おはようございます。正規の民泊が増加しないという記事を引用しておきます。

（日経新聞2016年12月27日付けから引用）

住宅の空き部屋を有料で旅行者に貸し出す民泊。国家戦略特区の大阪では条件付きで認められているが、1万1千件以上あるとされる大阪市内で実際に許可を得た物件は1%に満たない。ルールの整備が遅れるなか、需要が急拡大し、現状はインバウンド（訪日外国人）の2割弱が利用している。「正規」の民泊がなぜ増えないのか。利用実態などから探った。

チェックインは午後4時から午前2時まで。記者は4時半に着いた。指示に従いダイヤル式の郵便ポストを開け、鍵を取り出す。数字のボタンを押すとオートロックの扉が開いた。部屋には幅1.5メートル、縦2メートルのベッドが3台とテレビなど家電も備わっている。Wi-Fiもつながっていた。

外出して戻ると入り口付近をうろつく男性がいた。声を掛けると上海から来た賈敬濤さん（30）で同じマンションの部屋に宿泊する予定だという。だが予約券にマンション名が記されておらず、貸し手と連絡が取れずに困っていた。民泊運用代行会社のグラップ（大阪市）によると「民泊の二大トラブルは清掃とチェックイン」という。緊急連絡先に電話してポストの番号を聞き、鍵を取り出してあげた。

賈さんは両親、娘、姉夫婦の計6人で記者と同じ広さの部屋に泊まる。民泊の利用は初めてといい、料金は1人当たり3千円程度。「ちょっと狭いけれどネットも使えて部屋もきれい」という。

アジアからの旅行客は大人数の家族連れやグループが多い。複数の部屋を取らなければならないホテルよりも割安な民泊に流れているようだ。民泊データ分析のはりうす（東京・渋谷）によると大阪市内の民泊の約6割が定員4人以上という。

記者が泊まった部屋は大阪市から民泊運営の許可を得ていない物件だった。市では滞在が6泊7日以上などの条件を設けているが、訪日客のニーズとは合っていないようだ。賈さん一家は大阪、京都、名古屋を7泊8日で巡る計画。大阪観光局の調査でも大阪の平均滞在日数は3.9日だ。

周辺住民との調整という条件も事業者に申請をためらわせる。中央区のある飲食店店主は「この辺りのマンションは外国人の民泊利用が多く、騒音などのトラブルが多い」と話す。「規制は必要だと思うが、条件とする住民理解を得ることは不可能」（ある仲介事業者）との声もある。無許可営業の民泊は旅館業法違反として刑罰の対象になる恐れがある。

2020年の東京五輪に向けて訪日客はさらに増える見込み。既に不足状態のホテルや旅館だけで受け入れるのは困難だ。そうした中、大阪府・市は1月から滞在日数の条件を2泊以上とするなど実態に合わせようとしている。健全な民泊市場を育成するには行政、事業者、利用者、周辺住民それぞれが納得できるルール作りが急務だ。

（引用ここまで）

つまり、宿泊日数と近隣住民の理解が実態と合わないことが大きな理由ですね。宿泊日数の短縮はいいとしても住民理解はやはり必要だと思います。当事務所の近辺（新大久保駅の近くではあるが、住宅街の路地少し入ったところ）でも旅行者がスーツケースをがらがらと引きながら歩いているのをよく見かけます。家族連れなど通常の旅行者だと分かればいいのですが、最近は家族連れのテロリストもいることだし、少し怖い印象を受けることも事実です。またそこまでいかなくても深夜早朝に民泊の前でたむろし、タバコを吸っている（新宿区全域は路上禁煙です）のを見ると、マナーを守れない旅行者に対してどうしても印象が悪くなることは否めません。

新大久保近くで、大久保通りに面したところに少し大きな規模のビルが建設中です。工事の内容を確認すると簡易宿所となっているので、こういった方向に流れるのかもしれません。

おはようございます。久しぶりに民泊の記事を引用します。

（日経新聞2016年12月4日付けから引用）

国土交通・厚生労働両省は住宅に旅行者を有料で泊める民泊の年間営業日数の上限を年180日とすることを決めた。違反すれば業務停止命令などの行政処分の対象となる。来年の通常国会に提出する新法に盛り込む。旅館やホテルに一定の配慮をしつつ、法的に住宅とみなせる上限の日数の営業を認め、訪日客の受け皿にする。

各国の民泊営業日数を巡る規制

新法は民泊の基本的なルールとなる。営業日数の規定のほか、住宅を提供する人は自治体への届け出、仲介サイトは観光庁への登録を義務づける。マンションの一室など家主が住んでいない部屋を提供する場合には、管理業者の登録も求める。

