事前通知

こんばんは。先日、合併前に消滅している抵当権の話を書いた。その中で事前通知について少し触れていたが、実は若干補正が入っていたのでそれを備忘録として書いておこうと思う。

事前通知をする場合には、当然ながら義務者の登記識別情報(登記済証)がない。その場合、申請書には添付しない理由は書くが、添付書面として「登記識別情報」とは書かない。でも代わりに「印鑑証明書」を添付するため、添付書面として「印鑑証明書」と書く。

ここで問題が・・・。会社法人等番号を記載するといろいろな添付書面を省略することができる。昔は添付書面だった会社の代表者を証する情報とかが省力できて、かなりお得な情報(というか、具体的には数字の羅列なんやけど)なんですよ。

この会社法人等番号の書き方にもお作法があって、司法書士試験の受験生なら誰でもご存じやと思うけど、添付情報として番号そのものやなくって「会社法人等番号」という漢字七文字を記載することになっている。

今回、補正が入ったのは、添付書面に「会社法人等番号」と記載したため、「印鑑証明書」を記載しなかったというもの。会社法人等番号を記載すると印鑑証明書を添付しなくてもいいっていうように制度が変わったから、印鑑証明書って記載することはないなって頭から信じてたんやけど、それがどうも認識違いやったみたい。

法務局から電話が掛かってきて、補正入れますので対応お願いしますと。具体的には、添付情報に「印鑑証明書(会社法人等番号)」と記入して欲しいとのこと。どうも印鑑証明書の実物を添付する必要は無くなったが、申請書にはそれが分かるように書けって事みたい。

書類の現物:会社法人等番号って申請書に書いてたら印鑑証明書は不要。

申請書:添付書面として「会社法人等番号」、「印鑑証明書(会社法人等番号)」とするのが正しい。司法書士試験午後の記述式でも要注意やね。

それにしても法務局から電話が掛かってくると心臓がドキドキするわ。なってったって補正以外での電話ってそうそうないからなぁ。

合併前に消滅している抵当権抹消

おはようございます。昨日は台風大雨の中、新宿駅西口の10士業によるよろず相談会の相談員に行ってきました。天気が悪かったということもあってか、相談に来られた方は例年に比べてかなり少なかったようです。

さて、今日は抵当権の抹消。しかも金融機関が合併前に消滅していたがほったらかしになっていたケースについてです。少し前に抵当権抹消するための書類一式を紛失してしまったという方の抹消申請したことがあり、このときは事前通知というやりかたをとった。

この事前通知って司法書士の試験でも4年に1度ほど出題されるテーマで、制度としては理解しているが、時間が掛かるから抵当権抹消のときに使われるんがほとんどなんかもしれんね。

今回も同じケースかなと思ってたんやけど、どうも抵当権が消滅した時期が悪い。前回のは2年ほど前に弁済済みになったから割とスムーズにできたけど、今回は15年ほど前に弁済されていてるっぽい。でよく調べると抵当権者である金融機関が抵当権抹消されてから合併しているんよね。となると試験でもおなじみの申請書になる。

義務者 (被合併会社 株式会社○○銀行)
    東京都○○区1番地1
    上記承継会社 株式会社××銀行
    代表取締役 △△△△

ですか。抹消の義務者はすでに消滅してないから、承継会社が行うのは当然として、合併による移転は不要というケースです。TACの姫野先生のお話やと、移転して消滅は記述式で3回ほど出題されたけど、このケースはでまだ出題されていなかったんとちゃうかな?

それはそれとして、オンライン申請書の作り方(勿論書面での書き方は分かっている)がよく分からん。義務者欄に「(被合併会社 株式会社○○銀行)上記承継会社 株式会社××銀行」って入力するんかな?また承継が分かることを証する資料は会社法人番号?

