

おはようございます。昨日は台風大雨の中、新宿駅西口の10士業によるよろず相談会の相談員に行ってきました。天気が悪かったということもあってか、相談に来られた方は例年に比べてかなり少なかったようです。

さて、今日は抵当権の抹消。しかも金融機関が合併前に消滅していたがほったらかしになっていたケースについてです。少し前に抵当権抹消するための書類一式を紛失してしまったという方の抹消申請したことがあり、このときは事前通知というやりかたをとった。

この事前通知って司法書士の試験でも4年に1度ほど出題されるテーマで、制度としては理解しているが、時間が掛かるから抵当権抹消のときに使われるんがほとんどなんかもしれんね。

今回も同じケースかなと思ってたんやけど、どうも抵当権が消滅した時期が悪い。前回のは2年ほど前に弁済済みになったから割とスムーズにできたけど、今回は15年ほど前に弁済されていてるっぽい。でよく調べると抵当権者である金融機関が抵当権抹消されてから合併しているんよね。となると試験でもおなじみの申請書になる。

義務者　（被合併会社　株式会社○○銀行）
　　　　東京都○○区１番地１
　　　　上記承継会社　株式会社××銀行
　　　　代表取締役　△△△△

ですか。抹消の義務者はすでに消滅してないから、承継会社が行うのは当然として、合併による移転は不要というケースです。TACの姫野先生のお話やと、移転して消滅は記述式で3回ほど出題されたけど、このケースはでまだ出題されていなかったんとちゃうかな？

それはそれとして、オンライン申請書の作り方（勿論書面での書き方は分かっている）がよく分からん。義務者欄に「（被合併会社　株式会社○○銀行）上記承継会社　株式会社××銀行」って入力するんかな？また承継が分かることを証する資料は会社法人番号？

こんばんは。立秋を過ぎたけど、うだるような暑さ。今日は東京でも40度に迫る勢い。マスクなんてやってられませんな・・・。夕方に銀座を散策する人はマスクしてても気にならんのかもやけど、そんな時間は自宅へ直帰。いつになったら解放されるんやろうね。

今日は配偶者居住権のお話。改正法の目玉なんでご存じのかたも結構いらっしゃるみたい。詳しくは知らんでも言葉だけは聞いたことあるとかね。無料相談会でもたまに相談者の方から口に出されることもある。

不動産が相続財産の中心となる場合、なかなかうまく分割できないっていうケースが多いんやろうね。不動産を取得した方と預金を相続した方でとてもバランスが悪い。かといって不動産を売却するわけにもいかず・・・。こういうときによく利用される。

建物の残存価値を割り出して配偶者居住権の価値とするんやけど、机上で理論の説明を聞く分には納得やけど、実際にこれを計算するんが結構大変。だいたいこういうケースって、一般論で済めばええんやけど、相続税を節税するにはどうしたらええの？っていうのとセットになってる。こうなってくると税理士に相談するしかないわけで、税理士の先生を紹介することになる。

この橋渡しって作業は結構労力がいる。行政書士って各士業の橋渡しをやるとかやるべきとか言われることが多いんやけど、実際その通りで、税理士、社労士との連携になることも多い。その場合、お客様の窓口となる行政書士に必要以上の工数がかかる。

話が逸れてしまった。配偶者居住権を登記するには、まず所有権を移転した上で、配偶者居住権を設定することになるんやけど、2回申請することになるんで登録免許税もそれなりに掛かってくることになる。これ結構痛いんちゃうかなぁって思う。

登記するときには配偶者居住権の価値は登記事項やなく、また登録免許税も固定資産評価額をベースに計算するだけなんで、特に居住権の価値を割り出さんでも済む。遺産分割協議書には建物の配偶者居住権を妻に、所有権を長男にって感じでもええんやろうけど、実際に遺産分割協議をするときには何らかの指標が必要になってくる。そうなってくるとやっぱり計算せんとダメなんやろうなぁ。相続税の割り振りにも影響するやろうしね。

おはようございます。昨日朝方は雨やったけど、昼前に雨が上がりその後は日が差してきて結構蒸し暑い一日やった。すっかり日本の夏からスーツは消えたが、さすがにサンダル履きはまだまだ。でも湿気の多い日本の夏は草履、下駄やと思うんやけどなぁ。ということで、最近はお客様が来られる日とか裁判所に出かける時とか以外はサンダル履き。