営業日数を巡っては民泊に顧客を奪われることを懸念する旅館業界が「年30日以下に」と主張。民泊参入をめざす不動産業界からは営業日数が少なくては採算が合わないとして「制限なし」を求めていた。

これに対し、国交・厚労両省が180日と決めたのは、営業日数が180日を超えると、住宅とみなすのが難しくなり、税制などの扱いを変える必要が出てくる可能性が高いためだ。

ただ営業日数の定義はなお解釈が分かれている。旅館業界はあらかじめ設定する営業期間の上限としているのに対し、不動産業界は、実際に客を受け入れた日数だと主張している。

諸外国でも民泊の営業日数を規制している例はある。観光庁によると、英ロンドンは年90日以内、オランダ・アムステルダムでは年60日以内だ。

既存の旅館やホテルは住宅地で営業できない。新法では住宅地も含めて民泊の営業が可能となるため、自宅や賃貸マンションの一室を民泊に転用する動きが広がりそうだ。ただ、家具をそろえる費用や掃除など管理コストを考えると、年180日の営業でも採算を見込みづらいとの声がある。

日本政策投資銀行は2020年に訪日客が4000万人に増えた場合、東京都内で1880万人分の宿泊施設が足りなくなると試算する。個人が保有する資産を活用したシェアリングエコノミーを通じ、観光資源の多様化やホテル不足の解消につなげる。

（日経新聞同日付け別記事引用）

マンションや戸建て住宅の空き部屋を旅行者に有料で貸し出すサービス。インターネットを通じて、モノやサービスを個人間で貸し借りするシェアリングエコノミーの代表格の一つだ。仲介サイト大手の米エアビーアンドビーは2008年に設立され、日本を含む世界191カ国・地域で事業を展開している。

日本では民泊に対応した法律がなく、有料で宿泊者を泊めるには旅館業法の許可が必要だ。旅館やホテルは原則として住宅地で営業できず、衛生基準も厳しい。政府は4月に旅館業の一種である簡易宿所の規制を緩和。国家戦略特区では2泊3日から民泊を認めた。ただ、地域が限定され使い勝手が悪く、依然として多くの違法な民泊が放置されている。

観光庁と厚生労働省が設置した有識者検討会が民泊のルールづくりを進め、6月に報告書をまとめた。戸建て住宅の一部を貸すような「家主居住型」と、賃貸住宅の一室を提供するような「家主不在型」に分けて、届け出や登録で民泊を始められる仕組みを提言した。もっとも民泊を警戒する旅館業界と前向きな不動産業界の利害が対立し、臨時国会への法案提出が見送られた。

（引用ここまで）

年間180日の営業ということは、だいたい半分ですね。実際の所どういう使い方が多いのか分かりませんが、1泊（2日営業）あるいは2泊（3日営業）するという使い方が多いのでしょうか。大家側としては使用した後は1日間を開けて、また使用する使い方が取れなくなりますね。

民泊を運営している大家さんの話だと、だいたい賃貸で出すより2倍程度の収益があるようですが、営業日数を絞られると厳しくなることは予想されます。管理者を登録するというスキームもハードルが高そうです。

おはようございます。本日も民泊関係の情報です。

（朝日新聞デジタル2016年10月27日から引用）

空き部屋に旅行者を有料で泊める「民泊」の広がりを受け、国土交通省はマンションの管理規約に民泊の受け入れの可否を明示するよう促すことを決めた。規約の文案をつくり、近く業界団体などに通知する。民泊ではゴミ出しや騒音を巡るトラブルも多いことから、あらかじめ規約で可否を決めておく必要があると判断した。

日本を訪れる外国人観光客が増え、宿泊施設が不足しているため、政府は民泊を国家戦略特区で旅館業法の適用外として認めることにした。今年2月から運用が始まり、東京都大田区と大阪府の大東市など4市で今月11日までに28施設（83部屋）が参加、利用者は297人となっている。政府は31日から民泊で条件としていた「6泊7日以上」を「2泊3日以上」に緩和し、さらに利用を促す。大阪市や北九州市も参入を予定。政府は来年の通常国会に、全国で民泊を認める新法案を提出する方針だ。

だが、多くのマンション管理組合がひな型として使っている国交省作成の「標準管理規約」には民泊に関する記載はない。現在の規約で民泊が可能か、識者らの見解も分かれている。