委任状って

おはようございます。今日から9月。あっという間に今年も2/3が終わった。最近は朝晩少しずつ涼しくなっているが、今日は日中も涼しいみたい。

今日は委任状について書いてみようと思う。行政書士になってからお客様には委任状を何十枚と書いてもらっているんやけど、その書き方が今ひとつよく分からない。提出先によっては独自フォーマットの委任状が必要で、これを使ってくださいっていわれることがあるんやけど、実はこれが一番楽。でもそうやない場合も結構あったりする。そういうときは、こちらで準備したものを使うんやけど、これがそこそこ難しい。これっていうのが一つあって、適宜その内容の文言を変えていけばだいたい応用が利くんやけど、たまに文言が足らん場合があったりして、結構気を遣う。

それ以外にも面倒な点があって、お客様にはできるだけ少ない枚数の委任状にしたい。が、一枚に盛り込むことを考えるとそれはそれで文章が多くなり、どうしても複数枚の委任状になってしまう。証明書取得用とか、登記用とか。登記にしても移転用とか抹消用とか・・・。

一枚に全部を集約してお渡しすることができるんやったらそれはそれで便利なんやけど、こっちもすぐに準備できんかったりする。で、結局何度も手間をかけて申し訳ないなぁって思いながら、複数枚の委任状に記載してもらうことになる。

委任状の問題はまだあって、実は法人化したことによる弊害というか委任状の書き方でまだよく分かっていないところがあるんよね。一番スッキリしてるんは個人として委任を受けることなんやけど、お客様によっては法人の事務所があるのに個人の住所氏名だと違和感をもたれることがあるし、そこは難しいなって思う。

法人で受任すると今度は法人の代表者から担当者への委任が必要になってくる。そうなると法人の印鑑証明とか法人から担当への委任状とかの準備があって煩わしいよなって思われるんで、どう書いたらいいか窓口担当者と相談したことがある。そのときは、受任者として法人名を書いて、その下に個人の住所氏名を入れろって言われたんやけど、その通りにしてたら別のところでその書き方はマズいって指摘を受けてしまい、「えっ?」てことになってしまった。

結局どういう構造にするのが一番スッキリするんかがまだ検討中で、今後の課題。

2021-09-01 | カテゴリー : 業務関係 | 投稿者 : hiro

宅地建物取引業の更新

おはようございます。宅建業の許可申請というのがある。宅建業っていうと一般の人にはなじみがないかも知れんが、いわゆる不動産屋のこと。学生や社会人でアパートを借りるときにお世話になることが多いと思う。そのお仕事をするには宅建業の許可を取得する必要がある。

新規に会社を始める方は結構多いが、5年後にある最初の更新まで仕事が続くのは少なく、2回目の更新をクリアーするのはさらに少ない。更新以外にも所属する宅建士の変更や役員変更、さらには本店移転などがあれば当然手続きが必要になってくる。このうち宅建士の変更が一番多いんやけど、わざわざ行政書士に頼むほどでもないからよっぽど忙しくない限りご自身で届出されるのが多いんかな。

5年更新の手続きはそれなりに面倒なんで、行政書士に依頼される場合が多いと思う。行政書士の方ももうすぐ更新があるっていう会社に営業のハガキを送りつけたりするみたい。結構な行政書士からハガキが届き、そこには当然見積価格が書かれている。それですめばええんやけど、その金額をベースにしてこれ相応でやってと言われたら・・・、どうするかねぇ。

先日、ひょんなことからそういうご依頼があった。その会社さんは顧問にしている行政書士はおらず、毎回見積もりハガキの内から選択して依頼していたそうで、当然ながらその金額がベースになってる。宅建業許可には事務所の写真撮影も必要やし、そのためにお客様のところへ往復するだけでも結構な時間がとられてしまう。めっちゃ安い見積もりを出しているところって、事務所経費がかからんとか薄利多売でアシスタントが書類作ってるって感じなんやろうかな?

こっちとしては会社の規模や様子、宅建士の数などある程度把握した上で見積もりを出したかったんやけど、どんなに頑張ってもハガキに書かれてるような勉強し過ぎた価格には太刀打ちできんし。行政書士会からも安くし過ぎて自分の首を絞めるなよって言われているが、背に腹は代えられんってところなんやろう。結局お安いところにご依頼くださいって、お断りさせていただくことになってしまった。

年末に向けて更新が一件みえてるが、その会社さんにも結構なハガキが届くんやろうね。価格勝負せなアカンっていうのはやっぱり行政書士が多すぎるんやろうかなってちょっと思う。弁護士ほど余ってはいないやろうけどね。

配偶者居住権

こんばんは。立秋を過ぎたけど、うだるような暑さ。今日は東京でも40度に迫る勢い。マスクなんてやってられませんな・・・。夕方に銀座を散策する人はマスクしてても気にならんのかもやけど、そんな時間は自宅へ直帰。いつになったら解放されるんやろうね。

