こんにちは。11月に入り日中でも少し寒くなってきたように感じます。

インフルエンザなんかの感染症がはやりだしてるのも心配やけど、武漢肺炎も微妙に増えてきてる。最近は外国人を中心にマスクをしていない人も割と目につくし、気をつけて欲しいですね。

さてマンション管理士の試験まであと4週間。その前に行政書士の試験が来週に迫ってる。今年は試験会場として大学の確保ができなかったみたいで、新宿近辺でも小さな貸し会議室をいくつか借りて試験を行うとのことです。

試験会場によっては一般の利用者も使っている場合があり、しかもトイレなど共用になってるところもあるみたい。また通常やったら早めに試験会場に入ってベンチに座りながら勉強したりする受験生の方もいらっしゃるが、今回はそもそも試験会場に入れなかったりする可能性もあるようで気をつけて欲しいですね。とはいえ、検温したりすることもあるから早めに行きたいとは思います。

ところで改正内容が多いのか今年の試験の特徴。特に改正民法を気にされている受験生が多いかも知れませんね。司法書士や宅建士で出題されているものを参考にしてみてもいいかもしれません。かくいう僕もどこかしらで試験問題を入手して民法と商法・会社法はやってみようと思ってます。

受験生の方にはあと1週間風邪を引かんように頑張って欲しいですね。

おはようございます。今日から暫くは少し暖かいみたい・・・。ちょっと一息。

さて、宅建士民法の続きです。よく考えると今年度は抵当権とかの担保物権全く出題されてないんですよね。抵当権はAランク出題なのにめっちゃ驚きです。

第6問

改正論点。宅建が好きな問題に、「錯誤は取消せる」って引っ掛け問題がよく出題されてたけど、それはさすがに真正面から問えなくなってしまった模様。ということで「錯誤」に該当するのはなにかって問題。

設問1。重過失で取消しできず。
設問2。錯誤になってない
設問3。動機の錯誤
設問4。重過失

これはさすがに得点できたと思う。

第7問

また保証か・・。改正論点をやっぱり出したかったんやろうなって思うわ。

設問2。前半知らなくても、後半で間違ってるって判断できたと思う。これが正解。

設問1。売主の保証のお話。これは知らんかも。

設問3,　4。求償権の問題。ここまで押さえていればできたやろうけど、やっぱりここは設問2ですんなり解答したい。

第8問

相続の問題。

設問1。相続回復請求権までは押さえてないかも。ということで設問3。これは判断できたと思われる。

設問2。代襲者の再代襲があるかどうかを問われてる。兄弟姉妹の代襲は1回（甥、姪まで）で打ち止めやけど、直系卑属はどこまでもいく。答えは出せた。

設問4。設問2と迷っても、自分の子孫と兄弟の子孫どっちにいくんかなってことで判断できたと思う。

第9問

売買と贈与の違いについての問題。単に比較ってよりも、それぞれの分野で別々の細かい点を問われてる。

設問3。担保責任は売買と贈与は違いがあるが、比較表で細かく学習してたらいけたかも。

設問2。贈与の引渡しの問題。引渡ししたら解除不可能。引渡しには現物の引渡しか、不動産やったら登記も該当する。両方ともやってる必要は無い。

設問1。売買の手付けの問題。相手方が履行に着手（準備したら）もはやダメ。

設問4。解除権が発生する条件の比較。売買と贈与の違いを比較表などでやってればいけるかな？

第10問

取得時効。短い設問4から検討。消滅時効ってのは債権やね。所有権は取られることあっても自然になくなることはない。

設問1。取得時効の継続の問題。

設問2。最初に善意やったら途中で悪意になっても大丈夫。ってことでこれが正解

設問3。それが第3者にうつっても継続される。

この第10問の取得時効は、過去問でも何度か出題されており、解けたと思う。

第13問

区分所有法。いまやってるマンション管理士にも出題される。共有」と「共用部分」、「敷地」の違いが結構問われてる気がする。

まず短い設問2から検討してみる。共用部分（廊下とか）は床面積の割合。

設問3。保存は民法の共有にもあるように基本1人でできる。マンションの廊下手すりが崩れたから慌てて修理するのにいちいち集会決議はいらんやろうってこと。

設問4。一部共有部分は外見上判断する。規約で区分所有者全員の共有にできるってのはマンション管理士の試験でもよく出題されてる。

設問1。共用部部の変更やけど、括弧書きがある。括弧書きは分かりにくいけど、要するに大改造するってこと。この場合は特別決議（会社法とは議決権とか違うんよね・・・。）定足数は減らせるが、過半数となってる。ここも細かいところまで聞いてきててイヤやな。。

