こんばんは。今日は不動産登記のお話。相続の登記についてよくあるパターンは、土地と建物を全てある特定の方へ相続移転させるというもので、いわゆる「所有権移転」登記。あまりに普通すぎて試験には出ないかも知れない。

　古いマンションなんかの場合、建物と土地が一体化されていないことが多く、建物は「所有権移転」やったとして、土地は「持分全部移転」っていうのがある。もし売買の場合やったら、一括申請はできんのやけど、相続の場合はできることになってる。ある程度勉強している受験生なら誰でも知っている基本やね。

　今回、あるお客さんから持ち込まれた物件はもう一段階複雑で、建物については所有権の半分が相続対象で、土地については持分権の半分が対象になっている。古いマンションの一部屋をご夫婦で共有していたっていうケース。

　もし一戸建てを共有していてどちらかの相続が発生したんなら、「持分全部移転」で済むんやけど、マンションの場合、そもそも土地の方が見ず知らずの人との共有になっているから、建物の持分割合と土地の持分割合が異なってくる。ただこの場合でも登記の目的は「持分全部移転」であり、次のように記載することになる。

目的　A持分全部移転

原因　年月日相続

相続人（被相続人　A）

持分後記記載の通り　B

　この辺りになってくると、記述問題でも難しく感じるような気がする。

　ところで、書面申請やったらこれをそのまま書面に記載したらええんやけど、「権」っていうソフトを使ってるからなんとかこれを当てはめてみたい。後記の通りっていうところ電子申請でどうやってやるんやろ。ぼちぼち触りながら試行錯誤してみるか・・・。

　こんばんは。早いもので1月も終わり、来週からは2月の受験シーズン本番。そんな中オミクロンの猛威は一向に落ち着く気配もなく、ワクチン接種も進んでいないみたい。重症化しなさそうやし、あの後遺症を考えると摂取したくないって気持ちはよく分かるんやけどね・・・。

　先日郵便局で発行している小為替の料金改定があった。今まで1枚につき100円の手数料やったんやけど、いきなり200円になってしまった。値段を上げたい気持ちはよく分かるんやけど、50円の小為替発行にも200円の手数料って考えるとどうなんやろう。数年前は10円やったんやけどね。

　ところでこの小為替を使って戸籍なりを請求するんやけど、行政側もおつりを出したくないから、キチンと計算してその分の小為替を送ってねって言ってる。ただ何円分必要になるのか分からんケースが多々あるんよね。我々のような仕事をしていると、その人が生まれてからの戸籍全てとかいう感じで請求するから、戸籍を何枚発行してもらうことになるんかは全く分からない。料金不足やと再送する時間も掛かるし手間も掛かる。ということで、どうしても多めに小為替を送ることになる。

　古い戸籍やと750円で新しい戸籍が450円、附票が300円っていう自治体が多いから、今までは750円の小為替を使うことが多かったんやけど、この手数料改定があってからは、1000円の小為替を使っておつりを貰うやり方に変えた。

　自治体も小為替でおつりをくれるんやけど、請求件数も少ないような自治体やと適当な額面の小為替が手元になかったりする。そういう場合はわざわざ小為替を購入してって事はなくて、額面分を切手で送ってくることになる。我々のような事務所やと特に問題はないけど、小為替の値上げでいろんなところで影響が出てる。個人的には適正な価格に値上げした方がいいと思う。

　昨年郵便の配達が改悪された。土曜日の配達がなくなったり、今までよりも1日余分にかかるようになった。土曜日の配達がなくなるのは少し痛いなってくらいにしか考えてなかったけど、かなり影響しているみたい。土曜日に戸籍請求の書類を作って投函すると従来遅くとも木曜日くらいには返信があった。土曜日に回収仕分けしてくれて、月曜日には先方に到達してたからなんやけどね。

　最近は土曜日に投函しても回収の後の仕分けはやってないような気がするんよ。月曜日の投函分と一緒に仕分けして配送に回しとんとちゃうかなぁ。そうやったら水曜日（夕方頃）に先方に到着し、木曜日に処理して送り返されてくるのは翌週の月曜日ってことになってる。せめて金曜日に戻って来てたら土日に対応処理できるんやけど、戻りが月曜日やとまったく無駄な2日になってまう。これレターパックとか土曜日にも配送してくれる奴を使わな後手後手に回ってしまうんとちゃうか。

　個人的には84円の普通郵便を120円くらいに値上げしてもええから前と同じシステムに戻して欲しいなって思う。370円のレターパックやとあまりに値段差がありすぎるしね。