今日は配偶者居住権のお話。改正法の目玉なんでご存じのかたも結構いらっしゃるみたい。詳しくは知らんでも言葉だけは聞いたことあるとかね。無料相談会でもたまに相談者の方から口に出されることもある。

不動産が相続財産の中心となる場合、なかなかうまく分割できないっていうケースが多いんやろうね。不動産を取得した方と預金を相続した方でとてもバランスが悪い。かといって不動産を売却するわけにもいかず・・・。こういうときによく利用される。

建物の残存価値を割り出して配偶者居住権の価値とするんやけど、机上で理論の説明を聞く分には納得やけど、実際にこれを計算するんが結構大変。だいたいこういうケースって、一般論で済めばええんやけど、相続税を節税するにはどうしたらええの?っていうのとセットになってる。こうなってくると税理士に相談するしかないわけで、税理士の先生を紹介することになる。

この橋渡しって作業は結構労力がいる。行政書士って各士業の橋渡しをやるとかやるべきとか言われることが多いんやけど、実際その通りで、税理士、社労士との連携になることも多い。その場合、お客様の窓口となる行政書士に必要以上の工数がかかる。

話が逸れてしまった。配偶者居住権を登記するには、まず所有権を移転した上で、配偶者居住権を設定することになるんやけど、2回申請することになるんで登録免許税もそれなりに掛かってくることになる。これ結構痛いんちゃうかなぁって思う。

登記するときには配偶者居住権の価値は登記事項やなく、また登録免許税も固定資産評価額をベースに計算するだけなんで、特に居住権の価値を割り出さんでも済む。遺産分割協議書には建物の配偶者居住権を妻に、所有権を長男にって感じでもええんやろうけど、実際に遺産分割協議をするときには何らかの指標が必要になってくる。そうなってくるとやっぱり計算せんとダメなんやろうなぁ。相続税の割り振りにも影響するやろうしね。

土地と建物の所有者が異なる問題

こんにちは。8月になった。法人設立して3ヶ月経過した。もうすぐ暦の上では秋。光陰矢のごとしとはホンマよく言ったもんや。まったくあっという間や。

武漢肺炎がはやりだしてもう1年以上経つけど、収束する気配はない。先週なんとか1回目のワクチン接種できた。世間でいわれてるほどひどくはなかったけど、まだ腕が少し痛い。これ3週間後と来年も同じ様なのを打たなアカンのかって考えるとなんかイヤやな。

さて、今日は土地と建物のお話。土地がお父さんの所有で、建物がお母さんの所有っていうケースがたまにある。たぶん購入するときの費用の問題やと思うんやけど、これ相続が発生したときに結構問題をはらんでる。

母親が先になくなり、一緒に暮らして面倒を見ていた二男が建物を相続することにしたとする。二男が修繕費用の一部とか出してたりすることもあって、こういうケースってよくあると思われる。このとき建物と土地の所有者が異なっているから土地の使用貸借があると考えられる。

お父さんが亡くなった後、土地を兄弟で相続することになるが、前回は一緒に住んでいるって理由(と建物の価値は低いという理由)で弟に譲った長男も今回は譲らない。こうなってくるとAB共有土地の上にB所有の建物が乗っかってる状況になる。なんか法定地上権の問題みたいやな・・・。

まぁ二男が長男相続部分を買い取ってくれたら問題ないんやけど、なかなか買い取れる金額やない場合も多く、問題が発生する。

ところで、土地の上に建物を建てた場合、その土地は誰の所有物なのかっていう問題がある。法律を学んだものにとっては「何初歩的なことを言ってんの?」って感じなんやけど、一般の人々にとってはそうでもないらしい。どうも建物を建てた人は、その下にある土地もなんとなく自分のものになってるという認識を持つらしい。そこまで強い認識やなくとも建てた者勝ちみたいな認識はありそうなんよ。つまりどうしようもないやろっていう開き直りっていうか。

法律的には、建物をジャッキアップして別の土地に移してくれたら問題ないんやけど、実際問題そんなことは不可能やから、建物を明け渡して更地にしてねってことになるかと思われる。

話が逸れてしまったが、二男に土地を買い取る財力がなく、話し合いでも解決できなかったら裁判沙汰になる。実際どういう落とし所になるかは直接知ってるわけやないが、収去して土地とセットで売却するってことになるんかな・・・。資力が無い場合は買い取らせることにはならないといわれてるしね。買い取らせるってことにしても、実際実行できんかったらそれこそ争いの蒸し返しやからな。裁判所としては、まぁやらんよな・・・。

身内に多重債務者がいる!

