土地購入者の国籍届け出義務化へ

おはようございます。土地購入者の国籍届についての記事が出ました。

(産経新聞 2020年10月25日配信から引用)

外国資本による安全保障上重要な土地の買収に関し、政府が重要防衛施設周辺と国境離島に区域を指定し、土地購入者に国籍などの事前届け出を義務付ける法整備を検討していることが25日、分かった。11月上旬に有識者会議を設置し、年内に法整備の方向性について提言をまとめる方針で、来年の通常国会での法案提出を目指す。

複数の政府関係者が明らかにした。政府は防衛施設のうち指揮機能を持つ中枢施設周辺と国境離島の一部を安全保障上、特に懸念の大きい区域として指定。売買する際は購入者の国籍などを事前に届け出ることを義務付け、最新の状況を常時把握できるようにする。

政府は安全保障上重要な施設周辺や離島などの土地所有者を調査できるようにする基本法整備も検討を進めている。土地買収時の届け出義務付けと調査権限の付与により、外国人による土地取得状況の全体像を把握する狙いがある。

現行制度では不動産登記の変更は任意のため、必ずしも実態が反映されていない。私有地は政府に国籍など所有者の個人情報を確認する権限がなく、新法で国民生活の安全確保を目的に政府の調査に法的根拠を持たせる。

(引用ここまで)

この記事を読むと、指定区域内に限定されるみたい。やっぱりテロや一部の戦闘的な国家が存在することを考えたら必要なことやろうね。基地周辺の土地売買される方は少し面倒になるかも知れんけど。東京辺りやと防衛省とか霞ヶ関周辺が対象になるんかな?それとも23区とかなるんかな?

それにしても事前届けってことやけどどのタイミングでどこに届け出るんやろう。農地法の許可のように農業委員会のようなものができるんやろうか?それやったら行政書士の出番がくるんやけど・・・。司法書士でもできるんかな?

またこの記事の後半に「不動産登記の変更は任意」って書いてある。確かに対抗要件を具備するだけやから、売買して所有権移転してても登記する必要は無い。後で困らんように通常は売買と同時に所有権移転登記をするが、しなくてもよいことを悪用してわざと所有者が誰なんかわからんようにしてる輩がいる。

これをどうするんかについてはこの記事から読み取れんが、事前に届出したらやっぱり登記もしてくれってことになるんやろうね。添付情報には「国籍届出証明情報」とかになるんかな?

株式交付制度ってなに!

こんばんは。今日は寒いですね。明日は雪が積もるとか積もらないとか予報が出ていますが、どうなるんでしょうか。研修もあるので交通機関が乱れないことを祈っていますが・・・。

さて、研修期間中に支店の登記がなくなるとかなくならないとかいうお話がありましたので、このお休み中少し調べていたところ、とても気になる記事がありました。2019年12月4日に、参議院本会議で可決され成立した会社法改正案(早ければ2021年6月頃までに施行)の株式交付制度(改正会社法774条の2~774条の11)です。公布日から1年半で施行されるとのことです。

自社の株式を対価として他の会社を子会社化する手段として株式交換の制度があるが、完全子会社化する場合でなければ利用できません。完全子会社化することを予定していなくても、子会社化するにあたって、自社株を他の株式会社の株主に交付することができる制度のようです。

改正案をよく読んだわけじゃないのですが、ただでさえ難易度の高い組織再編にさらにもう1種類加わるということに興味がわいてきます。受験生にとっては試験対策が大変になりますよね。

その他の改正点としては株主総会書類の電子提供というのが実務的に興味がわきます。いままでは個別の承諾が必要だったのが、そうではなくなったということです。試験対策的にも重要な気がします。

また監査役会設置会社とか公開大会社での社外取締役の設置義務ですね。択一も記述式問題も要注意の改正点です。

さらに最近試験員が好きそうな社債の管理機関の仕組みの創設があります。社債管理者の置かれていないケースで設置義務がありそうです。これは試験対策もさることながら実務でも対応が必要になってきそうです。

新株予約権に関する登記も記述式問題にとって要注意の改正ポイントです。

今年の試験の目玉は改正民法ですが、会社法の大きな改正はやはり受験生にとっては負担になります。1月も残り僅か。令和2年度の本試験まであと5ヶ月です。改正点をマスターすべく努力していますが、とても大変です。おそらく他の皆さんも大変だと思うので、受験生の方は自分だけ大変って考えないようにしたほうが良さそうです。