おはようございます。寒い日が続いています。感染者は一向に減っていないし、死者もなんとなく増えてきている・・・。新年会もできずに1月ももうすぐ終わりそうやね。

さて事業復活支援金がようやく動き出します。昨年末に話が出ていたけど、ここ1週間でいろいろな情報が出てきています。基本的には以前のような流れで、申請したい方は確定申告書類などを集めて、登録機関である行政書士などで事前確認をやってもらい、申請するっていう流れです。

昨年末には月次支援金の飛び込み確認のご依頼がありました。確定申告書の控えのコピーの文字が薄く、事前確認の時は確かに本物であるって確認できたが、それを撮影して添付したところ不鮮明な書類ということで補正を指示されたりしたようです。

またスマホでの入力は、機種依存もあってやりにくいので、できればパソコンを使える環境でお願いしたいなぁって思います。ちょっとしたトラブルが発生してしまったときにも対応がしやすいしね。いずれにしてもこういうことを考えるとやはり余裕を持って確認してもらうようにお願いしたいところです。

こんにちは。ここにきて急速にオミクロン株が猛威を振るってきている。1月の最初はほとんどなかったのにね。東京都周辺も蔓延防止とか。新年会や賀詞交換会が中止になったのはわかるけど、オンラインによる在宅はなかなか進まないように感じる。職場にいる人たちに話を聞いても、通勤電車の混雑具合は変わっていないみたいやしね。

さて、仕事の話。昨年末に大きな仕事が無事に終わり、今は許可待ちが1件。申請したのが8月なんでそろそろ5ヶ月。標準審査期間もそのあたりになってるから別に文句言う筋合いはないんやけど、それにしても長いよな～。お客さんも首を長くして待ってるんやけどね。早く許可でんもんかなぁ。許可が出たらでたでそろえる書類もいっぱいあってまだまだ大変な状況は続くんやけど。

今日は夕方に行政書士新宿支部の打ち合わせがある。例年7月に複数の士業が新宿の西口広場に集まって無料相談会をやっているが、その件の打ち合わせ。今年はなんとしても開催したいらしく、予約制にして相談ブースも間隔を広めにとってやるみたい。会合をやるんはええんやけど、できたらオンラインでやりたいなぁ。

　こんにちは。新年おめでとうございます。先週からゆっくりと日常生活が戻ってきているけど、ここにきてオミクロンが急増してきているんが気になりますね。さすがに通常業務は中止ってわけに行かんけど、新年会とか賀詞交換会とか中止になるところが多いんとちゃうかなぁ？年末は割と静かやったんやけどね。

　今日は三連休の中日。どこに行くわけもなく、行けるわけもない。ひたすら自宅で仕事の資料を作ったりしてるくらい。日本人は働き過ぎっていわれとるけど、自営業者にとっては毎日平日でもいいくらい。早く連休終わらんかなぁ。休日はいらんなぁ。こんなこというと怒られるんかなぁ・・・。

　さて、今日はお仕事のお話をちょっと書いてみる。

　会社設立の依頼があった場合、本人確認をすることになる。ここまでは当然誰が担当してもやることなんやけど、例えば別の行政書士センセが定款を作って登記だけをお願いされるっていうケースがある。その場合、行政書士センセとしては、本人確認は自分がやってるから後は登記するだけでしょ（だから安くして）と考えても不思議やない。かくいう自分も、司法書士の資格を持っていなかった時代にもそういう風に考えてたし・・・。

　また全然分野は違うけど、戸籍を全部集めたから相続の登記だけをお願いしたいっていうケースもある。この場合も、戸籍を（自分で考えれる範囲は）全部集めたから、後は登記するだけ（だから安くして）という気持ちはよく分かる。

　これ言いたいことはめちゃよく分かるんやけどね。でも司法書士が本人確認をせんと義務違反になってしまうからどうしても本職として確認することになってまう。はっきり言ってお客様にとっては二度手間。後者についても戸籍を全部見て（勿論収集する手間は省かれるけど）、相続関係説明図を書いてという業務が発生する。親子相続のような簡単ななものならあり得なくはないんやけど、兄弟相続ともなったらいくら相続人はこの人とこの人ですって言われても、ハイそうですかって簡単に鵜呑みするわけにもいかん。戸籍を読み込んで、確実に間違いない相続関係を把握する必要があるんよね。

　費用を安くしたいっていうお客様の気持ちはわかるんやけど、かように業務が発生するため思ったほど安くはならんのよ。ということで、それなりのお見積もりになってしまう。この辺りの気持ちは分かって欲しいなぁ。

