今年もマンション管理士受験

こんばんは。昨日と今日は台風一過で日中結構暑かった。とはいうものの、朝晩は肌寒くなってきており、既に夏は終わろうとしてるんやなってのを感じる。もうすぐお彼岸やし、それを過ぎると夜の方が長くなってくる。寂しさを感じる季節やけど気候的には一番過ごしやすいね。

今年もマンション管理士の試験が11月の終わりにあるから(そらそうやろう・・・。単にいつまでたっても合格せぇへんから毎年受験せなアカンだけなんやけどね。)本格的に勉強を再開せんとアカン。去年は割と真剣にやったんやけど、やっぱり設備とかがどうしても苦手なんよね。すっぱり諦めるっていうのもあるんやけど、一度手を染めたらやっぱり気持ち悪いしね・・・。っていうことで今年も受験。試験勉強の時間取れるかどうかわからんけど、できるだけやってみるつもり。急な仕事が入らなかったらええんやけどね。

合併前に消滅している抵当権抹消

おはようございます。昨日は台風大雨の中、新宿駅西口の10士業によるよろず相談会の相談員に行ってきました。天気が悪かったということもあってか、相談に来られた方は例年に比べてかなり少なかったようです。

さて、今日は抵当権の抹消。しかも金融機関が合併前に消滅していたがほったらかしになっていたケースについてです。少し前に抵当権抹消するための書類一式を紛失してしまったという方の抹消申請したことがあり、このときは事前通知というやりかたをとった。

この事前通知って司法書士の試験でも4年に1度ほど出題されるテーマで、制度としては理解しているが、時間が掛かるから抵当権抹消のときに使われるんがほとんどなんかもしれんね。

今回も同じケースかなと思ってたんやけど、どうも抵当権が消滅した時期が悪い。前回のは2年ほど前に弁済済みになったから割とスムーズにできたけど、今回は15年ほど前に弁済されていてるっぽい。でよく調べると抵当権者である金融機関が抵当権抹消されてから合併しているんよね。となると試験でもおなじみの申請書になる。

義務者 (被合併会社 株式会社○○銀行)
    東京都○○区1番地1
    上記承継会社 株式会社××銀行
    代表取締役 △△△△

ですか。抹消の義務者はすでに消滅してないから、承継会社が行うのは当然として、合併による移転は不要というケースです。TACの姫野先生のお話やと、移転して消滅は記述式で3回ほど出題されたけど、このケースはでまだ出題されていなかったんとちゃうかな?

それはそれとして、オンライン申請書の作り方(勿論書面での書き方は分かっている)がよく分からん。義務者欄に「(被合併会社 株式会社○○銀行)上記承継会社 株式会社××銀行」って入力するんかな?また承継が分かることを証する資料は会社法人番号?

仕事の合間

こんばんは。前回から2週間経過したところ。かなり涼しくなってきててもはや冷房は不要な感じ。そういえば大昔の9月ってこんな感じやったなぁて思い出したりしてます。

いまは仕事が一段落してて残件を収束に向かわせつつ、次の仕込みを考えているところ。残件っていっても少しばかりの処理ってわけでもなく、単に行政側の処理時間で許可が下りるのを待ってる感じで、補正があったら対応するけど、なかったら特に何もない・・・。

とはいうものの司法書士の公共嘱託の仕事が入っていて、戸籍を調べたりする作業が結構大変。空き時間に処理っていうには量が多い。だいたいが三次相続くらいになっとるし、しかも兄弟相続とか養子縁組とかもあったりするから整理するんがめちゃくちゃ大変なんよね。取りあえず、請求できる部分は20通くらい請求したから、来週の連休は戻ってきた戸籍の整理かな・・・。

明日辺りから台風直撃って言われてるし、どこかに出かけることも無理そうやし、ちょうどええかも・・・って思っとったんやけど、土曜日は新宿西口で10士業によるよろず相談会の相談員やった。台風やけど、10士業が集まっての相談会なんで是非立ち寄ってみてください。

2021-09-16 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : hiro

委任状って

おはようございます。今日から9月。あっという間に今年も2/3が終わった。最近は朝晩少しずつ涼しくなっているが、今日は日中も涼しいみたい。

今日は委任状について書いてみようと思う。行政書士になってからお客様には委任状を何十枚と書いてもらっているんやけど、その書き方が今ひとつよく分からない。提出先によっては独自フォーマットの委任状が必要で、これを使ってくださいっていわれることがあるんやけど、実はこれが一番楽。でもそうやない場合も結構あったりする。そういうときは、こちらで準備したものを使うんやけど、これがそこそこ難しい。これっていうのが一つあって、適宜その内容の文言を変えていけばだいたい応用が利くんやけど、たまに文言が足らん場合があったりして、結構気を遣う。