許可を受けていない違法民泊も横行し、宿泊者の騒音やゴミ捨てのマナーの悪さなどからほかの住民ともめるケースも多かった。

そこで国交省は、部屋を「民泊に使用できる」「できない」の2通りの管理規約の文案を作成。近くマンション管理や不動産の団体、全国の自治体に通知し、規約での可否の明示を求めることにした。国交省はまずは特区内のマンションに管理規約の変更を勧めるほか、特区内のマンションを販売する不動産会社にも、民泊を認める物件か明示することも求めていく方針だ。

国交省幹部は「民泊をやりたい人もやりたくない人も納得して暮らせることが重要」と話している。

（引用ここまで）

規約を定めるのを勧めていくということですが、既に民泊を認める認めないは置いておいて、民泊に関心が高い住民がいるマンションは規約の変更に動いていることと思われます。

問題は、管理組合の動きが消極的で、すでに民泊の部屋（アングラで始めている部屋）を抱えているマンションの場合です。どうなるんだろうという疑問が湧きます。すでに民泊開始している部屋と、ダメだという住人が対立することは明かですので、数の論理で「認めない」という結論に達することもあり得るわけです。こうなると民泊部屋のオーナーはどうするんでしょうか。もともとの規約に則って判断されるんでしょうが、弁護士の先生も呼ぶことになってやっかいなことになるかもしれません。

おはようございます。久しぶりに民泊の記事を見つけたので引用してみます。

（2016年10月26日日本経済新聞から引用）

国家戦略特区内で、一般住宅の空き部屋などに観光客らを有料で泊める「民泊」を認める大阪市条例が31日、施行される。急増するインバウンド（訪日外国人）向けの宿として利用が期待され、11月中旬にも実際に宿泊可能となる見通しだ。市内には旅館業法に基づく許可のない「違法民泊」もあふれており、市は専用の通報窓口を設けるなど無許可業者に目を光らせる。

（中略）

特区内での民泊は東京都大田区、大阪府に続き3例目で、大阪市ではほぼ全域が対象。一定の条件を満たせば旅館業法の許可は不要で、約2週間の審査を経て認定されると宿泊可能となる。

フロントの設置義務がないといった利点があり、池田市の不動産会社社長（36）は「民泊を運営するなら需要が見込める大阪市と決めていた。海外客の多い北区と中央区で3部屋を申請したい」と話す。

ただ、インターネットを通じて非合法に旅行者に部屋を貸すケースも増えている。仲介サイトには旅館業法の許可を得た業者の物件を含め市内の約1万件が登録されているが、市は「多くは許可のない違法営業」（生活衛生課）とみる。「違法ではないか」「スーツケースを持った外国人が頻繁に出入りしている」など住民の苦情なども相次いでおり、今年4～9月は323件と昨年度の184件から急増した。

住民とのトラブルを防ぐため、市条例は事業者に対し、民泊開設の事前説明や苦情窓口の設置を義務付ける。市はさらに、条例施行に合わせて担当職員を22人増員し、違法民泊の通報窓口も開設。市民の情報を基に現地調査し、問題があれば営業中止などの行政指導を行う。

吉村洋文市長は25日の市議会本会議で「指導に従わない場合、警察に告発するなど厳しく対処する」と強調した。

今年4月に特区民泊が始まった大阪府では、職員が仲介サイトの検索や府民からの通報などで情報収集している。所在地を把握できた施設に立ち入り調査し、昨年4月から今年9月までに違法営業を確認できた23施設に営業をやめさせた。

現地調査しても部屋番号が確認できないことや、運営者が判明しない例もある。府の担当者は「物件の多くは大阪市内にある。府と市で住民の通報窓口を一本化するなど、違法営業を根絶できるような対策を協議したい」（健康医療部）としている。

（引用ここまで）

この記事でもわかるように、やはり民泊の中心は都心部です。観光客はどうしても便利な都心部に集中するので、大阪府以上に苦情や問い合わせなども多くなりそうですね。きちんとしたルールに従って許可をとっている方が損をするのはよろしくないですし、なによりも近隣の住民が迷惑することになりますので、違反者には厳しく処罰するというのは頑張って欲しいところです。

こんにちは。本日は賃貸住宅管理業登録について書いてみます。

宅地建物取引業免許申請は必ず必要な免許なので、東京都なども含めていろいろなサイトに登録について書かれておりますが、賃貸住宅管理業登録は任意のため申請者自体が少ないのか参考になるサイトがありません。

官公署が出している資料やサイトを見ながら申請書を作成するわけですが、どうしても実務経験者等証明書の書き方にわからない箇所があります。ここはやはり直接確認するのが一番だと思い、関東地方整備局に電話してみました。（宅建業の申請は都道府県あるいは、大臣申請なのですが、賃貸住宅管理業登録は大臣申請となります）