相続登記を義務化へ 罰則検討、手続きは簡素化

おはようございます。気になる記事が日経新聞に記載されておりましたので引用します。

(日本経済新聞 2019年11月26日付から引用)

法務省の法制審議会(法相の諮問機関)が年内にまとめる所有者不明土地対策の原案が分かった。不動産を相続する人が誰なのかをはっきりさせるため、被相続人が亡くなった際に相続登記の申請を義務付ける。手続きを簡素化する代わりに、一定期間のうちに登記しなければ罰則を設けることを検討する。

所有者が分からないまま放置される土地が今後も増えるのを防ぐのが狙いだ。法制審は年内に案をとりまとめ、意見公募を経て答申を出す。法務省は2020年秋にも想定される臨時国会に、民法や不動産登記法の改正案の提出をめざす。

現在、相続登記する際はすべての相続人を挙げて申請する必要がある。被相続人の出生から死亡までの戸籍の提出を求めるなど煩雑な手続きが必要だ。

新制度では被相続人の死亡を証明する書類があり、自分が相続人の一人だと証明できれば相続人全員がそろわなくても簡易的に登記できるようにする。その土地などを巡って売買や賃借など取引をしたい外部の人にとって問い合わせ先の相続人がはっきりする。

所有者不明土地の問題を巡り、被相続人の死後、相続人が登記簿上の名義を書き換えないまま放置する例が相次いでいる。特に価値の低い土地は放置されがちで、名義の書き換えの手間や登記費用などを嫌って登記しない人が多いとの指摘があった。

所有者不明の土地は外部からは権利者が誰か分かりにくく、円滑な不動産取引を妨げる要因となる。管理が十分でないまま放置されれば周辺環境の悪化にもつながりかねない。都市部に所有者が分からない不動産があれば再開発の遅れにもつながる。

法制審は被相続人の死亡時に簡易的な登記を義務付け、所有者の分からない不動産がこれ以上増えないようにする。手続きを簡素化する代わりに、被相続人の死亡後、一定期間のうちに登記しなければ罰則を課す。登記を怠った相続人への罰金では「10万円以下」や「5万円以下」といった案が検討されている。詳細は今後詰める。

法制審の原案には遺産分割を協議できる期限を「10年」と定めることも盛り込んだ。現在は法的な期限はない。

相続開始から10年で協議や申し立てがなければ法定相続分に従って分割可能にする。現行では話し合いが滞ると分割されないまま放置される事例があった。期限を設けることで遺産分割の話し合いも進むのではないかとの期待がある。

現在の民法では土地所有権の放棄を認めていない。所有権は土地の適正な管理や税金の支払いなど所有者の義務もセットであり、放棄を認めてしまえば課税逃れや管理費用を国に転嫁しようというモラルハザードを招きかねないためだ。

法制審の原案では「所有を巡って争いが起こっておらず、管理も容易にできる」のを条件に、所有権の放棄を可能にすると明記した。法人による放棄は引き続き認めない。放棄された土地はいったん国に帰属させ、地方自治体が希望すれば取得できる仕組みを検討していく。再開発など土地の有効活用につなげる。

(引用ここまで)

相続登記の義務化についての議事です。気になる点は、相続人が確定しなくても自分自身が相続人であれば簡易的に登記できるようにするってところでしょうか。

簡易的に法定相続で登記するのか、それともその人名義で登記するのか?ってところが気になります。個人の名義で登記すると後々問題がありそうですし、法定相続での簡易登記となれば、登記はいいとしても売却するのは勝手に出来ないような気がしますし・・・。

また田舎の方の土地で価値が低いから放棄したいという相談を受けることもあったのが、放棄できるように制度が変わると解決する可能性が出てきましたね。

いずれにしても遺産分割協議書の作成や不動産の所有権移転登記など司法書士の仕事は増えるような気がします。早く司法書士登録をして準備しておきたいところです。

一部所有者で売却可能に 所有者不明地で対策

おはようございます。興味深い記事が日経新聞に出ていましたので引用します。

(日本経済新聞 2019月11月18日付から引用)

国土交通省と法務省は所有者の全容が分からない土地について、一部の所有者によって売却や賃貸ができる仕組みをつくる。所有者の所在が分からない「所有者不明土地」を対象とする。売却などの手続きを柔軟にすることで企業や近隣の住民が土地を取得しやすくし、九州本島の面積に相当するとされる所有者不明の土地の活用を進める。