それ以外にも面倒な点があって、お客様にはできるだけ少ない枚数の委任状にしたい。が、一枚に盛り込むことを考えるとそれはそれで文章が多くなり、どうしても複数枚の委任状になってしまう。証明書取得用とか、登記用とか。登記にしても移転用とか抹消用とか・・・。

一枚に全部を集約してお渡しすることができるんやったらそれはそれで便利なんやけど、こっちもすぐに準備できんかったりする。で、結局何度も手間をかけて申し訳ないなぁって思いながら、複数枚の委任状に記載してもらうことになる。

委任状の問題はまだあって、実は法人化したことによる弊害というか委任状の書き方でまだよく分かっていないところがあるんよね。一番スッキリしてるんは個人として委任を受けることなんやけど、お客様によっては法人の事務所があるのに個人の住所氏名だと違和感をもたれることがあるし、そこは難しいなって思う。

法人で受任すると今度は法人の代表者から担当者への委任が必要になってくる。そうなると法人の印鑑証明とか法人から担当への委任状とかの準備があって煩わしいよなって思われるんで、どう書いたらいいか窓口担当者と相談したことがある。そのときは、受任者として法人名を書いて、その下に個人の住所氏名を入れろって言われたんやけど、その通りにしてたら別のところでその書き方はマズいって指摘を受けてしまい、「えっ?」てことになってしまった。

結局どういう構造にするのが一番スッキリするんかがまだ検討中で、今後の課題。

2021-09-01 | カテゴリー : 業務関係 | 投稿者 : hiro

すれ違い

おはようございます。昨日は久しぶりに涼しい一日やった。雨が降ったりやんだりやったんで、涼しいというよりも気温が低かったという感じなんやけど・・・。今日も雨。暫く雨が続くみたい。

今日はお客様とのすれ違いについて書いてみる。お客様とこちらの認識をあわせるのって結構大変なんですよね。こちらとしては結構一生懸命説明し、お客様も納得いただいているって考えてたとしても、実はお客様の納得ってその場限りの表面的な納得で後になってから細かいことを言われることがよくある。

「そんなん聞いてへん」とか「もっと早く言ってよ」って感じ。

何度も言ってますやん。しかも結構早くから言ってますし・・・(心の声)

でもスポンサーには逆らえんのが辛いところ。まずは謝って、その後、「それについては前に何度か言いましたやん」って答えるのが関の山。だからこそできるだけ書面を渡し、書面を見せながら説明するようにしている。それでもなかなか思うようには進まんのやけどね・・。

一番大変なのはお客様に準備して貰う書類。こちらとしては、書面で説明するだけで何もできん。直前に取得すべき書類をすぐに取得してしまって有効期限が切れてしまうとか。会社に届いた書類を勝手に処分してしまうとか。せめてコピーを取ってからにして貰えるとかなり楽になるんやけど・・・。

こうこうこういう書類は提出に必要だからって何度も説明しとるんやけど、そういう書類って全部こっちが準備すべきものって考えてしまうらしい。だから自分のところへ届いた書類は深く考えずに散逸してしまう。サンプルを準備して処理の仕方まで説明てるんやけど、「先に言ってよ」って言われるととても辛いもんがある。顧問契約結ばれているお客様であれば、こまめに注意したりできるんやけどね・・・。

2021-08-14 | カテゴリー : その他 | 投稿者 : hiro

宅地建物取引業の更新

おはようございます。宅建業の許可申請というのがある。宅建業っていうと一般の人にはなじみがないかも知れんが、いわゆる不動産屋のこと。学生や社会人でアパートを借りるときにお世話になることが多いと思う。そのお仕事をするには宅建業の許可を取得する必要がある。

新規に会社を始める方は結構多いが、5年後にある最初の更新まで仕事が続くのは少なく、2回目の更新をクリアーするのはさらに少ない。更新以外にも所属する宅建士の変更や役員変更、さらには本店移転などがあれば当然手続きが必要になってくる。このうち宅建士の変更が一番多いんやけど、わざわざ行政書士に頼むほどでもないからよっぽど忙しくない限りご自身で届出されるのが多いんかな。

5年更新の手続きはそれなりに面倒なんで、行政書士に依頼される場合が多いと思う。行政書士の方ももうすぐ更新があるっていう会社に営業のハガキを送りつけたりするみたい。結構な行政書士からハガキが届き、そこには当然見積価格が書かれている。それですめばええんやけど、その金額をベースにしてこれ相応でやってと言われたら・・・、どうするかねぇ。

先日、ひょんなことからそういうご依頼があった。その会社さんは顧問にしている行政書士はおらず、毎回見積もりハガキの内から選択して依頼していたそうで、当然ながらその金額がベースになってる。宅建業許可には事務所の写真撮影も必要やし、そのためにお客様のところへ往復するだけでも結構な時間がとられてしまう。めっちゃ安い見積もりを出しているところって、事務所経費がかからんとか薄利多売でアシスタントが書類作ってるって感じなんやろうかな?