　こんばんは。冬至も過ぎ、今日はクリスマスイブ。もうそろそろ年末モードやね。去年はもっと戦々恐々としている雰囲気やったからそんな感じもなかったけど、今年は割と落ち着いてる。

　さて、今日は委任状の話。士業の世界では委任状が頻繁に使われる。何をするにも委任状を書いて貰うことになる。代理で許認可の申請をするにも必要やし、登記申請するにも必要となる。委任状は本人の代理人として動きますよっていうことを示すものであり、白紙委任状は禁じられている。

　でもね、抵当権の抹消登記の時は結構白紙委任状に近いんですよ。本来は義務者である金融機関からお願いしますっていう委任状を貰うのがスジなんやけど、慣習的に受任者の名前が空欄になっている委任状が金融機関から送られてくる。当然文言には抵当権の抹消についてということが書かれているが、具体的にどの不動産に設定されている抵当権なのかについても空欄になっていたりする。

　こういう場合、お客様から書類を預かった司法書士が自分で記入することになるが、結構これが緊張する。そもそも委任状に捨て印なんか押されてへんので、記載間違えたらもう一度銀行から書類を貰う必要があるしね・・・。

　昨日、お昼過ぎに法務局から電話が掛かってきた。だいたい法務局からの電話って補正に決まってるんでメッチャ気が滅入るんやけど、ほったらかすわけにもいかず電話に出た。そしたら案の定補正やったんよね。で、今回の内容は・・・。

「先生、委任状に先生の名前が抜けていますよ！」

　あぁやってもた。書類を受け取ったとき、ここに記入せなアカンなぁって思ってたんやけど、うっかり忘れてそのまま送ってしまったんよ。

　で、次の言葉が、「先生、補正に来て」って・・。

　まぁ近くにある法務局やからすぐに行ったけど、これ遠くの法務局やったらこんなことできんわな。あ～あ。

こんばんは。12月に入って1週間ほど経過した。今年は武漢肺炎が少し落ち着いてきたので忘年会復活するところも多いかと思っていたけど、ここにきてオミクロン株が世界的に急速な拡がりを見せており、外国からの入国制限も発動している状況となってはどうなんやろ・・・。

行政書士新宿支部としては来週忘年会が予定されているが、年明け早々の賀詞交換会は中止することが正式に決定している。まだ落ち着いている状況には違いないがどうなるんかな。

さて、行政書士事務所を法人化して丁度半年が経過した。日々の業務に追われてるが、既存のお客様へのフォローも欠かせない。適当なタイミングで連絡を取るようにしていて、先週もあるお客様へ連絡を取ったんやけど、どうも調子が悪いみたい。もうダメですっていう暗い声が返ってきたから、時節柄病気にでもなったんかと思ってしまいました。

幸い病気ではなかったみたいやけど、なかなか仕事が取れなくて日々の食費も厳しい状態とか。政府は賃上げとかいろいろ言ってるが、中小企業に仕事が回るようにするのが難しければやっぱり税金を下げるとかして欲しいよなぁ・・・。

仕事が回っても買いたたかれて安い工賃しか払ってもらえないなら意味ないし。せっかく許可を取って大手を振って仕事に邁進できるはずやったのに、買いたたかれる。人ごとやなくどこもかしこもそんな感じ。来週社長さんとは直接会ってお話ししようと思ってるが、こちらとしてお手伝いできることが何もないんよね。どうしたもんやろ・・・。

こんばんは。先日、合併前に消滅している抵当権の話を書いた。その中で事前通知について少し触れていたが、実は若干補正が入っていたのでそれを備忘録として書いておこうと思う。

事前通知をする場合には、当然ながら義務者の登記識別情報（登記済証）がない。その場合、申請書には添付しない理由は書くが、添付書面として「登記識別情報」とは書かない。でも代わりに「印鑑証明書」を添付するため、添付書面として「印鑑証明書」と書く。

ここで問題が・・・。会社法人等番号を記載するといろいろな添付書面を省略することができる。昔は添付書面だった会社の代表者を証する情報とかが省力できて、かなりお得な情報（というか、具体的には数字の羅列なんやけど）なんですよ。

この会社法人等番号の書き方にもお作法があって、司法書士試験の受験生なら誰でもご存じやと思うけど、添付情報として番号そのものやなくって「会社法人等番号」という漢字七文字を記載することになっている。

今回、補正が入ったのは、添付書面に「会社法人等番号」と記載したため、「印鑑証明書」を記載しなかったというもの。会社法人等番号を記載すると印鑑証明書を添付しなくてもいいっていうように制度が変わったから、印鑑証明書って記載することはないなって頭から信じてたんやけど、それがどうも認識違いやったみたい。

