外国人のための日本の不動産購入
Welcome 外国の投資家~東京で不動産オーナー
在留許可の仕事をお手伝いしていると、不動産の購入や賃借のサポートのお話しがあります。お店を開いたり、事務所を借りたりということですね。といっても不動産屋さんではないので、不動産購入などの流れを説明したり、不動産屋さんを紹介したりということになります。
ところで、自分や家族用ではなくて投資用ということで購入される方も結構増えてきているように思います。当事務所がある新宿区でも、アパート一棟を購入して民泊にしているケースも見受けられますし、競売物件を下見に来られていた外国人の方を見かけたこともあります。東京だけではなく、北海道や大阪などでも外国人の不動産取得はかなりあるようです。
こういった方の場合、だいたいは日本に住んでいる人(在留者)の紹介なり仲介なりで本国の親戚からお金を集めてというのが多いように思います。
外国人向けの不動産購入については、いろいろな不動産屋さんが物件の紹介などサイトを設けたりしておりますが、当事務所は行政書士事務所ということもあり、外国人が投資用に購入したり、税金を払ったりという観点からの流れを説明します。
投資効率はどのくらいなのか?
だいたい不動産の表面利回りは東京の都心部で4%くらいと言われています。 2020年のオリンピックに向けてもう少し地価が高くなってくるとも言われてますが、アパートローンの抑制策などもありますので一概には言えません。最近は外国人の旅行者に対してホテルの供給が追いつかず、民泊としての貸し出しという可能性もあります。但し、東京では各区の条例で民泊として営業できる地域が決まっていたり、あるいは許可がおりないケースもありますので注意が必要です。一棟全部を民泊として貸し出すと倍近い利回りが期待できるとも言われています。
また外国人が不動産を購入したりする場合、銀行ローンが使えません(使える場合もあります)ので、税金や不動産の管理費用を払ったとしても実質の利回りはかなりあるということになります。
外国人が日本で不動産オーナーになるには?
- 不動産を探す(不動産会社)を探す
- 必要な費用や書類などを準備する
- 来日して不動産屋と一緒に物件を下見する
- 買付け証明書を提出(買いますという意思表示)
- 売買契約を締結(不動産会社にて)
- 決済・登記(銀行で行うことが普通です)
- 不動産取得の報告書提出
不動産を探す
投資不動産の情報は大手の投資不動産情報サイトにも掲載されますが、これは!と思う物件はだいたい先に手がつけれていることが殆どです。毎日そのサイトばかりチェックして、というのも実際問題難しいと思います。ということで、不動産屋さんとしてはコネのあるところに声を掛け、サイトにも掲載するが、だいたい良い物件はこのコネのところで決まってしまいます。決まってしまえば掲載しません。
また投資物件を扱う不動産屋さんでも、外国のお客様対応の実績がない会社も少なくありません。ご自身でなかなか見つけることが出来ない場合、ぜひ当事務所に一度問合せしてみてください。不動産自体の紹介はできませんが、不動産業者を紹介したりすることは可能です。
不動産購入サポート手続きは、行政書士緒方ひろし事務所へお任せ下さい
☎03-5291-5305/e-mail: お問い合わせ
(電話受付 10:00 ~ 17:00 平日)
不動産の購入に必要な費用や書類など
日本で不動産を購入する場合、どのくらい経費がかかってくるのでしょうか?不動産の物件価格の他に物件価格の1割程度の諸経費が別途必要となります。つまり物件価格 x 110% 位が必要となります。
- 売買契約書に貼付する印紙税
- 不動産取得税
- 登録免許税(所有権移転など)
- 不動産仲介会社に支払う仲介手数料
- 火災保険、地震保険
- 固定資産税の清算金(購入時から年末までの按分)
- 管理費の清算金
- 契約書や報告書の翻訳費用
- 官公庁などへの登録代行費用
また外国人が日本で不動産を購入する場合、以下の書類が必要となります。
- 公証人による宣誓供述書など
- パスポートなど身分証明書
- 印鑑
日本に会社(法人)を作って、その会社(法人)で不動産を購入することもできます。不動産賃貸会社のオーナーとして在留資格を得てらっしゃる方もいらっしゃいます。ご相談ください。
会社設立手続きは、行政書士緒方ひろし事務所へお任せ下さい
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日本人が不動産を購入する場合との違い
外国人が日本の不動産を購入する場合、一番大きな違いは、日本の銀行から購入資金の借入が出来ないことです。正確にいうと、外国に住んでいる人が日本の不動産を購入するケースです。これは結構大きいです。
適切な在留資格をもって日本に滞在されている方でも、日本人の配偶者などの限定された資格でない限り、融資は難しいのです。借りたのは良いが、そのまま海外へ戻ってしまうと回収することも出来ませんからね。
外国人の方は誤解されることも多いのですが、「住宅ローン」は、ご自身が住むための不動産を購入するときのローンのことで、人に貸すための住宅を購入するためのローンではないことに注意してください。
以下、日本人が購入する場合の流れをベースにして外国人が購入するときの違いを説明します。
- 売買代金の支払い
- 売買代金を売り主に支払う日を「決済日」といいます。通常ローンを組んで購入しますので、融資して貰う銀行に売主、買主、不動産会社の担当者とともに赴きます。ある意味、この決済日は単なるセレモニーであり、お金(銀行ローンの契約含む)や書類の準備など事前に完全に整っている必要があります。
- まず融資銀行から買主の銀行口座へ融資額が振り込まれ、次に売買代金や不動産会社の手数料などがその口座から振り込まれます。売主の銀行口座は別の銀行であることが普通なので、銀行間取引といえども若干時間がかかります。
- 売主側の銀行口座に振り込みが確認されると所有権移転の手続きに入ります。とはいうものの、実際は確実に所有権移転及び抵当権設定登記ができるのに必要な書類がそろっていることを司法書士の先生が確認して終了です。実際の登記はその日のうちに法務局へ司法書士から申請となります。
- 外国人の場合の注意点
- ここで問題なのが、売主の銀行口座への支払いが確認(着金確認といいます)されないと、何事も進まないということです。ローンを銀行ことを日本に銀行口座を持っていない外国人の場合、売買代金の支払いを海外からの送金を利用して行うことになりますが、決済をスムーズに進めるため、事前に日本国内の銀行口座へ送金してもらう必要があります。
- 送金先としては不動産会社の預り口座などが多いですが、確実に信頼できるかどうか少し時間を掛けてでも調査するようにしてください。海外送金時にきちんと着金したかどうか確認するためにも、不動産会社から送金依頼書や、預り口座がある銀行から外国為替計算書などもらうようにしてください。
外国の方が日本に会社(法人)を作って、その会社(法人)で不動産を購入することもできます。この場合は、法人名義の銀行口座を開設できますので、こちらの方がなにかと便利かも知れません。外国人が日本に会社(法人)を設立するためには別途要件がありますので、ご相談ください。
購入後の手続きへ
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