土地と建物の所有者が異なる問題

こんにちは。8月になった。法人設立して3ヶ月経過した。もうすぐ暦の上では秋。光陰矢のごとしとはホンマよく言ったもんや。まったくあっという間や。

武漢肺炎がはやりだしてもう1年以上経つけど、収束する気配はない。先週なんとか1回目のワクチン接種できた。世間でいわれてるほどひどくはなかったけど、まだ腕が少し痛い。これ3週間後と来年も同じ様なのを打たなアカンのかって考えるとなんかイヤやな。

さて、今日は土地と建物のお話。土地がお父さんの所有で、建物がお母さんの所有っていうケースがたまにある。たぶん購入するときの費用の問題やと思うんやけど、これ相続が発生したときに結構問題をはらんでる。

母親が先になくなり、一緒に暮らして面倒を見ていた二男が建物を相続することにしたとする。二男が修繕費用の一部とか出してたりすることもあって、こういうケースってよくあると思われる。このとき建物と土地の所有者が異なっているから土地の使用貸借があると考えられる。

お父さんが亡くなった後、土地を兄弟で相続することになるが、前回は一緒に住んでいるって理由(と建物の価値は低いという理由)で弟に譲った長男も今回は譲らない。こうなってくるとAB共有土地の上にB所有の建物が乗っかってる状況になる。なんか法定地上権の問題みたいやな・・・。

まぁ二男が長男相続部分を買い取ってくれたら問題ないんやけど、なかなか買い取れる金額やない場合も多く、問題が発生する。

ところで、土地の上に建物を建てた場合、その土地は誰の所有物なのかっていう問題がある。法律を学んだものにとっては「何初歩的なことを言ってんの?」って感じなんやけど、一般の人々にとってはそうでもないらしい。どうも建物を建てた人は、その下にある土地もなんとなく自分のものになってるという認識を持つらしい。そこまで強い認識やなくとも建てた者勝ちみたいな認識はありそうなんよ。つまりどうしようもないやろっていう開き直りっていうか。

法律的には、建物をジャッキアップして別の土地に移してくれたら問題ないんやけど、実際問題そんなことは不可能やから、建物を明け渡して更地にしてねってことになるかと思われる。

話が逸れてしまったが、二男に土地を買い取る財力がなく、話し合いでも解決できなかったら裁判沙汰になる。実際どういう落とし所になるかは直接知ってるわけやないが、収去して土地とセットで売却するってことになるんかな・・・。資力が無い場合は買い取らせることにはならないといわれてるしね。買い取らせるってことにしても、実際実行できんかったらそれこそ争いの蒸し返しやからな。裁判所としては、まぁやらんよな・・・。

身内に多重債務者がいる!

こんばんは。先週末に梅雨が明けて以降猛暑が続いている。出歩きたくない暑さやから少しはましになるか思われるが、相変わらず感染者は増えており、武漢肺炎は猛威を振るっている。

オリンピックもいつからスタートするのか知らんけど、もはや中止になることはなさそう。興味はとっくに無くなっているが、オリンピックのせいでさらに感染者数が伸びて、緊急事態宣言が延長されるのは勘弁して欲しいなぁ。

前置きが長くなってしまった。今日は多重債務のお話。先日、裁判所から通知が来たので、どうしたらいいか迷ってしまって電話をかけてこられた方がいる。時間が無かったので電話では詳細を聞けず、その後時間があるときに事前に検討しておこうと思って想像を巡らしてみた。娘さんが借金をしているとか、していたとか言ってたから、裁判所からの通知なら、まずは支払督促か、差押、仮差押ってところやろう。まさか民事訴訟は無いはずやしね。

実際にお会いして、裁判所からの通知を見せていただいたら差押の取下げ。3年ほど前に給与債権を差押えたが、なんとか回収できたので取下げたと考えるのが一番合理的な感じがする。いずれにしても悪い方向やないことをお伝えした。ただ他にも債権者がいるようなことを仰っていたので、遠くない将来に同じ様なことが起きるとも限らん。

多重債務者の対応をする場合、まずはなんに使っているのかを調べる必要がある。パチンコなんかのギャンブルとか酒、あるいは高価なものを欲しがるとかって先入観があるけど、一番大変なんは「生活費」。普通に生活していても足らんから借金してしまう。どのくらいの生活水準かわからんけど、他人から見ても贅沢していない感じやのに生活費が足らんから借金せざるを得ない。これはメッチャ大変なことや。一旦、借金をなくしても元に戻るんは目に見えとるからね。こういう場合は生活保護とセットに検討せんと生活の再建もままならん。