土地の売買は所有者全員の承諾をもとに進めることが民法で定められている。例えば土地の所有者だった父が亡くなり、母と2人の子どもに相続した場合、現状では3人全員が認めない限り売却はできない。一方で自分の持ち分だけであれば売却が可能だが、土地の一部にとどまるため買い手が付きづらいという事情がある。

(中略)

国交省と法務省は所有者が見つからない土地の活用を進めるため、住所や連絡先が分かる一部の所有者によって、土地の売却や賃貸ができる仕組みをつくる。20年の通常国会に関連法改正案の提出を目指す。

売却の場合は共有者が不明所有者の持ち分について金銭を法務局に供託することで土地を取得し、共有関係を解消できるようにする。土地の賃貸や盛り土などの整備については、不明となっている人以外の残りの所有者の承諾で可能にする。

手続きにあたっては登記簿や固定資産課税台帳などの調査や行政機関、親族らへの聞き取りといった不明者を突き止めるための探索をすることを条件とする。他の所有者が異議を申し立てることができるように、公告をすることも前提だ。

18年に成立した所有者不明土地法では所有者が分からない土地について、登記事項証明書の交付請求や親族、行政機関への情報提供の要請といった調査をしても所有者を確定できなかった土地と定義した。この定義に基づくような調査をしても所有者が見つからない土地は、新たな仕組みで売却や賃貸ができる可能性が出てくる。

(中略)

国交省と法務省は実現に向けて必要となる不明所有者の調査の範囲などを細かく定める。手続きに入ることは公告するが、一般の人にはなじみが薄く、周知には課題が残る。

国交省は危険物の放置や悪臭など周辺に悪影響が及びかねない場合は土地所有者の所有権を制限し、危険物を除去しやすくする制度改正も予定している。売却手続きを柔軟にする方針と合わせて、所有者不明土地の課題に取り組む。

(引用ここまで)

まだこれからのようですが、供託制度の活用や公告など諸手続を経由しなければならないようです。司法書士としては、是非取り組んでいきたいと思います。今後要チェックですね。

大企業の「社外取締役」設置、法律で義務づけへ 法務省

おはようございます。もう年末ですね。12月に入ってすぐマンション管理系の管理業務主任者試験がありましたが、その後は行政書士の無料相談員や研修を受けて過ごしておりました。朝日新聞に面白い記事が載っていたので久しぶりに投稿します。

(2018年12月28日付け 朝日新聞DIGITALから引用)

経営に社外の目を入れて透明性を高める役割の「社外取締役」を、上場企業などの大企業に1人以上置くよう法律で義務づける方針を、法務省が固めた。すでにほとんどの上場企業が社外取締役を入れているが、法律で定めることで役割を明確にし、経営監視の責任を果たしやすくする。

2019年1月中旬に開く法制審議会の会社法制(企業統治等関係)部会で正式に決め、早ければ同年の通常国会に提出予定の会社法改正案に盛り込む。外国の投資家に対し、世界標準のコーポレートガバナンス(企業統治)だとアピールする狙いもある。

社外取締役の義務づけについて、経団連など経済界は「個々の企業の判断に任せるべきだ」と難色を示していた。一方、機関投資家や弁護士会などは今春の法務省の意見公募に対し「日本企業の信頼性確保のために必要」との意見を多く寄せた。

2018年12月28日付け 朝日新聞DIGITAL

会社法では、社外取締役が義務づけられている機関設計もありますが、大企業に設置義務化されることになりそうです。監査等委員会設置会社が最近人気があるようなのですが、従来型の会社でも義務づけられるんですね。

ここでは上場企業って書かれているから公開会社が対象のように読めますが、その辺りは法制審議会の結果を待ちたいところです。

<民泊事業>政府と認識ギャップ、自治体が条例制定

おはようございます。3月になりました。早いものですね。ところで6月15日から施行される民泊新法(住宅宿泊事業)についての記事がありましたので引用しておきます。

(2018年3月1日付け毎日新聞から引用)

空き室に旅行者らを有料で泊める民泊の6月全国解禁を前に、民泊事業を所管する自治体のうち、区域や期間を制限する条例を制定、または制定を予定するところが4割を超えている。住環境悪化防止などが目的だが、政府は民泊促進の規制緩和を阻害すると警戒。自治体との認識のギャップが露呈している。