法務局から電話が掛かってきて、補正入れますので対応お願いしますと。具体的には、添付情報に「印鑑証明書（会社法人等番号）」と記入して欲しいとのこと。どうも印鑑証明書の実物を添付する必要は無くなったが、申請書にはそれが分かるように書けって事みたい。

書類の現物：会社法人等番号って申請書に書いてたら印鑑証明書は不要。

申請書：添付書面として「会社法人等番号」、「印鑑証明書（会社法人等番号）」とするのが正しい。司法書士試験午後の記述式でも要注意やね。

それにしても法務局から電話が掛かってくると心臓がドキドキするわ。なってったって補正以外での電話ってそうそうないからなぁ。

おはようございます。昨日は台風大雨の中、新宿駅西口の10士業によるよろず相談会の相談員に行ってきました。天気が悪かったということもあってか、相談に来られた方は例年に比べてかなり少なかったようです。

さて、今日は抵当権の抹消。しかも金融機関が合併前に消滅していたがほったらかしになっていたケースについてです。少し前に抵当権抹消するための書類一式を紛失してしまったという方の抹消申請したことがあり、このときは事前通知というやりかたをとった。

この事前通知って司法書士の試験でも4年に1度ほど出題されるテーマで、制度としては理解しているが、時間が掛かるから抵当権抹消のときに使われるんがほとんどなんかもしれんね。

今回も同じケースかなと思ってたんやけど、どうも抵当権が消滅した時期が悪い。前回のは2年ほど前に弁済済みになったから割とスムーズにできたけど、今回は15年ほど前に弁済されていてるっぽい。でよく調べると抵当権者である金融機関が抵当権抹消されてから合併しているんよね。となると試験でもおなじみの申請書になる。

義務者　（被合併会社　株式会社○○銀行）
　　　　東京都○○区１番地１
　　　　上記承継会社　株式会社××銀行
　　　　代表取締役　△△△△

ですか。抹消の義務者はすでに消滅してないから、承継会社が行うのは当然として、合併による移転は不要というケースです。TACの姫野先生のお話やと、移転して消滅は記述式で3回ほど出題されたけど、このケースはでまだ出題されていなかったんとちゃうかな？

それはそれとして、オンライン申請書の作り方（勿論書面での書き方は分かっている）がよく分からん。義務者欄に「（被合併会社　株式会社○○銀行）上記承継会社　株式会社××銀行」って入力するんかな？また承継が分かることを証する資料は会社法人番号？

おはようございます。今日から９月。あっという間に今年も2/3が終わった。最近は朝晩少しずつ涼しくなっているが、今日は日中も涼しいみたい。

今日は委任状について書いてみようと思う。行政書士になってからお客様には委任状を何十枚と書いてもらっているんやけど、その書き方が今ひとつよく分からない。提出先によっては独自フォーマットの委任状が必要で、これを使ってくださいっていわれることがあるんやけど、実はこれが一番楽。でもそうやない場合も結構あったりする。そういうときは、こちらで準備したものを使うんやけど、これがそこそこ難しい。これっていうのが一つあって、適宜その内容の文言を変えていけばだいたい応用が利くんやけど、たまに文言が足らん場合があったりして、結構気を遣う。

それ以外にも面倒な点があって、お客様にはできるだけ少ない枚数の委任状にしたい。が、一枚に盛り込むことを考えるとそれはそれで文章が多くなり、どうしても複数枚の委任状になってしまう。証明書取得用とか、登記用とか。登記にしても移転用とか抹消用とか・・・。

一枚に全部を集約してお渡しすることができるんやったらそれはそれで便利なんやけど、こっちもすぐに準備できんかったりする。で、結局何度も手間をかけて申し訳ないなぁって思いながら、複数枚の委任状に記載してもらうことになる。

委任状の問題はまだあって、実は法人化したことによる弊害というか委任状の書き方でまだよく分かっていないところがあるんよね。一番スッキリしてるんは個人として委任を受けることなんやけど、お客様によっては法人の事務所があるのに個人の住所氏名だと違和感をもたれることがあるし、そこは難しいなって思う。

法人で受任すると今度は法人の代表者から担当者への委任が必要になってくる。そうなると法人の印鑑証明とか法人から担当への委任状とかの準備があって煩わしいよなって思われるんで、どう書いたらいいか窓口担当者と相談したことがある。そのときは、受任者として法人名を書いて、その下に個人の住所氏名を入れろって言われたんやけど、その通りにしてたら別のところでその書き方はマズいって指摘を受けてしまい、「えっ？」てことになってしまった。

結局どういう構造にするのが一番スッキリするんかがまだ検討中で、今後の課題。