そしてもっとも重要なことは、やっぱり本人さんが生活を再建したいって思うこと。いくら周りがそう思ってても、本人が思わんとどうしようもない。いい年した人間やからね。いくら親兄弟といえどもそれは超えられんのよ。できることっていったら手を替え品を替え説明し説得することだけ。実はここが大変やなぁって思ってる。

2021-07-19 | カテゴリー : 業務関係 | 投稿者 : hiro

登記申請書類の送り方

おはようございます。昨日朝方は雨やったけど、昼前に雨が上がりその後は日が差してきて結構蒸し暑い一日やった。すっかり日本の夏からスーツは消えたが、さすがにサンダル履きはまだまだ。でも湿気の多い日本の夏は草履、下駄やと思うんやけどなぁ。ということで、最近はお客様が来られる日とか裁判所に出かける時とか以外はサンダル履き。

昨日またまた緊急事態宣言が発動された。でもオリンピックは継続とか。オリンピック中止するからお願いしますってくらいにせんと市民は納得せんのんちゃうかなぁ・・・。今までも顎マスクは普通に見かけるし、ひどいのになると顎マスクのままタバコを吹かしている。自分の呼気を外部に出さんためのものなんやから、やるんやったらマスクしてそのの中で吹き出して欲しいんやけどね。めちゃめちゃ不愉快やろうけど。話逸れたけど、今日から人の動きが変わるとも思えんよね。

さて今日はオンライン申請時の添付書面の提出方法について。オンライン申請っていっても全部オンラインでできんから、いわゆる半ライン申請。添付書面は郵送するって奴。不動産登記は赤パックで商業登記は青パックでOK。

8時半に電子申請をやって、電子納付すると普通に9時前には終了し、後は書類をどう届けるのかってだけになる。その後すぐに郵便ポストに入れればたぶん午前便で集荷局に集められ、夜には配送局に送られる。そこまでせんでもその日にポストに入れれば、翌日の夕方にはだいたい到着しているように思う。

そっから審査がどういう風に進むんか知らんけど、最寄りの新宿法務局の場合は不動産登記も商業登記も申請受付から12日くらい掛かるみたい。書類を精査する担当者が書類をチェックし、その上で登記官が最終判断してから自分で入力するのか入力させるのか、或いは担当者が入力しておいて、登記官がポチッとするのか知らんけど、書類が届いてから10日くらいは掛かることになってる。

で、この処理の順番なんやけど、受付順にやってるんか、書面が到着した順に処理しているのかが謎なんやけど、たぶん書面が到着した順とちゃうかなって勝手に想像している。まさか書類チラッと見て、疑義が無く簡単そうなんから処理してるってことは・・・無いと思いたい。試験とちゃうんやから。

書類が到着した順番やったら、やっぱり申請後すぐに届けた方が有利に事が運ぶわけで、たまたま新宿法務局は持って行った方が早いくらいのところにあるんで、小雨降る中持参してみた。窓口では添付書類の有無だけチェックしていて、還付書面があればコピーと比較してすぐに還付してくれる。この間、僅か数分。因みに窓口には完了予定日は7月21日ですって表示されてた。

レターパックで送ってたら、集荷局と配送局がたまたま同じという例外で到着はおそらく今日の午後。審査が早く進むのか、或いは全く影響が無いのか結果にはちょっと期待してる・・・。

4条農転の話

こんばんは。3ヶ月前に農地のお話をブログに書いたが、今日はその続き。

農業委員会のホームページからダウンロードした届出書を見よう見まねで記入し、お客様から委任状を貰って提出して4日目。農業委員会の方から電話が掛かってきた。

まずその前に農業委員会への書面提出は原則窓口持参とのこと。先日ある行政書士の先生と立ち話をする機会があり、その先生も直近で日帰り出張になってしまって偉い目に遭ったとかいうお話をされていた。原則は持参やけど、ホームページをよく見ると郵送受付もやっていると。その場合は事前に電話してくれと書かれている。

で、電話しました。そんで、これから届出書類を郵送しますと。添付書類としてこれとこれを同封します。郵送方法はレターパック青でOKですか?と確認し、さらに返信用も入れてねと言われたのでこちらもレターパック青でOKかを確認した上で郵送したんやけど、補正の電話が掛かってきた。