民泊は旅館業法で原則禁止されているが、住宅宿泊事業法(民泊新法)が昨年、成立。6月から家主が自治体に届け出れば年間180泊まで民泊事業を営めるようにする。

だが先月公表された政府の資料によると、都道府県や政令市、中核市、東京特別区など全国144自治体が民泊の所管権限を持ち、都道府県に権限を委ねるところを除く102自治体が実際に事務を担う見込み。このうち44自治体が区域や期間を条例で制限する意向で、残りのうち33自治体は制限せず、25自治体は模様眺めという。

44自治体のうち京都市は昨年12月以降に条例案作りで市民の意見を募った際、民泊について「無許可営業が横行し、平穏な市民生活を脅かす状況が発生している」と負の側面を明示し、住居専用地域での営業を1月15日~3月15日の2カ月間に限る条例を制定。東京都新宿区も平日の民泊営業を事実上禁じる条例を制定した。

危機感を強める観光庁は昨年末、全区域で年間を通し一律に民泊を制限する条例は「新法の目的を逸脱する」と自治体に注意を喚起。担当者は「法の趣旨を粘り強く説明したい」と話す。

◇区域や期間を制限する条例を制定または制定予定の自治体(※は住居専用地域での民泊事業を全期間で禁止する自治体)

北海道▽札幌市▽岩手県▽仙台市▽福島県▽群馬県▽東京都新宿区▽練馬区▽目黒区▽文京区▽千代田区▽中野区▽江東区▽荒川区▽港区▽中央区▽台東区▽※大田区▽杉並区▽世田谷区▽足立区▽板橋区▽渋谷区▽品川区▽横浜市▽静岡県▽長野県▽新潟県▽金沢市▽名古屋市▽三重県▽滋賀県▽奈良県▽奈良市▽堺市▽京都府▽京都市▽※兵庫県▽※神戸市▽兵庫県西宮市▽※尼崎市▽姫路市▽岡山県倉敷市▽沖縄県

(引用ここまで)

先日も新宿区の行政書士向けの講習会に参加してきましたが、担当部署の方は否定的なニュアンスでお話しされていました。

まぁ確かに朝晩ガラガラを荷物を引きながら移動したり、大声で話しているとちょっと迷惑なのを感じます。路上で喫煙するのもどうかと思いますし。こういった利用者側に負の側面があることが問題なんでしょうね。

ところで、登録をお願いされているお客様がいらっしゃいますので該当する自治体での調査をしているのですが、なかなか情報が出てこないようです。

6月に間に合えばいいのですが、一応3月15日から取り扱うとうたったいるので早めに情報を出してほしいところです。東京都、埼玉県、千葉県のガイドラインを比較してみましたが、東京都(といっても23区とかは除く)が一番厳しそうです。

独学で宅建士 本試験42点取れたようです

こんばんは。本日は雨の降りしきる中、宅建士の本試験でした。事務所の近所にある早稲田大学の西早稲田キャンパスで受験したのですが、さすがに受験人数も多かったです。因みに会場入口は中央図書館に面したところでした。

また試験後にわざわざ予備校の解答速報会に行く気も起こらず、参加しませんでした。解答速報もすぐには出てこないようなので、日建学院とLECの採点サイトに自己解答を入力しておいたのですが、先ほど日建学院から解答速報が送られてきました。42点でした。

権利関係14/14、宅建業法17/20、その他11/16という内訳です。それぞれ目標値を上回ることが出来ましたし、権利関係が全問取れたのは大きかったと思います。

LECやTACでも確認してみましたが42点で同じです。合格ラインは各社とも34点前後という予想なので、マークミスでもない限り問題なく行けたと思います。

以前ブログでも書いたように、権利関係以外の分野は殆ど初めてなのですが、宅建業法については行政書士の実務で少しだけ宅建士と宅建業の登録をしたことがあるのと、若干貸金業務取扱主任のところに似ていたということも学習にプラスしたのかもしれません。

それ以外はホントにテキストをサラッと読んだ(ブログに書いたように読む気もしなかったというのもありますが・・・)のと過去問を5回ほど繰り返しただけでした。

また過去問をしながらまとめたノートが結構インプットに役立ったように思います。今後受験される方に公開できる場があると良いなとか考えてます。