第14問

不動産登記法。シンプルな4番から検討。これは改正点やね。登記できるから×

設問2。仮登記の本登記の問題。登記上の利害関係を有する4パターンを覚えていたらできると思うけど、司法書士試験やないからそこまでは難しいかな。抹消。変更・更正。抹消回復。仮登記の本登記。

設問3。登記識別情報の通知は、登記名義人になる申請人の場合やから、Aは無関係。ってことで設問1が正解。

設問1。今回は敢えて検討してみたが、択一で敷地権って出てきたらややこしいから普通は避けて答えが出ないか検討する。表題部所有者から所有権を取得した者ってことで、大手デベロッパーからマンションの一室を購入したケース。74条2項保存。設問のままなんやけど、これはやっぱり難しいよな。

全般的に考えて、この第14問は得点できんかも知れん。

おはようございます。一昨日から寒かったけど今日も寒い。

昨日は令和2年度の宅建士の試験が行われました。今年は民法の講師を武漢ウィルスの影響でできなかったし、そもそも冷やかし受験はやめてくれっていう要請もあったし、どうなったんかなって気になってましたが、幾人かは受験されたと聞いてます。

今年の民法は改正論点がどのくらい出ているのかってのがものすごく気になってて、早速試験問題が手に入ったのでやってみた。

第1問

囲繞地通行権の問題。平成25年に出題されてるから7年ぶり。まぁ平易な感じやけど、一番短い設問から解いてみた。設問2と4、これは速攻で×判断。設問2は知らない受験生がいたかも知れんが、「認められることはない」っていう断定口調は怪しいと判断できればOK。いろいろ書いてるけど、囲繞地通行権の問題は、公道へ通じさせてやる必要があるっていうのが原則。

設問1を読んでこれは過去問通りってことで「○」。設問3は解かずともOKやけど、所有権とともに移転するって文言もあるし、これは司法書士試験のレベルかなって思う。

まぁ過去問やってれば正解は導き出せたはず。

第2問

保障の問題、事業資金の保証についての改正論点やね。設問がややこしいが、2種類の債務に対する保証の性格を聞いてる。

まず短い設問1を読んでみる。保証は書面ってことで、どんな債務の保証やろうと違いなし。速攻で切り捨てれる。

設問2。極度額ってのがでてくるけど、極度額は根抵当とか、根保証のお話。通常の保証には関係ないからここも瞬殺。

設問3。宅建でも比較的よく出題されてる多数当事者の論点。でもこの論点は絶対効と相対効の違いが分かりますかってのを聞いてくることがメインやから、今回はやっぱり事業資金の保証との違いを問いたかったんやろうなって思う。多数当事者の論点では主債務によって違いない。

設問4。消去法的に解答が導き出せたが、この設問でホントの意味で改正論点を問われてる。改正後の初出題ってことで割と解きやすかったのかも。

第3問

契約解除に関する判決文問題。これはリゾートホテルと遊戯施設（やったかな？）の事例で、知ってる受験生の方も多いかも知れませんね。

設問2。付随的な債務ってのは上記遊戯施設なんで、リゾートホテルの契約しないことが遊戯施設の不履行に繋がるような設問になっていて、判決文に照らしてもおかしいと分かる。これで解答は導き出せたけど、ついでに他の設問も検討してみる。

設問1。判決文の通り。

設問3, 4。その通り。最初この肢を読んだとき、「付随的な債務ってどこにもでてけぇへんやん・・・」って思ってしまった。よく問題を見ると、冒頭に「民法の規定及び判決文によれば、・・・」って書かれてるのに気付いた。