昨日またまた緊急事態宣言が発動された。でもオリンピックは継続とか。オリンピック中止するからお願いしますってくらいにせんと市民は納得せんのんちゃうかなぁ・・・。今までも顎マスクは普通に見かけるし、ひどいのになると顎マスクのままタバコを吹かしている。自分の呼気を外部に出さんためのものなんやから、やるんやったらマスクしてそのの中で吹き出して欲しいんやけどね。めちゃめちゃ不愉快やろうけど。話逸れたけど、今日から人の動きが変わるとも思えんよね。

さて今日はオンライン申請時の添付書面の提出方法について。オンライン申請っていっても全部オンラインでできんから、いわゆる半ライン申請。添付書面は郵送するって奴。不動産登記は赤パックで商業登記は青パックでOK。

8時半に電子申請をやって、電子納付すると普通に9時前には終了し、後は書類をどう届けるのかってだけになる。その後すぐに郵便ポストに入れればたぶん午前便で集荷局に集められ、夜には配送局に送られる。そこまでせんでもその日にポストに入れれば、翌日の夕方にはだいたい到着しているように思う。

そっから審査がどういう風に進むんか知らんけど、最寄りの新宿法務局の場合は不動産登記も商業登記も申請受付から12日くらい掛かるみたい。書類を精査する担当者が書類をチェックし、その上で登記官が最終判断してから自分で入力するのか入力させるのか、或いは担当者が入力しておいて、登記官がポチッとするのか知らんけど、書類が届いてから10日くらいは掛かることになってる。

で、この処理の順番なんやけど、受付順にやってるんか、書面が到着した順に処理しているのかが謎なんやけど、たぶん書面が到着した順とちゃうかなって勝手に想像している。まさか書類チラッと見て、疑義が無く簡単そうなんから処理してるってことは・・・無いと思いたい。試験とちゃうんやから。

書類が到着した順番やったら、やっぱり申請後すぐに届けた方が有利に事が運ぶわけで、たまたま新宿法務局は持って行った方が早いくらいのところにあるんで、小雨降る中持参してみた。窓口では添付書類の有無だけチェックしていて、還付書面があればコピーと比較してすぐに還付してくれる。この間、僅か数分。因みに窓口には完了予定日は7月21日ですって表示されてた。

レターパックで送ってたら、集荷局と配送局がたまたま同じという例外で到着はおそらく今日の午後。審査が早く進むのか、或いは全く影響が無いのか結果にはちょっと期待してる・・・。

おはようございます。梅雨に入らないまま6月中旬に入ってます。カラッとしてたらええんやけどなぁ。湿度が高い日もあってマスクが苦しい・・・。

今日は不動産の連件申請のお話。一般的な事例やと、抵当権付きの不動産を売るときに、抵当権を抹消し、売買による所有権移転をして、購入した方が銀行の抵当権をつけるという感じになる。一人の司法書士が担当していると、3つの書類をそれぞれまとめて法務局に連件申請ですっていうことで完了する。オンライン申請の場合でも、どういう順番に連件申請するのかを法務局に伝えるようなシステムになってる。

ここで問題なんが、二人の司法書士がそれぞれ担当を決めて申請するケース。今回抵当権抹消は別の司法書士事務所が担当で、売買がこちらの担当。金額が低いため銀行融資はなく、抵当権設定はなし。

書面申請やと、法務局にそれぞれの担当分の書類を持参して、一緒に提出すればええんやろうけど、オンライン申請の場合はどないするんやろ？まさか一つのPCの前に角突き合わせてやるんやろか？っていう疑問が生じることになる。

いろいろ調べてみたら、どうも各々パソコンで申請するみたい。（法務省⺠⼆第1737号 平成20年6⽉20⽇）

A事務所に抵当権抹消登記を申請してもらうときに、その他事項欄に「本件抵当権抹消の登記と、○月○日付けで後に申請される所有権移転登記（代理人B司法書士）とは連件扱いとされたい」と記載してもらうようなんです。でB司法書士のところに登記受付番号を知らせる。

B司法書士は、所有権移転登記の申請情報の「その他事項欄」に「本件所有権移転の登記と、○月○日受付第○○号（代理人A司法書士）の抵当権抹消登記とは連件扱いとされたい」として申請する。

なるほどなぁ・・・・。