こんばんは。先週末に梅雨が明けて以降猛暑が続いている。出歩きたくない暑さやから少しはましになるか思われるが、相変わらず感染者は増えており、武漢肺炎は猛威を振るっている。

オリンピックもいつからスタートするのか知らんけど、もはや中止になることはなさそう。興味はとっくに無くなっているが、オリンピックのせいでさらに感染者数が伸びて、緊急事態宣言が延長されるのは勘弁して欲しいなぁ。

前置きが長くなってしまった。今日は多重債務のお話。先日、裁判所から通知が来たので、どうしたらいいか迷ってしまって電話をかけてこられた方がいる。時間が無かったので電話では詳細を聞けず、その後時間があるときに事前に検討しておこうと思って想像を巡らしてみた。娘さんが借金をしているとか、していたとか言ってたから、裁判所からの通知なら、まずは支払督促か、差押、仮差押ってところやろう。まさか民事訴訟は無いはずやしね。

実際にお会いして、裁判所からの通知を見せていただいたら差押の取下げ。3年ほど前に給与債権を差押えたが、なんとか回収できたので取下げたと考えるのが一番合理的な感じがする。いずれにしても悪い方向やないことをお伝えした。ただ他にも債権者がいるようなことを仰っていたので、遠くない将来に同じ様なことが起きるとも限らん。

多重債務者の対応をする場合、まずはなんに使っているのかを調べる必要がある。パチンコなんかのギャンブルとか酒、あるいは高価なものを欲しがるとかって先入観があるけど、一番大変なんは「生活費」。普通に生活していても足らんから借金してしまう。どのくらいの生活水準かわからんけど、他人から見ても贅沢していない感じやのに生活費が足らんから借金せざるを得ない。これはメッチャ大変なことや。一旦、借金をなくしても元に戻るんは目に見えとるからね。こういう場合は生活保護とセットに検討せんと生活の再建もままならん。

そしてもっとも重要なことは、やっぱり本人さんが生活を再建したいって思うこと。いくら周りがそう思ってても、本人が思わんとどうしようもない。いい年した人間やからね。いくら親兄弟といえどもそれは超えられんのよ。できることっていったら手を替え品を替え説明し説得することだけ。実はここが大変やなぁって思ってる。

2021-07-19 | カテゴリー : 業務関係 | 投稿者 : hiro

登記申請書類の送り方

おはようございます。昨日朝方は雨やったけど、昼前に雨が上がりその後は日が差してきて結構蒸し暑い一日やった。すっかり日本の夏からスーツは消えたが、さすがにサンダル履きはまだまだ。でも湿気の多い日本の夏は草履、下駄やと思うんやけどなぁ。ということで、最近はお客様が来られる日とか裁判所に出かける時とか以外はサンダル履き。

昨日またまた緊急事態宣言が発動された。でもオリンピックは継続とか。オリンピック中止するからお願いしますってくらいにせんと市民は納得せんのんちゃうかなぁ・・・。今までも顎マスクは普通に見かけるし、ひどいのになると顎マスクのままタバコを吹かしている。自分の呼気を外部に出さんためのものなんやから、やるんやったらマスクしてそのの中で吹き出して欲しいんやけどね。めちゃめちゃ不愉快やろうけど。話逸れたけど、今日から人の動きが変わるとも思えんよね。

さて今日はオンライン申請時の添付書面の提出方法について。オンライン申請っていっても全部オンラインでできんから、いわゆる半ライン申請。添付書面は郵送するって奴。不動産登記は赤パックで商業登記は青パックでOK。

8時半に電子申請をやって、電子納付すると普通に9時前には終了し、後は書類をどう届けるのかってだけになる。その後すぐに郵便ポストに入れればたぶん午前便で集荷局に集められ、夜には配送局に送られる。そこまでせんでもその日にポストに入れれば、翌日の夕方にはだいたい到着しているように思う。

そっから審査がどういう風に進むんか知らんけど、最寄りの新宿法務局の場合は不動産登記も商業登記も申請受付から12日くらい掛かるみたい。書類を精査する担当者が書類をチェックし、その上で登記官が最終判断してから自分で入力するのか入力させるのか、或いは担当者が入力しておいて、登記官がポチッとするのか知らんけど、書類が届いてから10日くらいは掛かることになってる。