こっちとしては会社の規模や様子、宅建士の数などある程度把握した上で見積もりを出したかったんやけど、どんなに頑張ってもハガキに書かれてるような勉強し過ぎた価格には太刀打ちできんし。行政書士会からも安くし過ぎて自分の首を絞めるなよって言われているが、背に腹は代えられんってところなんやろう。結局お安いところにご依頼くださいって、お断りさせていただくことになってしまった。

年末に向けて更新が一件みえてるが、その会社さんにも結構なハガキが届くんやろうね。価格勝負せなアカンっていうのはやっぱり行政書士が多すぎるんやろうかなってちょっと思う。弁護士ほど余ってはいないやろうけどね。

配偶者居住権

こんばんは。立秋を過ぎたけど、うだるような暑さ。今日は東京でも40度に迫る勢い。マスクなんてやってられませんな・・・。夕方に銀座を散策する人はマスクしてても気にならんのかもやけど、そんな時間は自宅へ直帰。いつになったら解放されるんやろうね。

今日は配偶者居住権のお話。改正法の目玉なんでご存じのかたも結構いらっしゃるみたい。詳しくは知らんでも言葉だけは聞いたことあるとかね。無料相談会でもたまに相談者の方から口に出されることもある。

不動産が相続財産の中心となる場合、なかなかうまく分割できないっていうケースが多いんやろうね。不動産を取得した方と預金を相続した方でとてもバランスが悪い。かといって不動産を売却するわけにもいかず・・・。こういうときによく利用される。

建物の残存価値を割り出して配偶者居住権の価値とするんやけど、机上で理論の説明を聞く分には納得やけど、実際にこれを計算するんが結構大変。だいたいこういうケースって、一般論で済めばええんやけど、相続税を節税するにはどうしたらええの?っていうのとセットになってる。こうなってくると税理士に相談するしかないわけで、税理士の先生を紹介することになる。

この橋渡しって作業は結構労力がいる。行政書士って各士業の橋渡しをやるとかやるべきとか言われることが多いんやけど、実際その通りで、税理士、社労士との連携になることも多い。その場合、お客様の窓口となる行政書士に必要以上の工数がかかる。

話が逸れてしまった。配偶者居住権を登記するには、まず所有権を移転した上で、配偶者居住権を設定することになるんやけど、2回申請することになるんで登録免許税もそれなりに掛かってくることになる。これ結構痛いんちゃうかなぁって思う。

登記するときには配偶者居住権の価値は登記事項やなく、また登録免許税も固定資産評価額をベースに計算するだけなんで、特に居住権の価値を割り出さんでも済む。遺産分割協議書には建物の配偶者居住権を妻に、所有権を長男にって感じでもええんやろうけど、実際に遺産分割協議をするときには何らかの指標が必要になってくる。そうなってくるとやっぱり計算せんとダメなんやろうなぁ。相続税の割り振りにも影響するやろうしね。

賃貸不動産経営管理士の国家資格化

こんにちは。暑い日が続いています。

賃貸不動産経営管理士の資格が国家資格になったのは知ってたが、特に登録するわけでもないためほったらかしにした。最近メールや封書が届いててちょっと鬱陶しいなぁって思ってたんやけど、今日なんとなく読んでみたら、ちょっとビックリする内容が・・・。

国家資格者になるためには、試験合格しただけやとアカンのはそのとおりなんやけど、講習を受けたらええんやろうって考えてた。だけどよく読んでみたら、合格したままほったらかししている人は一旦登録して講習を受けんとアカンみたいなことが書かれているやない・・・。

え?って感じ。詳細がよく分からんからネットで検索してみたところ、令和4年6月までに移行講習を受講しない場合、保有している賃貸不動産経営管理士の資格はどうなりますか?ってのがQ&Aに載っていた。

そうそう、これが知りたいわけなんよ。で、回答。

現在お持ちの賃貸不動産経営管理士の資格は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」における業務管理者の要件を満たすことができなくなってしまい、国家資格になりません。その後の賃貸不動産経営管理士資格の扱いは、現時点では未定です。

今、登録して講習を受けんと、将来は試験合格者であっても救いの手がないってこと?なによそれ・・・。「現時点では未定です」って言葉に淡い期待を寄せてほったらかしのままにするか、そんなのに期待するなんてことはせずにお金払って登録するかってことになる。