第4問

宅建らしい賃貸借契約の問題。どの肢も設問の長さがだいたい一緒やけど、一番短い設問3に目が行く。

設問3。同時履行を聞いてる。過去問にも出てるし、敷金と建物明渡は明渡が先履行やって知ってれば瞬殺。昨年講義してたときもこの同時履行についてはよく説明してました。

設問1, 2。原状回復義務の話。通常使用で壁紙が日焼けしたとかについては回復の義務なし。タバコを吸いまくってめっちゃ黄色くなってしまったら別やけど。これは特別の使い方と判断される。因みにテレビの後ろが黒くなるスス汚れも回復義務なし。敷金は返還されます。

設問4。これもよく出てくる設問。明渡が先履行という問い方とこの設問の問い方の二面あり。

第5問

委任契約の報酬についての問題。

設問2。委任は善管注意義務。善管注意義務になるものよりも、善管注意義務まで必要ないものを覚えておくと良い。

設問3。途中で終わったとしてもそこまでは貰える

設問4。弁護士が死んだといって、その子どもが弁護士の代わりはできない。というよりも死亡が委任の終了条件になってる。

設問1が答え。

後半は追ってアップします。

おはようございます。昨日ようやく雨が上がったかと思ってたんやけど、今朝地面が濡れてるし・・・。どうなってんねやろ。

さて、今週は木曜日に久しぶりの調停期日が入っている以外は特に仕事がない。特に急ぎで仕事が入ってくれば別やけど、マンション管理士の勉強に時間を当てようと考えてる。

10月入って過去問集を引っ張り出してきて区分所有法からやり始めたんやけど、漸く復旧建替えのところまできたくらい。まだまだ標準管理規約とか大物が残ってとる・・・。昨年やったとはいえ、ほぼ半分くらいは忘れとるね。ノートや参考書を見て思い出しながらやってます。

いま丁度復旧と建替えのところに差し掛かっており、ここでは買取請求と売渡請求っていうそれぞれ反対方向の請求権が出てくる。混乱しやすくて出題されやすいポイントになってる。

誰から誰へ○○請求できるってのは表にしたり、文章にしたりして参考書やネットではこれ見よがしに説明されてるが、そのままやと僕には覚えられへん。すっと頭に入ってきて覚えれる人はええんやけど、僕はなんらかの理由がないと頭に入ってこん。なんでそういう方向の請求権になるんかっていう明確な理由が欲しいわけ。

解説も何もないからちょっと自分で考えてみた。

• 買取請求：大規模滅失からの復旧決議
• 売渡請求：建替え決議

まず、買取請求やけど、これ大規模滅失ってところがなんとなくポイントになりそう。どういうことかっていうと、大規模滅失の状態って半壊以上前回未満なわけで、住める部屋があってもいつ崩れるかわからん状況のためごく少数派。残りの人は外部の建物に避難している感じかな？

こういう状況において、復旧しませんかっていう声が上がってくる。住人の心理状況としてどうなるか？

• A：なんとかして復旧して戻りたい
• B：こっちに住んどうし、正直カネ掛けてまではもうええわ

特別決議（3/4以上）で復旧が決まる。

• A：買取指定者も決めたし、売って欲しいなぁ？
• B：え？マジで？正直邪魔くさいなぁ。権利買い取ってくれへんかな？

ここで問題になるんは、上記A。Aの方は売って欲しいなぁって思ってるはずなんよね。だったら売渡請求があってもええんやけど・・・。一つ考えれるんは、Bの方は離脱してしまっとるし、積極的に買い取って欲しいんかも知れんなってこと。

次に、売渡請求。こっちは建替え決議。どういう状況かっていうと、築古物件になってしまったとはいえ、まだまだ住める状況。でもいくつかの部屋は空き家状況になってる。

こういう状況で理事会なんかで、そろそろ建替えを検討せぇへん？ってなってくる。

• A：おカネ掛けてでも建て替えたいなぁ・・・
• B：敢えてなにもしたくない。カネもないから出て行けんし、そっとしてて欲しい・・・

建替え決議（4/5以上）で建替えが決まる。

• A：建替えも決まったし、売って欲しいなぁ？
• B：どうしたらええんやろ？

Bの心理として、買い取って欲しいっていうよりもおカネもないしどうしたらええんやろってのが強い様な気がする。まだまだ住み続けたいし、買い取ってくれって言うと、どっかアパート探さんとアカンしね。つまり積極的なAに対してBは消極的。だから売渡請求の方に振れるんやないかな。

