こんにちは。今日は涼しいですね。小雨が気になりますけど。
さて、昨日の続きです。
物権変動と対抗要件
ここの分野は大きく分けて「○○と登記」と「177条の第三者」があります。前者は、さらに細かく分けることができます。「取消しと登記」、「解除と登記」などですが、特に「相続関係と登記」と「時効と登記」が難しいかなと思います。
宅建士の試験ではまんべんなく出題されるので、細かく分野を絞るのは得策ではないと思います。この「○○と登記」では、まず設問の中に「○○後の第三者」がないかどうかを探すのが得策です。「○○後の第三者」は登記の早い者勝ちなので、正誤判断が簡単です。
相続関係の登記は改正ポイントとなっており、今年は出題されにくいかもしれませんので、「時効と登記」の過去問を押さえておくとよいかもしれません。ここでは抵当権がどうなるのかということも併せて押さえておきたいところですが、時効をどのタイミングで援用するのかによって抵当権が消えないというケースもありますので、深追いは避けた方がいいかもしれません。
177条の第三者については4肢中2肢くらい出題があるかもしれません。宅建士の試験では、高く売りつける目的の「背信的悪意者」が結構好きですよね。またオーナーチェンジ後に、賃借人へ家賃を請求するお話も好きそうです。
抵当権
これは絶対に出題されると思いますし、そろそろ根抵当権の当たり年かもしれません。抵当権についてですが、法定地上権は直近出題されており今年はお休みかもしれません。
じゃあ何が出るのかですが、物上代位と抵当権の処分は押さえておく必要があります。これら単体で出題されるかもしれませんが、抵当権の広い範囲の中から1肢としても考えられます。
物上代位についていうと、差し押さえが必要だということと、ほぼ例外なく物上代位できるということです。宅建士の試験では火災保険請求権と賃料債権が好きですよね。
これらの請求権を差し押さえて物上代位するというのが基本ですが、すでにお金が支払われてしまったとかいうケースに注意が必要です。支払われてしまうとそもそも差し押さえできませんからね。
また過去問で出かかっている転貸賃料債権への物上代位は例外を押さえておくとよいかもしれません。「同視しうる」という文言がキーワードです。たぶんこのまま出題されるでしょうから、本試験の現場で見つければラッキーという感じでしょうか。
根抵当権については、根抵当権のみというよりも抵当権との比較が出題される可能性が高いと思われます。
随伴性の有無や後順位の抵当権への影響などを押さえるのですが、抵当権の成り立ち、根抵当権の成り立ちから軽くおさらいしておくと理解が深まると思います。
元本確定については、設定者からの請求が過去出題されておりますので、その反対として根抵当権者からの請求は問われるのではないかと予想します。ここは確定期日の有無を交えて聞かれるかもしれません。その他の確定事由は問われないと思いますし、もし問われたら捨て問でしょうね。