連休中のためなのかどうかわかりませんが、担当の方が1名しかいらっしゃらないようで、なかなか繋がりません。それでも何回か電話して、わからなかった箇所は確認することができました。

実務経験者など、賃貸住宅管理業者登録規定7条に規定する者の登録が今後義務づけられる（現在は過渡期のため経過措置として置かなくてもよい）が、この実務経験の証明を取得するのは厳しいのではないでしょうか。というのも、合計6年間の証明が必要で、現在勤めている会社の証明はできるとしても、過去に勤めていた会社に証明書を求めるのは難しいのではないかと思われるからです。

一応、「証明を得ることができない場合はその理由を書け」という逃げ道も用意されていますが、どの程度この記載を考慮してくれるのかがよくわかりません。できれば証明を受けたいところです。

この賃貸住宅管理業務者の登録をすると、1年ごとに報告書の提出が義務づけられ、5年ごとに更新が必要となります。

こんにちは。宅建業者登録には法人の登記事項証明書を添付する必要があります。登記事項証明書は誰でも取得できるのですが、法務局に出向かなくてもインターネット上から取得することができます。

「登記ねっと」というのがそれで、不動産登記と商業登記の登記事項証明書をネット上から取得できます。今回はご依頼頂いた不動産会社さんの名称を検索すると一発ででてきました。これをクリックして請求ボタンを押下するだけです。ものすごく簡単です。

代金の払い方はネットバンクとかATMとか選択できます。ネットバンクから振り込みしたかったのですが、最近はセキュリティー面が厳しくてワンタイムパスワードのカードキーがないとできないことが判明し、しかたなくATM振り込みしました。ATM振り込みの方も簡単で、ネット上で請求したあとに表示される画面に書かれた番号を現場で入力するだけです。特に手数料は不要でした。

ところで、宅建業者登録には事務所が賃貸物件の場合に権限があることを証する書面が必要になります。実際に所有者（貸主）と事業用として賃貸契約を結んでいるのかどうかということが求められています。また手引き書には、登記されている建物かどうかの確認を求めることがあります、と書かれており、建物の登記事項証明書が必要になる可能性がなきにしもあらず。

せっかく登記ねっとが使えるので、物件の住所を入力して検索してみたのですが、これがヒットせず。どうも住所ではなくて地番でないとダメっぽいんですね。さてどうしたものか。

おはようございます。久しぶりの更新です。

先週、不動産会社さんから宅地建物取引業免許更新のご依頼をいただきました。5年ごとに更新が必要で、今回は2回目の更新とのことです。従来はご自身で更新手続きをやっていたが、本業も忙しくご依頼をいただくことになりました。

更新手続きといっても取締役や専任取引士さんの身分を証明する資料などを添付する必要があり、これらを取得するのがかなり大変です。単に交付請求の書類に必要事項を記載して、窓口に持って行くということなのですが、数名分ということになると、別の方の書類に印鑑を押してしまったりとかのミスがありえます。行政書士に頼む方が効率的といえるでしょう。

ところで更新申請の前には変更申請をしている必要があります。どういうことかというと、更新は5年ごとに必ず必要になってきますが、変更は搭載事項に変更がある場合、その都度30日以内に行う必要があり、これをやっていないと更新の申請を受け付けて貰えないということです。

現時点でどうなっているのかがわからないと、更新申請をやったはいいが、はねられてしまう可能性があるわけです。きちんと整理できていれば問題なく最新状況がわかりますが、そうでない場合は行政側で保管している資料を閲覧するのが確実です。

ということで都庁の閲覧コーナーへ行ってきました。閲覧費用300円かかりますが、誰でも閲覧することができます。ただ個人情報も含まれている資料のため、閲覧場所は係員の目の前に並べられた机でのみ可能。しかも写真撮影禁止です。初めてだったのでノート持参で行きましたが、ノートPC持参で来られている方もいて次回はそうしようと思いました。

余談ですが、閲覧コーナーは午前中が比較的すいているようです。

おはようございます。最近民泊関連のニュースが少なくなってきていますが、ぽつぽつと更新されているようです。今回も気になった記事がありましたので引用しておきます。

（日経新聞2016年8月25日付けから引用）

国内外の旅行者にマンションや住宅の空室を有料で泊める「民泊」が大阪府の特区で認められた。今秋に大阪市内の特区でも始まり、政府は全国で民泊を認める新しい法律も準備している。届け出ていない違法の民泊がはびこる中、合法的に事業を進める企業が激戦の大阪に挑む。