結論として、残りたいBとすでに出てしまっているBの心理状態の違いがこの請求権の違いを分けてるんかもしれん。

どなたか詳しい方教えていただけると幸いです。

こんばんは。朝晩はホントに涼しくなって過ごしやすいです。入管への書類提出、内容証明郵便発送と仕事が一段落したんで、マンション管理士の勉強を再開しました。

まず、先月末に受験した司法書士試験の復習から。不動産登記はマンション管理士の試験とはほとんど関係ない（たまに1問出題される）んやけど、記述式が気になってんで採点をやってみた。答案構成用紙を見ながらチェックしたが、まぁほぼ論点は間違ってなかったみたい。

各種予備校で話題になってるんが、共同根抵当権の追加設定のところ。ここ間違った人が多かったみたいです。試験勉強されてる方はご存じかと思うけど、共同根抵当権の追加設定って予備校の模試だけやなくって、通常の答練でも頻出問題。「債務者、極度額、債権の範囲」が完全一致せんとアカンよってやつやね。

実は、根抵当権の変更の前に、住居表示実施も一緒にやらせるっていう名変があって、試験中に、その次の根抵当権の債務者の変更も一緒にやれるんやったっけ？ってちょっと悩んでしまったんよね。まぁ申請人もちゃうし、別々やなって思い直したけど、ちょっと勉強サボるとホンマに勘が鈍ってしまう・・・。

僕はてっきり、そこが間違いどころかって思ったんやけど、実は違ってて、「債務者」の一致ってなんやねんってところやった。

登記されている債務者の住所が現在の住所と異なっている場合、既存根抵当権の債務者変更の登記を行っておく必要があるが、それを省略してしまったということらしい。確かに答練でこのレベルの変更を問われるんは見たことない。っていうか、名変以外で住所を書かせることは見たことない気がする。

でもなぁ。やっぱり債務者の一致が必要なんやから、住所も変更せんとアカンやろって気付いて欲しいんやけど・・・。

こんばんは。今日は少し暖かかった。暫く涼しい日が続いてたから暑いくらいに感じたけど、気温は26度くらいやった。

先週日曜日に司法書士試験を受験してからもう1週間経過してる。受験業界では来年度に向けて分析会や、講座の説明会が開かれてるが、まだこっちは採点も終わってないし・・・。ホンマに月日が経つのは早い。この調子で今年も暮れまで突き進むんやろうか・・・。

今年の試験問題についてはいろいろなところで解説されてるようで、敢えて解説するほどのことはないけど、昨年よりは簡単になったような気がする。特に午後の不動産登記は登記記録問題も無く、時間的には簡単になったような気がする。勿論だからといって合格しやすくなるわけやないんやけどね。

今年は新年早々司法書士の研修がめいいっぱい詰まってたこともあって、昨年末頃から受験勉強が疎かになってた。研修が終わった後は宅建士の講師もある予定やったんで、勉強を再開せなアカンなって思ってた矢先に武漢ウィルス騒動で、講師業も中断。気付けば今年の宅建本試験もすぐそこまで迫ってる。

今年も講師として民法をやりたかったなぁって思いながらちょっと気にしてます。不要不急の受験は控えるようにってお達しがあったから厳しい戦いとなるかも知れんけど、受験生の皆さんには、改正民法はそれほど気にせずに頑張って欲しいですね。

おはようございます。今日も雨か？最近すっかり寒くなってしまった。もう9月も終わりやね。

さて、明日は令和2年度の司法書士本試験。3ヶ月延期され、本来なら合格発表の時期。口述試験に向けて嬉しい悲鳴を上げてる期間なんやけどねぇ・・・。

改正民法が出題される初めての年度。あんなに改正点が多いから20問中3問くらいは出題されてもおかしくないし・・・。どんな問題が出題されるかものすごく興味があるんよね。先週、TACの姫野先生が今年の司法試験の出題を解説されてて、なるほどそういう問題が問われてるのかって結構参考になりました。

初めての出題、3ヶ月延期など悪条件がいろいろ重なってるが、みんな条件は一緒。頑張って欲しいです。僕も早稲田会場で受験します。マークシートは適当に塗りつぶし、記述は白紙答案にするつもりやけど・・・。