で、この処理の順番なんやけど、受付順にやってるんか、書面が到着した順に処理しているのかが謎なんやけど、たぶん書面が到着した順とちゃうかなって勝手に想像している。まさか書類チラッと見て、疑義が無く簡単そうなんから処理してるってことは・・・無いと思いたい。試験とちゃうんやから。

書類が到着した順番やったら、やっぱり申請後すぐに届けた方が有利に事が運ぶわけで、たまたま新宿法務局は持って行った方が早いくらいのところにあるんで、小雨降る中持参してみた。窓口では添付書類の有無だけチェックしていて、還付書面があればコピーと比較してすぐに還付してくれる。この間、僅か数分。因みに窓口には完了予定日は7月21日ですって表示されてた。

レターパックで送ってたら、集荷局と配送局がたまたま同じという例外で到着はおそらく今日の午後。審査が早く進むのか、或いは全く影響が無いのか結果にはちょっと期待してる・・・。

4条農転の話

こんばんは。3ヶ月前に農地のお話をブログに書いたが、今日はその続き。

農業委員会のホームページからダウンロードした届出書を見よう見まねで記入し、お客様から委任状を貰って提出して4日目。農業委員会の方から電話が掛かってきた。

まずその前に農業委員会への書面提出は原則窓口持参とのこと。先日ある行政書士の先生と立ち話をする機会があり、その先生も直近で日帰り出張になってしまって偉い目に遭ったとかいうお話をされていた。原則は持参やけど、ホームページをよく見ると郵送受付もやっていると。その場合は事前に電話してくれと書かれている。

で、電話しました。そんで、これから届出書類を郵送しますと。添付書類としてこれとこれを同封します。郵送方法はレターパック青でOKですか?と確認し、さらに返信用も入れてねと言われたのでこちらもレターパック青でOKかを確認した上で郵送したんやけど、補正の電話が掛かってきた。

曰く、農業委員会では届出書の書き方を統一しているからこういう風に風に書いてくれとのこと。これから行かなアカンのかとちょっと血の気が引いたんやけど、捨て印が押してあるからこちらでやりますという温かいお言葉が・・・。

その後、いろいろと修正箇所について電話でお聞きし、最終的にはこういう風にやりますということでOKとなった。届出やからやろうけど、これが許可やったら間違いなくはじかれてたところやね。めったに無い仕事はホンマに知らんことだらけや。っていうか書き方のお作法があるんやったら書き方サンプルも用意しておいて欲しいよなぁ。

後は返信用封書でなんらかの書面が送られてくるんやろうけど、そしたら次は法務局に表題部の変更登記の申請や。こっちは司法書士の守備範囲なんやろうけど、さすがにここは書き方のサンプルが見つからん。ということもあって土地家屋調査士の先生にお願いする予定。

相続人の調査

こんばんは。1年半ほど前に遺産分割協議書作成の依頼を受け、相続人もほとんどが確定していたものの、依頼者の都合で話を切り出せていなかった件がこのたび少し動き出すことになった。依頼者に時間的な余裕ができたことも大きいのではないかと思われる。

動き出したため、もう一度戸籍を洗い直ししたら、一つだけ見逃ししていた戸籍を発見した。大昔の戸籍はお爺さんが戸主となっていて孫まで載っているんやけど、それが結構わかりにくい。そもそも編製された日付がよく分からんし、分家も頻繁にあるしね。なんといっても古すぎて見当たりませんっていうケースも普通にある。

前回見落としていたのは、文字が擦れてて読み飛ばしていたところを今回しっかり読み込んだら、どうももう一つ戸籍が存在してたみたいってことに気付いたんよね。わずか数年の欠如なんで、その間に関係者が増えたりしていることは考えにくいけど、やっぱり集める必要はあるよなぁ。幸い新宿区に本籍がある時期やから、頃合いを見て区役所に行ってこようかと思ってます。

当時、遺産分割協議書作成に必要な戸籍等は集め終わったと思ってたけど、やっぱり抜けがあるよな。兄弟相続は関係者が多くなるから大変やで。遺産分割協議書を作成して、関係者から印鑑証明書を送って貰い、相続登記まであと一月くらいで終了できたらなぁって考えてます・・・。

さて、司法書士試験まで残り1週間。もう焦ってもしゃあない瀬戸際。記述式問題と民法・会社法の択一が楽しみ。