曰く、農業委員会では届出書の書き方を統一しているからこういう風に風に書いてくれとのこと。これから行かなアカンのかとちょっと血の気が引いたんやけど、捨て印が押してあるからこちらでやりますという温かいお言葉が・・・。

その後、いろいろと修正箇所について電話でお聞きし、最終的にはこういう風にやりますということでOKとなった。届出やからやろうけど、これが許可やったら間違いなくはじかれてたところやね。めったに無い仕事はホンマに知らんことだらけや。っていうか書き方のお作法があるんやったら書き方サンプルも用意しておいて欲しいよなぁ。

後は返信用封書でなんらかの書面が送られてくるんやろうけど、そしたら次は法務局に表題部の変更登記の申請や。こっちは司法書士の守備範囲なんやろうけど、さすがにここは書き方のサンプルが見つからん。ということもあって土地家屋調査士の先生にお願いする予定。

相続人の調査

こんばんは。1年半ほど前に遺産分割協議書作成の依頼を受け、相続人もほとんどが確定していたものの、依頼者の都合で話を切り出せていなかった件がこのたび少し動き出すことになった。依頼者に時間的な余裕ができたことも大きいのではないかと思われる。

動き出したため、もう一度戸籍を洗い直ししたら、一つだけ見逃ししていた戸籍を発見した。大昔の戸籍はお爺さんが戸主となっていて孫まで載っているんやけど、それが結構わかりにくい。そもそも編製された日付がよく分からんし、分家も頻繁にあるしね。なんといっても古すぎて見当たりませんっていうケースも普通にある。

前回見落としていたのは、文字が擦れてて読み飛ばしていたところを今回しっかり読み込んだら、どうももう一つ戸籍が存在してたみたいってことに気付いたんよね。わずか数年の欠如なんで、その間に関係者が増えたりしていることは考えにくいけど、やっぱり集める必要はあるよなぁ。幸い新宿区に本籍がある時期やから、頃合いを見て区役所に行ってこようかと思ってます。

当時、遺産分割協議書作成に必要な戸籍等は集め終わったと思ってたけど、やっぱり抜けがあるよな。兄弟相続は関係者が多くなるから大変やで。遺産分割協議書を作成して、関係者から印鑑証明書を送って貰い、相続登記まであと一月くらいで終了できたらなぁって考えてます・・・。

さて、司法書士試験まで残り1週間。もう焦ってもしゃあない瀬戸際。記述式問題と民法・会社法の択一が楽しみ。

自動車の譲渡

こんにちは。今日はお昼前から爽やかな天気。こんな天気が続いてくれたらええんやけどなぁ。どんよりとしていて直射日光は無く、気温は22度くらい。もう少し暗くて今にも泣き出しそうなんやけど、まだ泣き出していないという頃合い。そういう天気が好きやわぁ。

今日のお話は車の譲渡。行政書士をやっていると士業の方からいろんなお話が舞い込んでくる。今回も税理士の先生からのお話。顧問をやってる会社の社長さんが、ローンで買ってた車を買い取ったから譲渡手続きをやってくれっていう話。

相続時に車の名義変更の手続きをやったことがあるくらいで、あんまりやったことが無いんで、行政書士会の研修資料を引っ張り出してきて一通りの流れをおさらい。だいたいの流れを把握してから先方にお電話しました。

そしたら開口一番、「資料を送ったらよろしいですか?それとも持参したらよいでしょうか?」と。こっちは、まだ見積書も出してへんのになんでそんなことになるんやろうかっていう想いやった・・・。

確かにどの行政書士に仕事を依頼したとしてもそんなに値段に振れ幅があるとは思えんけど、それでもやっぱり1万円のところもあれば、5万円のところもあるはず。当事務所も法人化してるしそんなに安い金額でのお見積もりは出すことができない。

継続的にお仕事に繋がるお客様の場合は少し値引いたりすることもあるけど、基本的に安売りとか値引きはそもそもしてないんよね。値引きを要請されると一生懸命やろうっていう気力が萎えてしまうし。もし今回お断りされてしまったら、それは縁が無かったものと考えようと思ってます。

社会保険に加入するって!