こんばんは。今日は一日中雨。結構涼しくなってきてる。司法書士試験まで残り2週間ほど。例年やったら合格発表の時期やね。3ヶ月遅れの本試験。たぶん来年からは通常に戻るやろうから一生ない事件やと思う。

昨年の6月中旬どんな感じやったかなぁ。新宿区の無料相談会で相談員をしてたり、宅建士の講師をやってたような気がする。最後の模試を受けて見直ししたり、過去問を回してたりやってたんかな？あんまり覚えてない・・・。

今年に入ってからは2月くらいまでは司法書士の研修があり、その後はすぐに武漢ウィルスが流行だした。それからすでに半年以上経過してるし、ホンマに月日が経つんが早いわ。近所のスーパーには鍋セットが並べられてるし・・・。

それはさておき、本試験の超直前期。受験生には体調を崩さんように気をつけて欲しいね。なんだかんだで時間が取れなかったけど、辰巳と伊藤塾の模試は受けたかったなぁ。

こんばんは。月曜までの猛暑が嘘のように今日は涼しかった。ちょと湿度が高いかなて感じはあったけど。

先日、身内に不幸があり、なかなかブログの更新ができてなかったが、先週末司法書士の認定考査を受験してきた。いったい何度あるねんってくらいの猛暑やった。

早稲田駅から歩くだけで死にそうになる。会場入口には体温の測定器が設置され、受験生の体温を測定してるが、あんだけの猛暑の中を歩いたらちょっとは熱くなるんとちゃうか？

会場に入ると特別研修でご一緒した方がチラホラ。久しぶりにお会いするんやけど、私語は慎んでくれってなってるし、皆さんほとんど会話してなかった。僕もこんにちはって挨拶したくらい。

この武漢ウィルスが蔓延し始めていろんな試験が延期になったりしてるが、この認定考査も3ヶ月の延期で開催されてる。また不要不急の受験はせんといてって指示があったことも影響したんかどうかわからんけど、結構欠席が目立ってた。

ところで試験会場をどうやって設営するんか興味があったが、どうも前後が1つ飛ばしになってるだけっぽい。効果のほどはわからん。たぶん宅建とかも同じなんやろうね。

さて、試験会場の中やけど、窓や扉を定期的に開放せなアカンこともあって冷房はガンガンに効いてた。試験会場に到着した最初は体に溜まった暑気が残ってたけど、試験が始まる頃にはすっかり寒くなってた。

肝心の試験は今回再々抗弁まで問われていた。え？ここまでやるんかいって感じやった。正直ここまで深くなってくると2回目か4回目かどっちで抗弁したらええんかわからんようになってしまう・・・。そこそこ勉強はしたんやけど、アカンかも・・・。2時間は厳しかった。

次は司法書士の本試験が1月後にあるが、勉強できてへんからアカンやろうな。合格者であることに感謝やね。

ついで。本日からマンション管理士の受験申し込みが始まった。

こんばんは。梅雨明け以降暑い日が続いています。梅雨寒が長かったのと、武漢ウィルス対策のマスクもあってこの暑さはめっちゃ厳しく感じます。

昨日、司法書士試験の受験申請は締め切られましたが、結局受験生は増加してるんですかね？それとも不要不急ってことで受験生が減っているのか。結構気になります。

それはさておき、認定考査がもうそこまで迫ってる。今日は過去問を久しぶりにやってみたが、抗弁の流れがやっぱり難しい。毎日のように訴状とか書いていると慣れてくるんやろうけど、そもそもほとんど目にすることもないんでなかなかうまくいかんね。

あれ？これって再抗弁になるん？って感じ。

認定考査では、要件事実、抗弁、再抗弁って流れを問われるんで、その流れがめっちゃ大事。そして、最初に入れるのか再抗弁に入れるのかがなかなかに判断しづらい。

弁護士の先生が講習中に、敢えて最初から主張せんでもいいとか仰っていたような気もするんで、そういうところから再抗弁に回されるんやろうね。一般人的な考えでは言えることは全部最初に主張してしまえってなってしまうんやけど・・・。結局いろんなパターンをいっぱい覚えておくのが有効な気がする。