来年の6月まで猶予期間があるからじっくり考えるかな・・・。登録することはないやろうけどなぁ・・・。

土地と建物の所有者が異なる問題

こんにちは。8月になった。法人設立して3ヶ月経過した。もうすぐ暦の上では秋。光陰矢のごとしとはホンマよく言ったもんや。まったくあっという間や。

武漢肺炎がはやりだしてもう1年以上経つけど、収束する気配はない。先週なんとか1回目のワクチン接種できた。世間でいわれてるほどひどくはなかったけど、まだ腕が少し痛い。これ3週間後と来年も同じ様なのを打たなアカンのかって考えるとなんかイヤやな。

さて、今日は土地と建物のお話。土地がお父さんの所有で、建物がお母さんの所有っていうケースがたまにある。たぶん購入するときの費用の問題やと思うんやけど、これ相続が発生したときに結構問題をはらんでる。

母親が先になくなり、一緒に暮らして面倒を見ていた二男が建物を相続することにしたとする。二男が修繕費用の一部とか出してたりすることもあって、こういうケースってよくあると思われる。このとき建物と土地の所有者が異なっているから土地の使用貸借があると考えられる。

お父さんが亡くなった後、土地を兄弟で相続することになるが、前回は一緒に住んでいるって理由(と建物の価値は低いという理由)で弟に譲った長男も今回は譲らない。こうなってくるとAB共有土地の上にB所有の建物が乗っかってる状況になる。なんか法定地上権の問題みたいやな・・・。

まぁ二男が長男相続部分を買い取ってくれたら問題ないんやけど、なかなか買い取れる金額やない場合も多く、問題が発生する。

ところで、土地の上に建物を建てた場合、その土地は誰の所有物なのかっていう問題がある。法律を学んだものにとっては「何初歩的なことを言ってんの?」って感じなんやけど、一般の人々にとってはそうでもないらしい。どうも建物を建てた人は、その下にある土地もなんとなく自分のものになってるという認識を持つらしい。そこまで強い認識やなくとも建てた者勝ちみたいな認識はありそうなんよ。つまりどうしようもないやろっていう開き直りっていうか。

法律的には、建物をジャッキアップして別の土地に移してくれたら問題ないんやけど、実際問題そんなことは不可能やから、建物を明け渡して更地にしてねってことになるかと思われる。

話が逸れてしまったが、二男に土地を買い取る財力がなく、話し合いでも解決できなかったら裁判沙汰になる。実際どういう落とし所になるかは直接知ってるわけやないが、収去して土地とセットで売却するってことになるんかな・・・。資力が無い場合は買い取らせることにはならないといわれてるしね。買い取らせるってことにしても、実際実行できんかったらそれこそ争いの蒸し返しやからな。裁判所としては、まぁやらんよな・・・。

身内に多重債務者がいる!

こんばんは。先週末に梅雨が明けて以降猛暑が続いている。出歩きたくない暑さやから少しはましになるか思われるが、相変わらず感染者は増えており、武漢肺炎は猛威を振るっている。

オリンピックもいつからスタートするのか知らんけど、もはや中止になることはなさそう。興味はとっくに無くなっているが、オリンピックのせいでさらに感染者数が伸びて、緊急事態宣言が延長されるのは勘弁して欲しいなぁ。

前置きが長くなってしまった。今日は多重債務のお話。先日、裁判所から通知が来たので、どうしたらいいか迷ってしまって電話をかけてこられた方がいる。時間が無かったので電話では詳細を聞けず、その後時間があるときに事前に検討しておこうと思って想像を巡らしてみた。娘さんが借金をしているとか、していたとか言ってたから、裁判所からの通知なら、まずは支払督促か、差押、仮差押ってところやろう。まさか民事訴訟は無いはずやしね。

実際にお会いして、裁判所からの通知を見せていただいたら差押の取下げ。3年ほど前に給与債権を差押えたが、なんとか回収できたので取下げたと考えるのが一番合理的な感じがする。いずれにしても悪い方向やないことをお伝えした。ただ他にも債権者がいるようなことを仰っていたので、遠くない将来に同じ様なことが起きるとも限らん。

多重債務者の対応をする場合、まずはなんに使っているのかを調べる必要がある。パチンコなんかのギャンブルとか酒、あるいは高価なものを欲しがるとかって先入観があるけど、一番大変なんは「生活費」。普通に生活していても足らんから借金してしまう。どのくらいの生活水準かわからんけど、他人から見ても贅沢していない感じやのに生活費が足らんから借金せざるを得ない。これはメッチャ大変なことや。一旦、借金をなくしても元に戻るんは目に見えとるからね。こういう場合は生活保護とセットに検討せんと生活の再建もままならん。

そしてもっとも重要なことは、やっぱり本人さんが生活を再建したいって思うこと。いくら周りがそう思ってても、本人が思わんとどうしようもない。いい年した人間やからね。いくら親兄弟といえどもそれは超えられんのよ。できることっていったら手を替え品を替え説明し説得することだけ。実はここが大変やなぁって思ってる。

2021-07-19 | カテゴリー : 業務関係 | 投稿者 : hiro