こんにちは。今日は建設業の許可申請書類を作成するためにお昼過ぎまで事務所に出かけていたんやけど、朝から降ったりやんだりの天気。涼しいのはええんやけどねぇ。暫くこんな天気が続きそう。出かけるのはちょっと躊躇するかなぁ。

さて、建設業の許可申請。漸く営業所と人的要件の経験の目処が付いて、後は資本金を増強してってところまで漕ぎ着けたんやけど、ここに来てまたまた問題が発生・・・。社会保険の加入。法人の場合は社会保険に加入する義務があるんやけど、入ってへんかった。

僕は行政書士やから門外漢なんやけど、それでも会社設立した後の手続きについては当時一通りお伝えしたし、社長さんもご自身でやるって言ってたからてっきりやってるもんやって思ってた。保険証を見せて貰うシチュエーションもないしね・・・。

で、今回慌てていろいろどうなっているのか確認してみたんやけど、当時何も書類が送られてこなかったから何もしていないと・・・。こういうケースって結構あるんかも。自分から能動的に何らかのことをせなアカンとしても、やっぱり素人にはわからんよ。さすがに税金については確定申告の時期に毎回ニュースになるから、誰でもせなアカンって知っているやろうけど、保険はなぁ・・・。ということで社労士の先生に協力をいただくことにしました。

建設業の許可を取るには、社会保険の加入義務がある。社会保険の健康保険証が証明書類として必要になるってこと。当然、社会保険とともに労働保険も加入せなアカン。結構会社負担が大きくなる。一般的に人を使って稼ぐんやから負担も大きくて当たり前やろっていう考えがある。こういうことを知っていて会社設立するならええんやけど、会社負担が大きくなるって聞いて始めて「え?」ってなる方もいらっしゃる。

ご自身で会社設立される方やと、ある程度調べるから分かっていると思うけど、安易に士業にお願いして会社を設立する感じやと、結構厳しい現実が待ってる気がする。

で、社会保険なんやけど、これがまたしんどいっていうか邪魔くさい。従業員の拘束時間とか時間給とか、休日とか決めなアカン。

「そんなこといちいち言われてもそんなんキチッと決めれるわけないやん。そんなん護っとったら会社潰れてまうがな・・・」っていう方が多いやろうってことが想像に難くない。素人の社長さんがそんなんキッチリと管理できるわけあれへんって。普通に考えて。

だったらそれをできる人を雇ってください。ということになる。管理コストばっかり膨らんでしまう。それが現実や。それでもなんとか許可を取るために宥めすかして説得せなアカン。許可とって貰わんと仕事もできんし、ホンマに大変なことやと思う。

複数で連件申請って・・・

おはようございます。梅雨に入らないまま6月中旬に入ってます。カラッとしてたらええんやけどなぁ。湿度が高い日もあってマスクが苦しい・・・。

今日は不動産の連件申請のお話。一般的な事例やと、抵当権付きの不動産を売るときに、抵当権を抹消し、売買による所有権移転をして、購入した方が銀行の抵当権をつけるという感じになる。一人の司法書士が担当していると、3つの書類をそれぞれまとめて法務局に連件申請ですっていうことで完了する。オンライン申請の場合でも、どういう順番に連件申請するのかを法務局に伝えるようなシステムになってる。

ここで問題なんが、二人の司法書士がそれぞれ担当を決めて申請するケース。今回抵当権抹消は別の司法書士事務所が担当で、売買がこちらの担当。金額が低いため銀行融資はなく、抵当権設定はなし。

書面申請やと、法務局にそれぞれの担当分の書類を持参して、一緒に提出すればええんやろうけど、オンライン申請の場合はどないするんやろ?まさか一つのPCの前に角突き合わせてやるんやろか?っていう疑問が生じることになる。

いろいろ調べてみたら、どうも各々パソコンで申請するみたい。(法務省⺠⼆第1737号 平成20年6⽉20⽇)

A事務所に抵当権抹消登記を申請してもらうときに、その他事項欄に「本件抵当権抹消の登記と、○月○日付けで後に申請される所有権移転登記(代理人B司法書士)とは連件扱いとされたい」と記載してもらうようなんです。でB司法書士のところに登記受付番号を知らせる。

B司法書士は、所有権移転登記の申請情報の「その他事項欄」に「本件所有権移転の登記と、○月○日受付第○○号(代理人A司法書士)の抵当権抹消登記とは連件扱いとされたい」として申請する。

なるほどなぁ・・・・。

株主総会議事録の作成人

こんばんは。今日も暑い。こう暑い日が続くと一雨欲しいが、梅雨はもう少し先みたい。

さて、今日は株主総会議事録の作成人のお話。だいたい株主総会議事録の作成人は代表取締役が書く事が多い。実際は誰かに書いて貰ってサインだけするってパターンやと思うが、作成人は誰かと聞かれたら代表取締役ってことになる。それはそれでええんやけど、一人会社で役員が変更になった場合はどうしたらええんやろうという問題がある。