民泊予約サイト運営「とまれる」は4月、大阪府の国家戦略特区で条例に基づく関西初の民泊を大東市内のマンションで申請し、認められた。受け付けを始めて4カ月が過ぎたが、実はまだ一度も利用されていない。

（中略）

気にするのは、旅行者が同じ民泊に「6泊7日以上」泊まらなければならない宿泊日数の規定だ。「この規定の影響が大きい。日本に6泊以上滞在する外国人客は多いが、大阪で6泊以上となると極端に少なくなる」と話す。

このため内閣府に特区制度の改善を求めており、政府が年内にも「2泊3日以上」に短縮する方針を打ち出したことを歓迎した。10月に大阪市内でも条例が施行され、特区民泊が認められるのと併せて大阪での合法的な民泊ビジネスの拡大に期待を寄せる。

大阪市内での合法的な民泊ビジネスには他社も注目している。

（中略）

アパマングループが管理する賃貸住宅は大阪市内に2400戸あり、空室になって家主が了解すれば、特区で民泊利用を検討する。

「自宅で犬を飼い始め、遠出の旅行をしなくなった」と笑うが、大阪市内のホテルが予約しにくい現状はよく理解している。「『とまれる』さんが先行しており、当社は特色を生かして事業を進めたい」と言い切る。

とまれるの親会社、百戦錬磨（仙台市）にファンドを通じて4月に出資したのは池田泉州銀行、阪急電鉄、南海電気鉄道など。地域経済に密着した３社は関西圏での民泊事業の展開を支援する。

大阪市内の特区民泊は駅に近い立地が利用されやすいとみて、駅周辺の情報に詳しい鉄道会社と協力関係を結んだ。府内での大規模イベントに伴うイベント民泊にも関心を示す。

事業者の民泊への関心が高まるにつれて、民泊の申請手続きなどを行政書士に相談する例も増えてきた。大阪府行政書士会の事業部副部門長で民泊を担当する雨堤孝一（38）は、同業者による民泊ビジネス相談の研修をしている。「法律に沿って事業者が手掛けたい民泊に最もふさわしいタイプを紹介できるようにしたい」と願う。

三口も大山も将来、民泊を大量に申請することになれば、手続きを行政書士に依頼するかもしれないと話していた。行政書士は民泊ビジネスを支援する一員になりつつある。

（引用ここまで）

現在の所、東京でも大きな動きは見られません。法改正があれば少し動きが出てくるのではと期待しております。ただ住民側の意見も取り入れなければならず、ビジネス中心とはなかなか行かないとは思います。

おはようございます。民泊に関する記事が出ましたので紹介します。

（日本経済新聞　2016年8月5日から引用）

政府は国家戦略特区で一般住宅に旅行客を有料で泊める民泊を短期滞在客向けにも解禁する方針だ。同じ住宅に6泊7日以上滞在する客に限定した日数要件を今秋にも2泊3日以上に短縮する。特区以外ではホテルや旅館が技能実習制度を通じて外国人をより活用しやすくするなど規制緩和を検討する。

特区では2014年4月に旅館業法の適用を外し、訪日客向けの民泊を認める制度を設けている。これまでに東京都大田区で17施設、大阪府の大東市と門真市で2施設が認定を受けた。10月をめどに大阪市も解禁するほか、千葉市と北九州市も関連条例を制定し、民泊事業を認める。

民泊の事業者から見れば「6泊7日以上」という宿泊日数の要件は参入障壁となっている。東京や京都など国内を周遊し、1都市の滞在日数が数日にとどまる客には長期滞在を条件とする今の制度は使い勝手が悪い。

政府はこの要件を緩める。関連する政令を改正し、最短で2泊3日の利用を認めて、短期滞在者にも開放する。民泊事業を手掛ける個人や企業は空き家の稼働率を高めやすくなる。

特区での需要動向や問題点などを見極めたうえで、全国で通用するような法整備を検討する。

民泊にはホテルや旅館業界の反発が根強い。このため、政府は訪日客受け入れ体制の整備という観点でホテルや旅館への規制緩和も検討する。外国人の技能実習制度や在留資格の要件を緩和して、外国人スタッフを活用しやすくする方策を探る。無許可の営業に対する罰則の強化も視野に入れる見通しだ。

（引用ここまで）

無許可に対する罰則がどのようになるのか、どうやって適用させるのかがとても興味があります。それ相応の人手がいるので、なかなかうまくはいかないのではないかとも思います。