通常、一人会社っていうのはお一人株主=代表取締役というパターンで、代表取締役が変更になるってのはよっぽどのことがない限り発生しない。でもたまにいくつか会社を持っている株主さんが、ある会社を担当者に任せるっていうこともある。そういう場合に代表者が入れ替わることになる。

取締役を選ぶのは株主総会。旧取締役は新取締役が選ばれる株主総会で退任することになるが、疑義を生じさせないため、通常株主総会終了時をもって退任とかにする。そうすることで、株主総会はキチンと開催され、旧代表による議事進行で恙なく進んでいくことになる。

新取締役はその株主総会の中で選任され、その場で就任承諾を申し出る。いわゆる、就任承諾は株主総会議事録の記載を援用するっていうパターンやね。これで晴れて新取締役は取締役に連なるわけ。そして株主総会を閉会すると同時に旧取締役が退任となる。

さて、ここで問題になるんが、誰が議事録を作成するんということ。例えば、翌日作成するんやったら旧取締役が関与するわけもなく、新取締役が作成することになるんやろう。でも当日作成するんやったらどうなるんやろう。株主総会を議事進行しながら議事録を書き、終結と同時に書き終わるっていうんやったら旧取締役が作成してもええんやろうとは思うが、普通に考えて少しばかりのタイムラグがあるはず。だったら新取締役が作成するんがスジとちゃうやろうか?

でも旧取締役で作り直ししてくれっていう補正が入ってしまったんよね・・・。法務局に戦いを挑むほどのことやないけど、なんか釈然とせぇへんのよね。記述式問題でこんなシビアなんが出題されるとは思わんけど、姫野先生やったらどう回答するんか聞いてみたいなとは思う。

無料相談会

こんばんは。今日は高田馬場にある新宿区の戸塚出張所で、行政書士による無料相談の相談員をやってきました。最近は新型コロナの接種受付会場になっていたりして、無料相談会がスキップされることもあるみたいなんやけど、本日はいつも通りの開催でした。

今日も何名かの相談者がこられたんやけど、行政書士と司法書士を混乱されている方が多かった。どっちがどこまでできるんかっていうのが市民の目からは分かりにくいんよね。例えば、遺産分割協議書の作成。司法書士は相続財産に不動産が含まれてて、さらに不動産登記まで受任することになった場合には遺産分割協議書を作成できる。

このことからすると、原則は行政書士の分野なんやろうね。一般的に不動産が入っていると司法書士っていうのはよく知られているから、特に混乱はないんやろうけど・・・。会社の設立における定款の作成も原則は行政書士やと思う。司法書士もやって問題ないっていうことになってることからもそうなんやろう。

会社設立は最近ではネットで簡単に雛形をダウンロードできるから、行政書士が出てくる幕はどんどん無くなってきているみたいやけど、実際には電子定款認証という業務があるから今でも需要はあるような気がする。やっぱり個人でやるにはハードルが高いしね。

それはともかく、法務局も登記の雛形を結構準備してくれているが、やっぱりまだまだ少ないし、雛形通りに当てはまらない事例も結構多い。というか雛形に当てはまる事例って普通によくある一部の事例に過ぎん。一方で自分で何でもやりたい方にとっては、それを参考にしてなんとか費用を抑えようとされる。

それはそれでええんやけど、途中で詰まったからなんとかお願いしますってことになると、もはや手遅れやったりやり直しになったりと余計に時間と費用がかかってしまう事もあるんよね。法務局でも説明はしてくれることになってるけど、素人に説明するんはホントに骨が折れるし、何度もやりとりしていると本音では専門家にお願いして貰えたらなぁっていうケースも多いと思う。建前上口が裂けても言えんやろうけど・・・。

誰もが裁判は弁護士っていうイメージができているが、実は本人でやってもええわけで、実際に本人で戦っている方もごくたまにいらっしゃる。でも圧倒的に弁護士にお願いすると思う。手続き云々というよりも敗訴したくないからやろうね。

同じように登記にも勝ち負けというか、申請して却下されたりしたらもはや登記できんとか、あるいは却下されても審査料は取られるとか、こんな風になったりしたら専門家にお願いするよってなるんやろうなって妄想を膨らませたりしてます・・・。完全に妄想やな。